就在今天，上海蛇年首场土拍再度来袭，看点十足！
金地重返土拍上演「王者归来」，联手国贸&星狮8.15亿总价、溢价13.98%斩获松江低密度王炸地块。
金茂抢下北外滩的「豪宅拼图」，联手庆隆总价89.64亿、溢价38.2%抢下北外滩瑞虹核心地块。
新杨思板块进入「华润时间」，华润置地再次联手越秀，总价50.9亿、楼板价7.47万/平斩获新杨思地块。
民企之光龙湖选择「硬刚贝壳」，联手建华总价10.57亿、溢价16.54%摘得奉贤新城地块，与贝壳将直面竞争。
金地重启上海拿地、龙湖再夺奉贤地块，混合所有制房企、民企的回归，让国央企为主的上海土拍增色不少。
今天总爷就和大家聊聊，蛇年上海首拍究竟有哪些看点。
01
金地「王者归来」，拿下松江低密王炸
今天土拍第一块地位于松江，但地块分量十足。
首先是地块位置足够优秀，赫赫有名的松江泰晤士小镇，属于上海最成熟的别墅板块之一，配套成熟度、市场认可度非常高。
其次是地块指标非常稀缺，容积率仅约1.2，是近年上海罕见的超低密度地块，对于有别墅产品能力的房企来说，存在不小的溢价空间。
金地松江地块区位示意图
所以这块地吸引了建发房产、国贸&金地&星狮参与竞拍，双方展开了五大新城罕见的激烈叫价比拼。
最终金地联合体笑到了最后，他们斥资8.15亿，以楼面价26216元/平、溢价13.98%斩获这块低密度王炸地块。
据总爷了解，金地联合体参拍方案是纯低密墅区，产品会以创新性的大面宽叠加为主，还有少量稀缺合院产品。
在以改善为主的松江市场来说，叠墅+合院的组合绝对值得期待。
而对于金地来说，这无疑是一个非常积极的信号，继今年1月杭州拿地后，上海拿地新年继续开门红。
金地1月杭州独资拿地
一方面全面重启拿地，标志着金地挺过2024年偿债高峰，据悉金地集团本周将兑付一笔17.6亿元的中票，成功穿越了这轮周期。
另一方面金地在上海战略布局，今年将会掀起新篇章，去年金地嘉峯汇斩获“2024年嘉定三冠王”、金地嘉境基本清盘，整体口碑也一直不错。
接着就看王者归来的金地，能够在这块地十年一遇的低密地块，拿出怎样惊艳市场的作品了。
02
金茂创纪录，抢下北外滩「豪宅拼图」
本轮土拍位置最核心的，是位于虹口的北外滩地块。
这块地紧贴着10号线邮电新村站，位于瑞虹新城十期瑧庭西侧，因此一直被戏称为“瑞虹11期”，同时也是豪宅板块的最后宅地——
北外滩瑞虹板块的「豪宅拼图」
金茂虹口地块区位示意图
核心地块吸引了一众央国企的踊跃参与，包括中海、保利发展、绿城和招商蛇口、华润置地&越秀、金茂&庆隆。
最终历经2个半小时鏖战、184轮报价，金茂&庆隆联合体以总价89.64亿、溢价率38.2%抢下这块核心地块：
成交楼面价117473元/㎡，刷新了今年全国最高纪录
如此高的楼面价，意味着未来预期售价，至少会来到17、18万/平的水准，而金茂显然是有这样的自信。
一方面是板块强大的改善属性，有足够的价格支撑。瑞虹新城的二手房溢价一直居高不下，而金茂地块产品会更新、配置会更高。
另一方面是金茂的品牌号召力，有足够的溢价空间。去年金茂在华东5城8府，中环金茂府单盘四开四罄，为溢价拿地注入强大信心。
中环金茂府开盘热销现场图
随着众多巨头聚集中市中心拿地，未来高溢价成交将会常态，拼的就是谁的产品更稀缺、更优秀，而金茂有足够底气。
他们拿地后已经引发热议：北外滩这块「豪宅拼图」，会是又一座金茂府吗？
