大年初八，祝大家开工大吉～
春节过得太嗨，突然回归工位，还有那么一点子不适应。
走完里刻在DNA里的逗利是流程，决定把今天思考任务，交给我们聪明伶俐，清北毕业，有着十年工作经验的新同事，Deepseek
几个个人觉得比较感兴趣的问题，DS是这么答的：
（篇幅有限，只截取关键部分，想看详细回复的，可以自己再问一遍。）
一、2025年，楼市难回10万亿。
2024年，全国房地产市场在销售面积、销售金额两大指标上，双双跌破了10万亿规模，分别为9.74亿平，9.67万亿。
进入2025年，DS给出的中性预测区间，是8.8亿-9.1亿平，8.5万亿-9.2万亿。
最高值相比去年，都是跌的。
ps：倒不是DS悲观，其结论和依据本身就基于现有数据而来，包括粤开、东吴、方正证券的分析，以及中指等，观点有一定分歧，但大多都认为会下降，只是降幅不一。
而无论是从人口、购买力、预期，还是从库存、土地供应情况等因素来看，房地产行业已经迎来了历史性的转变，10万亿是一个分水岭，也许后续几年，还会维持在这个标准之下。
二、四大一线城市，房产投资价值深圳>上海>北京>广州。
DS认为，在房产投资价值上：
深圳凭借产业和人口支撑，排序会是第一；
上海经济实力强，第二；
北京虽是首都，但政策限制较多，第三；
广州第四，但性价比高，门槛更低。
具体的优势及风险分析，看下表，也算是有理有据。
广州经济实力其实不弱，只是相比北上深可能稍逊，作为一线城市中政策最宽松，门槛最低的城市，又“南大门”，交通枢纽地位，随着大湾区的发展，还是有不错的增值潜力。
ps：广州不语，只是一味叹茶。
三、今年中心区房价要涨，天河能涨5%！
虽然在城市的选择中，DS没有pick广州，但对广州中心区，还是挺看好的，尤其是天河。
最最最差的情况，即经济低迷，政策收紧，也只是横盘，遇上经济复苏，政策宽松，最多能天河涨5%，连带着南沙也一起反弹。
具体到各区，DS认为，天河、越秀、海珠涨幅会较高，白云、南沙、荔湾存在一定回调压力，增城、花都、从化跌幅可能较大。
ps：2024年，天河成交均价约7.7万/平，跌了5%，如果25年能涨个5%，那就是真·止跌企稳了。
四、广州市属八大名校，华附、省实、广雅最牛？
鸡娃家长们最关心的名校排行，DS也有自己的见解：
·华附、省实、广雅，更有望上顶尖高校；
·省实、六中更全面；
·华附、二中、广大附中理科更牛；
·执信、广雅文科更优；
·铁一、广大附中以严格管理著称。
ps：想掀桌子的家长校友和同学，欢迎评论区留言。
五、接下来的救市，广州更多是落实原有政策，做深化。
对于接下来可能的救市政策，DS给出了几个预测：
·放松限购（这个其实去年已经全部放开了）；
·深化租一买一+卖一买一，（简化流程或扩大使用范围）
·推广购房入学（南沙有尝试）
·优化人才购房补贴（加码）
·下调房贷利率
·契税减免或返还
·政府收购存量房
·货币化安置
·加大城中村改造力度
·鼓励高得房率
ps：基本上，都是老生常谈的那几个，没有什么“新鲜招”，但能落实，就是好事，尤其是政府下场收房这一点，规模上来了，效果是立竿见影的。
估计是访问量太大，今天的Deepseek，崩了又崩，薅了好几个朋友的账号才问完了这几个问题，要不还真想问问，是喜欢东部还是喜欢西部，选牛奶厂还是广钢，有没有什么转行的好去处能推荐给房地产相关从业者...
最后，再说一句，以上问答，仅供娱乐。
AI给出的回复，依据的是大量数据和算法逻辑，但也有一定的局限，偏差和滞后性，不等于正确答案，有观点相悖，也不用太在意。
祝大家蛇年暴富。
