2025年楼市开局，上海与合肥上演了一场冰火两重天的“土拍大戏”。上海首场土拍以159.26亿元收官，4宗宅地全部溢价成交，平均溢价率超33%，虹口地块更以11.75万元/㎡的楼面价刷新全国第三纪录，外资、民企、央国企同台竞技，市场信心爆棚。
反观合肥，同期的土地市场略显平淡。2月21日，5宗地块仅成交2宗涉宅用地，总金额不足8亿元。但庐阳区四里河左岸地块因叠加城市更新与名校资源，成为房企争夺焦点，释放出“小而美”的市场潜力。
这场“双城记”背后，是政策松绑、外资回流、房企战略调整的多重博弈，也为2025年楼市走向埋下关键伏笔。
合肥楼市航拍
NO.1 |壹
上海土拍：外资巨头抢滩，民企回归，楼市“含金量”飙升
外资重仓：新加坡财团“豪赌”上海核心区
本次土拍最大亮点，是新加坡庆隆集团与金茂组成的联合体，以89.64亿元、38.2%溢价率拿下虹口北外滩地块。庆隆背后是新加坡黄祖耀家族（福布斯富豪榜第七），其2010年便以20亿竞得普陀长风地块，此次加码核心区，凸显对上海豪宅市场的长期信心。
另一外资星狮集团（新加坡五大开发商之一）联合金地、国贸，以8.1亿元竞得松江低密宅地。外资“组团”入局，既是看中上海楼市抗风险能力，也因政策放宽后外资准入限制减少。
民企逆袭：龙湖、金地“补仓”郊区
沉寂两年的民企重现活力：
龙湖&建华以10.57亿元拿下奉贤新城地块，溢价率16.5%。龙湖此前在奉贤打造的“观萃”项目创下“日光盘”纪录，此次继续深耕，瞄准刚改需求。
金地联合外资拿下松江地块，时隔22个月重返上海。其现金流压力缓解（本周兑付17.6亿债务），释放出民企“安全上岸”信号。
央国企“内卷”：华润越秀再破浦东地价纪录
央国企仍是主力军：
华润&越秀以50.9亿元拿下浦东新杨思地块，楼面价7.47万元/㎡，溢价率33.4%。这是二者继2024年78.9亿“地王”后再次加仓，意图垄断板块话语权。
中海、保利等央国企虽未夺地，但参拍率达100%，显示对核心地块的志在必得。
市场逻辑：上海土地市场已形成“外资押注核心区+民企深耕郊区+央国企垄断热点板块”的格局。稀缺地块推动楼面价攀升，未来市区豪宅或突破20万/㎡，外环外则靠低密产品突围
NO.2 |贰
合肥土拍：四里河“镀金”，城市更新成新引擎
冷热分化：庐阳地块“未拍先火”
合肥2月21日土拍仅成交2宗涉宅地，总金额6.6亿元，但亮点集中在庐阳区LY202501号地块：
该地块位于四里河左岸城市更新片区，要求房企按统一规划开发，叠加45中+南小科学城校区名校资源，起拍价1150万元/亩。
虽最终由庐阳城投底价摘得，但业内人士预计其将与万科合作开发，复制此前“万科森林公园”的成功模式。
城市更新：从“大拆大建”到“精细化运营”
四里河板块的爆发并非偶然：
2023年，庐阳区启动四里河左岸、龙王片区更新，保留历史建筑的同时导入产业与配套，打造“科创新城”。
市场逻辑：合肥土地市场正从“量”转向“质”。房企更青睐捆绑城市更新、教育资源的“镀金地块”，而单纯的高总价地块遇冷。这一趋势与上海形成呼应——核心资源决定土地价值
NO.3 |叁
楼市展望：政策松绑+品质升级，小阳春可期
政策红利：从土地到购房的全链条放松
上海2024年出台“一揽子政策”，包括取消房地联动价、优化限购等，虹口地块的“天价”正是政策放开的直接结果。
合肥则通过减少代建成本、捆绑名校资源，降低房企拿地门槛，激活市场。
产品升级：低密、科技、改善成关键词
上海松江地块容积率仅1.2，将打造叠加别墅与合院；虹口地块要求40%中小户型，兼顾高端与刚需。
合肥四里河地块规划低密住宅，叠加“科学家小镇”等科创资源，瞄准高净值人群。
风险预警：联合拿地背后的隐忧，尽管市场回暖，房企仍保持谨慎：
上海4宗地块均由联合体竞得，房企通过“小股操盘”分摊资金压力。
合肥庐阳地块由城投托底，反映部分区域仍依赖国资“输血
合肥楼市航拍
NO.4 |肆
2025楼市“开门红”，但狂欢与分化并存
上海与合肥的土拍，映射出中国楼市的两极：一线城市靠稀缺性与政策红利吸引资本，二线城市凭城市更新与资源捆绑突围。
对购房者而言，核心区资产仍是“硬通货”，但外环外需警惕供应过剩风险；对房企而言，合作开发与产品创新是生存关键。土拍热度传导至新房市场只是时间问题，2025年的‘小阳春’或许比往年来得更早。这场开年大戏，既是信心的重启，也是新一轮竞争的号角。