03
再次联手越秀，新杨思「华润时间」
浦东新杨思地块，可能是今天热度最高的一块。
因为它的隔壁，正是去年华润置地&越秀&中能建，溢价40.37%斩获的浦东中环地王。
这次新地块紧邻华润置地地块，但容积率从2.0提升到更高的2.5，大概率无法进行高低配规划。
华润置地&越秀新杨思地块区位示意图
最终华润置地联手越秀，以总价50.9亿、楼板价7.47万/平，溢价33.4%拿下新杨思地块，相比隔壁7.44万/平楼板价再次上涨。
板块内新杨思上园整盘均价9.9万/平，出色的性价比实现了快速去化，目前进剩余少量大户型在售。
新杨思“地王”翡雲悦府进度也很快，整体预期售价在12万/平，如今他们已经开放城市展厅蓄客，并积极准备样板间和实景示范区。
翡雲悦府效果示意图
在总爷看来，华润置地&越秀积极拿地，这是对板块深耕的一次实践。
一方面这块地是自己的直接竞品，与其引入强势竞争者，倒不如自己实现“包场”，将主动权牢牢掌控在自己手里。
另一方面板块整体开发，可以共用售楼处实现成本管控，同时也可以进行差异化的产品规划，更好地实现整体操盘。
华润置地中环置地中心
作为公认的“城市运营商”，华润置地去年已经在宝山南大证明了自己，单盘百亿笑傲整个上海中环沿线。
尤其就在新杨思两块宅地附近，还有商办土地待出让，不排除华润置地也可能参与其中，实现整个板块的运营开发。
浦东新杨思板块，正式进入「华润时间」。
04
民企之光龙湖，选择「硬刚贝壳」
作为五大新城之一的奉贤新城，今天这块地热度如此高，其实也在意料之中。
因为这是区域核心，三开三罄的龙湖观萃、溢价13.89%的贝壳地块，都集中在这里。
龙湖奉贤新城地块示意图
这里距离5号线奉贤新城站仅约400米，还有大型综合体龙湖天街、名校环绕，所以深耕房企势必都要出手：
龙湖&建华、象屿、金茂
其中龙湖自不必多说，长期深耕奉贤的他们有不俗业绩，象屿也有项目在售，而金茂则是意愿首入奉贤。
而地块整体约5万方的体量，对于房企来说规模适中，既不会太小无法分摊成本，也不会太大有很强去化压力。
龙湖奉贤新城项目分布图
最终龙湖笑到了最后，他们以10.5666亿、溢价率16.54%拍下奉贤新城地块。
一方面民企龙湖上海拿地，本身对行业也是一次信心注入。龙湖一直是民企之光的存在，尤其在奉贤本地有不俗口碑。
龙湖奉贤观萃热销现场
另一方面龙湖PK贝壳的直面竞争，将会成为今年楼市一大看点。龙湖、贝壳地块位置非常近，大概率年中同期入市。
当龙湖选择「硬刚贝壳」，你更看好体系成熟的龙湖，还是拥有渠道优势的贝壳呢？
05
两大新信号，上海土拍火力依旧
蛇年的首场土拍，依旧延续了去年的火爆。
新杨思楼板价再创新高、金茂溢价38.2%虹口拿地，都能看出大家对核心地块的一致看好，上海依旧是规模房企的主战场。
而更值得大家关注的，其实是两个明显的信号，可能是今年土拍的风向标：
一是混合制房企、民企的回归，重启上海拿地意义非凡。
金地这次主动出击，继杭州后第二次拿地，标志其顺利走出偿债高峰期，而龙湖则一直是民企中的稳健代表。
二是对区域型市场的重视，五大新城核心地段依旧大有可为。
金地在熟悉的松江拿下别墅地块，龙湖选择溢价拿下深耕板块，都代表着区域型市场的结构性机会，不在市中心也能做溢价。
对于蛇年上海首场土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
