(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
农村房屋买卖涉及宅基地使用权的流转，因宅基地的特殊性质，其交易受到严格的法律和政策限制。这类纠纷不仅关乎合同的有效性，还涉及农村集体经济组织成员的权益以及土地管理制度的维护。本案发生在北京市顺义区，围绕农村宅院的买卖协议效力展开，对于明晰农村房屋买卖中的法律责任和规范交易秩序具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。
二、案件详情
（一）原告主张
原告王强、李芳共同向法院提出诉讼请求，请求确认原告与被告就位于北京市顺义区A号宅院达成的房屋买卖协议有效。
二原告称，他们为夫妻关系。2002年被告出具凭证一份，载明被告自愿将F村南四间房产权以4000元转让给弟弟王强，今收4000元，并将集体土地建设用地使用证交予原告。之后，村委会在集体土地建设用地使用证上 “同意变更为王强使用” 处盖章，并给王强下发了土地使用权变更登记表、宅基地登记卡，载明户主姓名为王强。后来，二原告将上述四间旧房拆除，陆续新建两间厢房、三间南房及二层房屋，并在涉诉宅基地共同居住生活至今。但被告一再阻挠原告对涉诉房屋进行使用、修缮，严重影响了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故诉至法院。
（二）被告答辩
被告王伟辩称，不同意原告的诉讼请求，认为原告王强的证据涉嫌造假，自己也没见过原告的证据。同时，F村委会没有权利将被告的宅院确认给原告，被告和妻子赵琳也没有在场，且未经过村委会的审批同意。
（三）法院查明
王强与李芳系夫妻，2003年登记结婚，李芳于2004年将户口迁入涉诉F村，现为涉诉F村集体经济组织成员，王强于20世纪80年代将户口转为居民户口。王伟和王强系亲兄弟，均居住于北京市顺义区×××镇F村。
涉诉宅院位于北京市顺义区A号，集体土地建设用地使用证登记在王伟名下，宅院内现有北正房为二层建筑，一层四间、二层为彩钢顶大通间，北正房南侧有锅炉房一间，宅院西南侧有厕所一间，现由王强、李芳及家人居住使用，集体土地建设用地使用证现由王强持有。
王强、李芳主张涉诉宅院系王强于2002年从王伟处购得，并提交以下证据：
1. 凭证：载明 “我自愿将F村南四间房产权以肆千元转让给弟弟王强。今收4000元，特此为证。当事人：王伟。2002年x月x日”，以此证明双方就买卖涉诉房屋达成一致意见。王伟不认可该证据真实性和证明目的，称签名不是本人所签。
2. 集体土地建设用地使用证、土地使用权变更登记表、宅基地登记卡：证明涉诉交易经过相关部门同意，同意使用权变更。集体土地建设用地使用证变更记事一页载明同意变更为王强使用并加盖F村委会公章。王伟认可集体土地建设用地使用证真实性，对土地使用权变更登记表、宅基地登记卡真实性不认可，不认可证明目的。
3. 证明、李芳户口本、王强与李芳的结婚证：证明王强常年居住生活于F村，系村集体经济组织成员。王伟认可结婚证和户口本真实性，不认可证明真实性及证明目的。
4. 2003年由F村村民委员会出具的证明、张辉的证明和李明的证明：证明涉诉宅基地上房屋由王强、李芳出资所建。王伟对该组证据真实性和证明目的均不认可。
王伟辩解涉诉宅院系王强借住，并非买卖关系，并提交集体土地建设用地使用证、户口本、结婚证、门牌号、宅基地登记卡、土地使用权变更登记表、收据、宅基地使用证（临时），证明涉诉宅院是自己的，王强、李芳提交的凭证不是自己所签。王强、李芳对该证据真实性认可，但不认可证明目的，称土地使用权变更登记表反而证明村委会已同意将涉诉宅院使用权变更为王强。
2006年2月和7月，王伟、赵琳两次以腾退房屋纠纷为由将王强、李芳等人诉至法院，要求腾退房屋。王强辩称已购买涉诉宅院，并提交2002年7月17日的凭证、2002年7月19日的赠予文书、2003年3月3日的申请书予以佐证。两次诉讼中，王伟对相关文书上自己的签名笔迹和指纹进行鉴定。鉴定结论为，文书上的 “王伟” 签名笔迹与王伟书写的笔迹样本材料为同一个人书写，赠予文书和申请书上 “王伟” 签名字迹处指纹印是王伟左手食指指纹印。鉴定结论作出后，王伟、赵琳均撤回起诉。
庭审中，王强、李芳主张2002年开始占有使用涉诉宅院，涉诉宅院内现有北正房，一层为2002年出资所建，二层为2012年8月所建，均由其出资。王伟则称王强自1999年开始借住在涉诉宅院内，涉诉北正房一层为王强与王军出资所建，二层修建时间不清楚，涉诉宅院是出借给王强使用，因亲情未主张费用。另外，王伟主张涉诉宅院的集体土地建设用地使用证由王强持有的原因是王强偷走的，王强不予认可。
三、裁判结果
原告王强与被告王伟就位于北京市顺义区A号宅院内房屋所达成的房屋买卖协议有效。
四、案件分析
合同关系认定
虽然王伟不认可王强、李芳提交的凭证，且凭证中当事人签名存在差异，但根据之前鉴定结果，法院认定凭证、赠予文书和申请书中的“王伟” 均系王伟本人所写，确认了凭证的真实性。同时，王强、李芳一家人占有该宅院长达二十年左右，涉诉宅院集体土地建设用地使用证由王强占有，F村委会在集体土地建设用地使用证变更记事一页载明同意变更为王强使用并加盖公章，以及王伟、赵琳两次起诉腾退房屋又撤回起诉等事实相互印证，虽然双方未签署书面的农村房屋买卖合同，但可以认定王强与王伟就涉诉宅院存在房屋买卖合同关系。
合同效力认定
农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，宅基地属于村农民集体所有。相关法律政策规定，农村房屋具有福利性质，其买卖不得导致宅基地流转出原农村集体经济组织，否则合同可能无效。在本案中，王强虽于20世纪80年代将户口转为居民户口，但2003年与李芳结婚后，李芳于2004年将户口迁入涉诉F村，成为村集体经济组织成员，且涉诉宅院由王强、李芳及其家人使用，该买卖行为并未导致涉诉宅基地流转出F村集体经济组织，未侵害F村不特定多数集体经济组织成员的利益，所以合同当属有效。
五、胜诉办案心得
1. 精准把握法律政策：处理此类农村房屋买卖合同纠纷，必须精准掌握土地管理法、宅基地相关政策以及合同订立的法律规定。明确农村宅基地的性质、流转限制以及合同有效的条件，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律政策准确判断合同的效力。
2. 全面审查证据材料：全面收集和严格审查与案件相关的证据至关重要。本案中，对凭证、集体土地建设用地使用证、鉴定报告等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋买卖的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。
3. 深入剖析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、宅基地使用权流转关系以及集体经济组织成员身份关系之间的关联。从房屋买卖的达成、宅基地使用权的变更到集体经济组织成员权益的保障，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。
4. 注重庭审应对策略：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对被告的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出房屋买卖协议的真实性和有效性，获得法官的认可。
