(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在农村土地制度和房地产市场发展的大背景下，农村房屋及土地流转问题一直备受关注。2002 年，林宇贤作为 ××× 村村民，与 ××× 村委会签订《出让某地协议书》，以 15000 元受让了后来成为一号房屋及院落的地块。2003 年，赵晨杰非 ××× 村村民，与林宇贤达成口头协议，以 3 万元受让该房屋及院落。此后，赵晨杰出资对房屋进行翻建，长期占有使用该房屋。随着时间推移，农村土地政策的严格执行以及土地价值的变化，这起看似简单的房屋转让交易引发了一系列纠纷。
二、案件经过
（一）原告主张
林宇贤向一审法院起诉，请求确认其与赵晨杰口头达成的一号房屋及院落的合同无效，要求赵晨杰返还房屋及院落，自己退还转让款3 万元，并由赵晨杰承担诉讼费。上诉时，林宇贤请求撤销原审判决第二项，即其返还赵晨杰购房款并赔偿经济损失共计 937655 元的判项，要求一审、二审诉讼费由赵晨杰承担。林宇贤认为，一审法院认定其对赵晨杰损失承担主要责任错误，因为签约时自己不知土地禁止流转，是赵晨杰主动求购并擅自翻建，合同无效是赵晨杰明知身份不符仍购置所致。同时，一审判定的赔偿数额没有事实和法律依据，涉案地块不是宅基地，赵晨杰无权获区位补偿价，农村集体土地无商业价值，周边也无拆迁开发，不应参考这些因素确定损失，且赵晨杰是主要过错方，应按评估金额和过错比例确定赔偿数额。
（二）被告抗辩
赵晨杰辩称同意原审判决，不同意林宇贤的上诉请求。赵晨杰指出，林宇贤已转为居民户口，村内拥有两处宅基地院落，违反“一户一宅” 政策，无诉讼主体资格。合同无效是因为林宇贤明知集体土地不能转让给非本村成员，却为利益高价出卖，自己购买的是房基和院落并自己建房，依据房地一体原则，宅基地与房屋不可分割。《房基转让证明》签订近 20 年，期间区位价值和经济水平变化巨大，林宇贤此时主张合同无效毁约，违背诚信和公序良俗，应承担全部责任。原审法院判定的赔偿款有事实和法律依据。
（三）法院查明
法院经审理查明，林宇贤为××× 村村民，赵晨杰非该村村民。2002 年林宇贤从村委会受让地块，2003 年与赵晨杰达成口头转让协议，赵晨杰付款后占有使用房屋并翻建。审理中，林宇贤申请对房屋及附属设施重置成新价评估，结果为 309230 元，双方认可报告真实性，但林宇贤认为重置成新价高于实际价值。法院认定，××× 村土地属集体所有，案涉土地为农村建设用地，集体土地使用权与身份相关，禁止向集体经济组织外流转，林宇贤与赵晨杰的转让行为违反规定，合同无效。合同无效后，双方应返还财产，考虑赵晨杰翻建装修房屋，林宇贤应赔偿添附价值。林宇贤明知土地禁止流转仍出卖，多年后又主张合同无效，应承担主要责任；赵晨杰购置禁止流转的房屋和土地也有过错，应承担相应责任。因涉案房屋所在镇发展水平高、前景好，部分区域已征地开发，周边环境变化大，按原价款返还会导致利益失衡，故林宇贤应赔偿赵晨杰经济损失，具体数额由法院酌情确定。
三、裁判结果
确认林宇贤与赵晨杰于2003 年 8 月 18 日口头达成的关于转让北京市平谷区一号房屋及院落的合同无效。
林宇贤于判决生效之日起10 日内返还赵晨杰购房款并赔偿赵晨杰经济损失共计 937655 元。
赵晨杰于判决生效之日起10 日内将北京市平谷区一号房屋及院落返还给林宇贤。
驳回林宇贤的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）合同效力认定
从法律规定来看，农村集体建设用地的流转有严格限制，其使用权与集体经济组织成员身份紧密相连。赵晨杰非××× 村集体经济组织成员，林宇贤与赵晨杰之间关于房屋及院落的转让合同违反了集体土地使用权禁止违法转让的规定，合同无效的认定清晰明确，这是整个案件处理的基础。
（二）责任划分与赔偿依据
在责任划分上，林宇贤作为出卖人，明知土地流转限制仍进行交易，且在多年后主张合同无效，明显违背诚信原则。赵晨杰虽有购置禁止流转房屋和土地的过错，但林宇贤的行为是导致合同无效的主要原因，所以林宇贤承担主要责任合理合法。在确定赔偿数额时，充分考虑了房屋翻建、区位价值变化、周边环境发展以及双方过错程度等因素。房屋重置成新价评估报告提供了一定参考，但不能仅以此确定赔偿数额，综合各种因素后酌情确定的赔偿款更能体现公平原则，有力地维护了赵晨杰的合法权益。
（三）证据运用
在证据运用方面，《出让某地协议书》《房基转让证明》以及房屋重置成新价评估报告等证据，形成了完整的证据链。这些证据清晰地呈现了房屋及土地的流转过程、双方的交易行为以及房屋现状等关键事实，为法院的判决提供了坚实的事实依据，也为我方当事人的胜诉奠定了基础。
五、办案心得
（一）熟悉土地政策法规
在处理涉及农村房屋和土地的纠纷时，必须深入了解和熟悉农村土地政策法规，包括土地的性质、流转限制等。只有准确把握这些规定，才能在案件中准确判断合同的效力和各方的权利义务，为当事人提供有效的法律支持。
（二）注重证据收集与整理
全面收集和整理证据至关重要。从房屋土地的原始交易凭证到后续的翻建、使用等相关证据，都可能对案件结果产生重大影响。在本案中，通过对各种证据的梳理和运用，清晰地还原了案件事实，有力地支持了我方的主张。
（三）考虑公平与诚信原则
在法律框架内，充分考虑公平与诚信原则。在农村房屋买卖合同无效纠纷中，不能仅仅依据合同无效就简单处理，还需综合考虑双方的过错程度、房屋土地的实际使用情况以及市场价值变化等因素，以实现公平正义，维护交易秩序和社会稳定。
