苗野/发自北京
184轮！89.64亿元！金茂联合体拿下了上海虹口新“地王”！
2月20日，上海迎来2025年首场土拍。
当天共有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块出让，吸引了17家企业参拍，除中海、华润、招商、金茂、越秀等国企央企外，龙湖是唯一参拍的民企，还有来自新加坡的庆隆集团和星狮集团。
最终4宗地块全部溢价成交，本场土拍共揽金159.26亿元。
其中，浦东新杨思地块和虹口瑞虹新城地块热度较高，参拍企业超过5家，最终分别由“华润置地+越秀”联合体、“金茂+庆隆”联合体拿下，溢价率分别达到33.38%、38.2%。
金地也出现在上海土拍市场，联合国贸、星狮集团一起摘得松江新城地块，溢价率14%；龙湖则继续深耕奉贤，与建华联合体拿下奉贤新城地块，溢价率16.5%。
中指研究院上海分析师苏晓东认为，本轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助于稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。
89.64亿元！虹口新“地王”诞生
上海土拍向来不缺热度。
这一轮最炸的消息是，金茂和庆隆联合体一举创造了全国楼板价第三高的宅地纪录。
上午，虹口和松江地块开始出让。虹口C080302单元hk329-11地块最受瞩目，也是本轮土拍中最贵的一块，起拍价64.86亿元，楼板价8.7万元/平方米。地块的竞争主要在中海、绿城+招商蛇口联合体、金茂+庆隆联合体之间进行。
经过184轮竞价，“金茂+庆隆”联合体以89.64亿元拿下，楼面价11.75万元/平方米，溢价率38.2%，成为上海虹口“新地王”。
这一楼面地价也是全国楼板价第三高的宅地。仅次于去年8月绿城拿下的上海徐汇斜土地块和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块。斜土地块的楼面地价为13.1万元/平方米，龙华地块为12.6万元/平方米，分列全国楼面单价第一、第二。
拿下虹口地块也宣告金茂直接从上海郊区杀回市中心，该地块位于位于曲阳板块，在曲阳南路以西，属于内环内位置。出让面积1.93万平方米，容积率3.95，须配建公共设施1400平方米、商业面积500平方米，无配建保障房要求。按照目前楼板价测算，未来地块至少售价在16万元/平方米，价格直逼黄浦静安核心区。
值得注意的是，近期金茂出手频繁，拿地颇为积极。在12月上海2024年的最后一场土拍中，金茂和宝冶、招商分别组成联合体，连夺宝山区杨行、淞南板块3幅地块，共计耗资103.5亿元，获取土地面积超24公顷，可见金茂在上海补仓的决心。
相较于其他房企，联合体之一的庆隆集团是新加坡老牌投资公司，实控的黄氏家族是新加坡银行业巨贾，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资。庆隆集团早年就在上海设立投资公司，在上海普陀长风、杨浦新江湾开发沁和园和沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为主，但近年来较少出现在土地市场上。
同策研究院分析师李浩诚认为，本次土拍整体溢价态势显著，彰显出市场的强劲活力。虹口地块刷新区域纪录，说明中心城区优质地块凭借其成熟配套和发展潜力，更易引发房企激烈竞争。
金地回归，华润加码新杨思
下午场的土拍，浦东新杨思地块是主角。
2点，地块开始竞价。经过76轮报价后，“华润置地+越秀”联合体以总价50.9亿元成功拿下，成交楼面价7.47万元/平方米，溢价率33.38%。
优越的区位也让浦东新杨思地块颇具竞争力，除了“华润置地+越秀”联合体之外，还吸引了招商蛇口、保利、中海、浦发、建发等房企参拍，现场竞争也较激烈。
这也是“华润置地+越秀”联合体在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗宅地。去年11月27日，华润、越秀、中能建三家联合体以总价78.97亿元拿下了临近地块，当时楼面价7.44万元/平方米，溢价率约40.37%，两宗地块单价基本持平。
据了解，华润联合体去年拿下的新杨思地块已被打造成翡雲悦府，项目由小高层和叠墅组成，总计提供700余套住宅。临时展厅已于2月12日正式启用，计划于2月底开放正式售楼处及样板间，并将于3月份启动认筹程序。
苏晓东认为，浦东新杨思地块位于中环线内，周边生活配套成熟，且新杨思板块规划宅地极少，因此该地块极具稀缺属性。未来华润或将这两个地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品，带动浦东新杨思板块房价上涨。
值得注意的是，在半个月前就对新杨思地块发布招标信息的象屿地产，并未参与竞拍。
另外，“国贸+金地+星狮”联合体以8.15亿元的总价拿下了松江新城地块，楼板价2.62万元/平方米，溢价率13.98%。这宗地块是当日出让总价和容积率最低的地块，预计未来主打低密墅区。
有消息称此次松江地块将由国贸进行营销操盘，但金地集团的回归更值得关注。土拍结束，金地就发布了投资拿地海报，打出“I'm Back”金地回归上海土地市场的呼号。
其实，早在今年1月，金地在杭州土拍市场率先重启拿地，历经23轮竞价，以1.86亿元的总价竞得位于杭州临平老城区单元LP060203-1地块。金地开始回归土地市场，彰显其对上海、杭州楼市的乐观预期。
“龙湖+建华”联合体以约10.56亿元总价拿下了奉贤新城商住混用地块，溢价率16.5%，楼面价2.05万元/平方米，为当日单价最低地块。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这场土拍释放了市场转暖向好的积极信号，尤其对于高总价的高端改善产品，市场预期较为乐观。虽然今天4幅地块都是联合拿地，显示出房企谨慎的一面，但首场土拍均有溢价产生，也意味房企拿地的积极性在提升，也显示出对未来楼市向好的信心。
李浩诚认为，本批次上海土拍市场活跃度显著提升，4宗地块成功均溢价成交表明房企对上海房地产市场前景依然看好，愿意投入资源参与优质地块的争夺。在这次土拍中，联合体拿地成为主流，房企更倾向于通过合作来获取和开发优质地块，既能整合各方资源，发挥各自优势，又能共同应对市场竞争与开发风险。
