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在房地产交易的复杂市场环境下，房屋买卖合同纠纷频繁出现，其中涉及贷款审批、合同解除、定金退还以及违约责任认定等问题，往往让当事人陷入困境。接下来，我将从律师的专业视角，深入剖析一起典型的房屋买卖合同纠纷案件，并分享在此类案件中成功维护当事人权益的关键要点与心得。
一、案件基本信息
原告（反诉被告）：林晓
被告（反诉原告）：王芳
第三人：阳光房产中介公司
二、案件背景与争议焦点
林晓与王芳经阳光房产中介公司居间，签订房屋买卖合同及补充协议。林晓以贷款购房，却因房屋房龄过长贷款未获批，双方就合同是否解除、定金退还及违约责任承担等问题产生激烈争议。
（一）合同签订情况
2021 年 6 月 6 日：林晓（乙方、买受人）与王芳（甲方、出卖人）经阳光房产中介公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。约定王芳以 672 万元将北京市西城区某房屋出售给林晓，对付款方式、贷款申请、缴税及过户时间等关键事项进行详细约定。林晓需在合同签订当日支付第一笔定金 10 万元，7 日内支付第二笔定金 10 万元，首付款 445 万元（不含定金）在不动产权转移登记办理完毕前 3 个工作日以理房通支付方式给王芳。双方应于完成网签后 5 个工作日内办理贷款申请手续，2021 年 9 月 20 日前办理缴税手续，9 月 21 日前办理房屋不动产转移登记手续，林晓拟贷款金额 179 万元。
特殊约定：若贷款机构不批准贷款申请，林晓可向其他贷款机构申请，至迟于再次申请贷款之日起180 日内获得贷款批复，否则双方另行协商；如因买受人原因导致无法及时取得贷款，买受人应于过户后 180 日内向出卖人支付剩余房款；若房屋为在京中央单位已购住房出现办理问题，三方协商解决，协商不成三方免责；若买受人因个人原因无法正常取得银行批贷，导致资金不足无法完成交易，三方免责互不承担责任 。
（二）合同履行及争议产生
合同履行初期：2021 年 6 月 6 日，林晓支付定金 10 万元；6 月 15 日，王芳收到第二笔定金 10 万元；8 月 23 日，双方进行贷款银行面签程序。
贷款审批失败：2021 年 9 月 2 日，因涉案房屋房龄过长，银行未批准抵押贷款。此后，双方就合同履行产生争议，经多次沟通未达成一致。林晓向阳光房产中介公司咨询其他银行贷款可能性，得到否定答复。
争议焦点：林晓认为因房龄问题无法贷款，合同目的无法实现，要求解除合同并退还定金；王芳则主张已履行告知义务，林晓在知情下签订合同，且林晓拒绝再次申请贷款及采用其他付款方式，构成违约，应承担违约责任，不同意解除合同和退还定金，并提出反诉要求林晓赔偿违约金和经济损失。
（三）双方观点及证据
林晓观点：自己依约履行合同，贷款失败非自身原因，合同无法继续履行是因房龄导致银行拒贷，多次与王芳和中介沟通无果后提起诉讼，要求解除合同、退还定金及利息。
王芳观点：签订合同时已向中介及林晓质疑房龄对贷款的影响，中介称同小区有成功贷款案例，且已告知林晓房龄事实及风险，林晓知晓房屋建于20 世纪 50 年代，签订合同是自愿行为，自己无违约；中介称可继续寻找可贷款银行，林晓未尝试其他银行贷款，以 “学区房” 降价和贷款失败为由拒绝履行合同，属违约；自己多次与林晓沟通，要求其再次申请贷款或采用其他付款方式，均遭拒绝，林晓提出的补充条款不公平，自己未同意；林晓存在逾期支付定金、因 “学区房” 政策要求降价、过户前要求提前交房等违背诚信原则的行为；反诉要求林晓赔偿违约金和因解除另一购房合同产生的经济损失 10 万元。
第三人陈述：2021 年 8 月 5 日办理央产房上市手续，8 月 17 日办理网签手续，8 月 23 日林晓申请贷款，9 月 2 日批贷未过，原因是房龄过长；9 月 17 日王芳因其他房屋买卖解约赔偿对方 101000 元；9 月 2 日至今双方就合同履行未达成一致意见 。
三、案件分析
（一）合同解除的依据
根据《中华人民共和国民法典》规定，合同目的无法实现时，当事人有权解除合同。本案中，林晓购房依赖银行贷款，因房屋房龄过长贷款未获批，虽合同约定可向其他银行申请贷款，但首次贷款未批时间距过户时间近，且经中介确认其他银行也无法办理贷款，在此情况下，林晓与王芳协商解除合同合理。双方于2021 年 11 月就再次贷款未达成一致，合同因林晓无法获得购房资金缺乏继续履行条件，林晓要求解除合同有事实和法律依据。
（二）定金退还的判定
林晓未获银行批贷是因房屋房龄长，自身无违约行为。即便假设是林晓自身原因导致贷款不能，合同补充协议也明确约定“三方免责互不承担责任”。王芳虽称已告知房屋情况，但相关条款约定不明，且贷款业务专业性强，无其他证据证明林晓明知房龄过长导致贷款不能的后果，所以林晓在合同解除后要求退还定金合理。
（三）违约责任的认定
王芳主张林晓违约，依据不足。林晓按合同约定支付定金，贷款失败后积极与各方沟通，未拒绝履行合同。王芳提出的林晓其他所谓违约行为，如要求降价、提前交房等，在合同履行中属正常协商范畴，不能认定为根本违约。王芳反诉要求林晓赔偿违约金和经济损失，缺乏事实和法律支撑。
四、裁判结果
确认林晓、王芳、阳光房产中介公司就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2021 年 12 月 28 日解除。
自判决生效之日起七日内，王芳退还林晓定金20 万元。
驳回林晓的其他诉讼请求。
驳回王芳的反诉请求。
五、胜诉办案心得
精准把握合同条款：在处理房屋买卖合同纠纷时，律师要深入研究合同每一项条款，包括付款方式、贷款约定、违约责任、特殊条款等。本案中，对合同中贷款相关条款及免责条款的准确解读，为维护当事人权益提供关键支持。
注重证据收集与整理：全面收集和整理证据至关重要。本案中，收集双方沟通记录、贷款审批文件、定金支付凭证等，形成完整证据链条，清晰呈现合同履行情况和争议焦点，有力支持当事人诉求。
深入研究法律法规：熟练掌握《民法典》相关法律法规，根据案件事实准确运用法律条文。在本案中，依据合同目的无法实现、违约责任认定等相关法律规定，成功论证当事人解除合同和退还定金的合法性。
灵活运用诉讼策略：根据案件具体情况制定合理诉讼策略。面对对方复杂抗辩，从合同约定、法律规定、事实证据等多维度论证，增强说服力。如在本案中，针对王芳的反诉，从事实和法律角度反驳，维护当事人合法权益。
在房屋买卖合同纠纷案件中，律师需全面分析案件，运用专业知识和技巧，为当事人争取最大合法权益，同时不断总结经验，提升业务能力。
