新年伊始，松江土拍市场捷报频传。先有保利发展拍下SJS30003单元01-18号地块，以20.52亿元总价、27.93%的高溢价率开局；不到1个月，又有国贸、金地、星狮联合体为SJC10008单元05a-24号地块进行23轮竞价，最终以8.15亿元总价、13.98%的溢价率成交。
央企、国企纷纷下场，为松江的优质土地资源展开鏖战，不仅展现了企业对松江新城建设发展的信心与认可，更为松江房地产市场注入强心剂。“从去年开始，上海房地产政策暖风频吹，正传导至土地市场，我们相信，郊区房地产行业将迈入新的发展阶段。”在保利发展相关负责人看来，重金拿下的不仅是一宗地块，更表达出企业对松江未来投资环境的信心。
土拍“开门红”延续
头部房企竞争激烈
2025年1月24日松江的这场土拍，至今还为市场津津乐道。位于洞泾的沪松“十二坊”片区优质地块SJS30003单元01-18号地块因其1.01的容积率深得企业看好。这样的低容积率不仅意味着有更大空间去打造低密改善产品，还能在未来提供更高的居住舒适度，项目的市场竞争力不言而喻。竞拍现场尤为激烈，在经过足足51轮竞价后才由保利发展拍得，溢价率高达27.93%，成为今年松江成交溢价率最高的地块。
“十二坊”片区
值得一提的是，竞买者保利发展已是沪松“十二坊”片区的“老客户”。在与SJS30003单元01-18号地块一河之隔处，由其打造的保利西郊和煦项目已经开售。按照计划，拍下该地块后保利发展将协助当地政府部门代建跨河桥梁和沿河绿地，未来，使得两处地块双盘联动，发挥出土地优势。
“油墩河谷”高品质规划设计则吸引了另一批国有企业聚焦投资松江。2月20日上午10时，松江的土地市场又展开一场短暂“交火”。位于方松街道的SJC10008单元05a-24号地块出让面积为25913.27平方米，容积率1.2，处于新城板块的核心位置，加上毗邻油墩河谷重要节点，使其赢得了两家竞买人的青睐。最终，由国贸集团、金地集团和星狮地产联手，成功竞得，楼面价达到每平方米26216元，溢价率为13.98%。
对此，有业内人士分析表示，不论是保利发展还是国贸、金地、星狮联合体，无一不是房地产行业内的佼佼者，而短短两个月时间里，连续两宗地块都出现的高溢价率彰显了头部房企对松江优质土地资源的渴望，未来也必将成为市场关注的焦点。
楼市利好政策起效
市场主体信心倍增
作为楼市“风向标”，土地拍卖逐渐回暖离不开房地产市场的正向导入。2024年，上海针对楼市发布一揽子政策，从“松绑”购房资格、商品房“以旧换新”到“沪九条”“沪七条”等，以组合拳形式激活市场。政策也取得了明显效应，一手房、二手房销量都达到了近3年来最高水平。
松江的房地产市场回暖信号明显，二手房价格止跌回稳，新城板块成交表现尤为亮眼。市民的购房热情进一步释放，像泗泾的“招商时代潮派”（星誉铭庭）一手房，更是成为了去年首个触发计分制楼盘，开盘当天200多套房源便全部售罄。
新政宛如一把打开市场的钥匙，放大需求的同时也使得房地产市场平稳健康发展，让头部企业嗅到了发展良机。招商时代潮派的成功令开发商招商蛇口充满信心，在沪松“十二坊”片区地块竞拍过程中，与其他企业激烈角逐；国贸地产在松江布局不断，2024年接连竞得佘山板块地块以及广富林街道地块。
“十二坊”片区
对未来松江楼市的看好成为了房企积极拿地的重要原因，去年以来，松江的土地交易无一流拍，地块单价和溢价率更是屡创新高。
区域价值转化显著
看好松江是投资关键
土地市场奏起激昂乐章，头部房企热衷松江地块还有哪些原因？连续在松江投资多年的保利发展显然最有发言权。“值得投资”是保利发展相关负责人最深的感触。
“值得”二字自有证明。去年6月，公司旗下的保利西郊和煦项目一开盘便迎来火爆销售，短短4天便创下了近200套的销售纪录，10月底又进行了二次加推。记者了解到，西郊和煦已3次开盘，项目整体销售情况良好，其中项目稀缺的联排别墅与119㎡洋房产品当前已售罄，96平方米的洋房产品也在持续热销中。
仔细分析项目优势不难发现，撇开优异的户型结构和房屋设计，其区位优势则是最重要的一大卖点。一方面，西郊和煦所处的地块可与周边的保利十二橡树、长泰西郊等成片独栋社区共同构成适合高净值人士的墅区，另一方面，板块内有在建的轨交12号线，待线路建成便可快速抵达上游徐闵板块，与轨交9号线交会，激活区域交通网络，成为周边稀缺的低密别墅，未来或将打造成为区域改善轨交城市墅区。
截至目前，保利已在松江持续深耕近20年。保利发展相关负责人表示，作为五个新城最早发展的新城之一，松江的市场成熟度高、各类配套丰富，经过多年转型探索，松江已成为上海高新技术制造业的代表区域，人才资源集中。“未来，我们也将继续投资松江，为客户开发高品质住宅项目。”该负责人说。
方松街道地块
松江区规划资源局相关负责人表示，土拍交易的积极信号，意味着松江新城的规划愿景和发展潜力深受认可，新城发力重大战略优势正在不断转化成为高质量发展动能。本次松江优质地块与市场需求间的“再次牵手”，正是得益于新城发力战略、油墩河谷重大空间谋划的赋能加持。后续，区规划资源局将继续坚持用好规划、盘好资源，强化国际视野、高点站位，强化总规统领、资源统筹，在更长周期、更大范围内深化空间格局谋划，落实“规储供用”一体化机制，推动资源配置效率最优和效益最大，全力打造现代化新城建设样板区。
文字：张立
图片由受访者提供
编辑：张小小
