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禁止城镇居民购买？更不允许退休干部农村占地建房？严禁“下乡圈地”有何重大意义？
近日中央一系列乡村振兴新规出台，在涉及农村宅基地问题上，再次强调严禁城镇居民购买农村宅基地、禁止退休干部占地建房。其核心意义在于维护农村土地制度的公平性、防止资本无序扩张和保障农民根本权益。宅基地属于农村集体所有制，其使用权仅限于本集体经济组织成员。城镇居民和退休干部不具备成员身份，若允许其购买或占地建房，将动摇“集体所有”和“成员使用”的制度根基。
所以中央这一政策是防止我国土地制度瓦解的底线。那么城市土地可以被征收开发，农村土地包括宅基地，甚至宅基地上的农村自建房，都不可以被非集体内成员买卖，是不是对农村人口的不公平呢？
其实不然，宅基地是农民最后的生存保障。若允许自由买卖，部分农民可能因短期利益被迫卖地，最终失去住房依托。即便是村集体内的买卖行为，法律也明确禁止农民卖地卖房后再次申请宅基地，这一规定是倒逼农民谨慎处置土地，避免陷入被动。
而禁止村集体以外的城镇居民购买农村宅基地，更是在遏制资本侵蚀与特权占地。因为一旦放开禁令，最有实力并且大量购买的将不会是普通城镇居民，而是工商资本。资本“下乡圈地”可能将宅基地商品化，进一步挤压农民生存空间。同时通过买卖获得宅基地，可能建设别墅或私人会馆，导致农民失地资本得利。另外退休干部占地建房，本质是利用身份特权侵占集体资源，会加剧社会不公。
那么随着我国城镇化的发展和市场经济的进一步繁荣，农民就该只守着一亩三分地和宅基地生存，或者进城打工却只能空着农村宅基地与自建房无法产生收益吗？当然不是，限制农村卖宅基地，主要就是限制资本的快速介入。虽然会对农村发展过程中，部分依赖土地流转的产业产生限制。但这一政策也并非完全排斥资本，而是通过租赁、合作经营等限定方式引导资本有序参与。比如农房租赁期限被限制在20年内，既盘活闲置资源，又避免所有权流失。
同时相应的政策，也迫使地方政府探索非土地依赖的振兴路径，比如鼓励闲置宅基地改造为民宿、乡村旅游项目，通过经营权流转而非所有权转让实现资源利用。同时与发展新型集体经济相结合，通过土地整治、产业融合等方式壮大集体经济。例如浙江“飞地抱团”模式，将零散宅基地整合为规模化产业用地。
这也是强化农村内生动力的方式，用政策倒逼农村提升自身竞争力，培育本地特色产业并改善基础设施吸引人才返乡。总的来说就是乡村振兴应以“农民为主体”，通过政策阻断外部势力对土地的掌控，确保农民在土地增值收益中的主导权，从而实现长期受益，而非“一卖了之”。
另外宅基地买卖虽然看上去并不涉及农村耕地，但其实通常情况下宅基地与耕地是相互交织的，宅基地乱占可能侵蚀耕地红线。所以通过严格限制非农主体占地，是确保农地农用的关键，这也与中央“藏粮于地”战略一脉相承。
部分观点认为这一政策可能阻碍乡村振兴所需的资金和人才流入。但需要明确，乡村振兴绝非“卖地振兴”，而是要通过制度创新激活内生动力，农村卖地绝不能轻易开头。
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参考资料： 新京报，“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”，专家详解 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1824866695336299302&wfr=spider&for=pc
人民网，中共中央国务院关于进一步深化农村改革 扎实推进乡村全面振兴的意见 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1824887194044734396&wfr=spider&for=pc
