有人说同为双城经济圈，西南双子星之间的房价、地价已是天壤之别。
卖2套重庆房子才能买一套成都房子！
事实果真如此吗？
按照安居客数据：重庆均价为9286元/㎡，成都均价为13516元/㎡。
参考铭腾数据，2025年1月第3周，重庆新建商品住宅成交价格13438元/㎡，成都周成交价格 17549 元/㎡。
综合来看，成都住房均价大约是重庆1.5倍。
但成都不同区域之间价差非常大，像锦江区、青羊区、武侯区等中心地段均价普遍在25000 元/㎡以上。新房价格最高的高新区，最新均价高达32861元/平，也有不少几千元/㎡的远郊区域。同时，成都有楼盘单价能冲击10万/㎡级别。
反观重庆，均价差异并不明显，核心如渝中区，也有不少不足10000元/㎡的房子，重庆单价最高且销量速度尚可的如观宸，最高单价冲击4万/㎡级别。
于是，也就有人说，卖掉重庆2套房才能买成都一套房。
地价方面。
今年1月27日，位于成华区槐树店路16号地块出让，规划建筑面积 8.27万平方米，起始楼面价 13500元/㎡，最终由华润置地拍下，成交楼面价20400元/㎡，溢价率51.11%。
去年12 月 23 日，重庆江北大石坝板块出让，规划建筑面积 3.12万平方米，起始楼面价 8642元/㎡。最终由华润置地拍下，成交楼面价9736元/㎡，溢价率 12.67%。
这两块地，一定程度上折射出两地土拍市场的状况。成都土拍价格大约是重庆1.5-2倍。
是什么原因造成如此局面？
离不开以下五个因素：
一、人口腹地差异
人口基数与辐射范围不同。
首先，四川省常住人口规模接近8400万，而重庆常住人口约3200万。这是成都与重庆的人口基本盘。
其次，重庆与成都吸引到的“川渝外”人口数量差不多，但来源地有一定差异。
成都作为四川省内独大的省会，除了对省内具有天然吸引力，此外还受西藏、新疆、青海、甘肃等西部省份有钱群体的特殊青睐，成都外来人口占比约为37%（2023年数据）。
重庆对四川人口的整体吸引力弱于成都，主要影响力在川东和川南；重庆常住人口中非本地户籍占比不足20%。
人口红利直接影响住房需求。
2024年成都二手房成交23.1万套，而重庆主城区同期仅成交约5万套。
二、历史住房政策影响
重庆拥有强大的公租房体系。
重庆是全国公租房建设规模最大的城市之一，已累计供应50多万套，解决了超140万人口居住问题（2023年数据）。
截止24年底，成都投入使用的公租房约10万套，累计保障约27万人。
庞大的保障性住房解决了中低收入群体的居住问题，但也直接分流了购房需求。导致重庆的二手房市场流动性不如成都。
三、历史土地供应问题
目前看，重庆存在历史土地供应过剩的问题。
受“地票”政策影响，重庆历史土地供应充沛，2000-2020年间，重庆年均土地供应量是成都的1.5倍。充分的土地供应满足了大量的住房需求，也间接导致房价处于相对低位。
不过，近几年重庆土地供应已大幅收缩，按照锐理统计2024年重庆主城公开招拍挂的涉住宅用地共20宗，约1112亩。2024年成都涉住宅用地共成交约7000亩。
重庆的供需关系正在快速改善。
四、产业结构与总部经济差异
成都的产业涵盖电子信息、互联网、金融、文旅等。金融领域有成都银行、华西证券等金融机构总部。
重庆以智能网联新能源汽车、新一代电子信息、先进材料等制造业为核心，拥有长安汽车、赛力斯等汽车企业总部，在智能网联新能源汽车产业领域具有全国级影响力。重庆作为西部金融中心，也有西南证券、蚂蚁消费金融等金融机构总部。
但整体看，重庆1997年直辖，在“产业资源争夺”上，前期被成都压了一头。包括像大区铁路、航空等方面，都吃了不少亏。
近两年重庆在产业升级、国央企战略合作、招商引资方面开足了马力，但暂时还未折射到房价层面。
长期看，产业的发展将会直接拉动中高端住房需求。
五、历史政策调控的影响
重庆历来都是房地产“真调控”的坚定执行者，包括重庆是国内房产税试点的核心城市。
重庆2011年开始执行《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，对高单价房屋以及外地“三无人员”购房征收0.5%-1.2%的房产税，压制了投资需求以及高端住房需求。
那么问题来了：
未来重庆的房价会长期保持低位吗？与成都的差距会缩小吗？
答案是明确。
重庆楼市已经呈现出明显的政策性与结构性机会！
首先，重庆土地供应收缩与供需反转。
2024年重庆土地供应量降至峰值期的10%，同时，公租房租金市场化，意味着租金上涨（部分区域涨幅或达15%），此举将倒逼部分租户转向购房市场。
其次，政策红利释放，未来只会有利好。
重庆的房产税已无限接近于“取消”，重庆的新房成交量已回归至历史低值，俗话说“地量见地价”，重庆实际上已经是“跌无可跌”的状态。
未来政策层面也只会有利好。
其三，重庆的产业与地缘优势将带动城市价值大爆发。
国家战略向中西部倾斜，而重庆在智能汽车、低空经济、机器人等领域的布局必然将吸引新一轮投资，从而在“科技强国、先进制造业强国”的新时期，插上腾飞的翅膀。
重庆当前房价状态，是在历史原因、供需结构和产业发展不同阶段的综合结果。
但随着土地供应优化、政策松绑及新兴产业崛起，重庆房价的“封印”已逐步解除。
有人预测，2030年前，重庆房价或达4.5万元/㎡！
也就意味着，还有3-4倍的成长空间。
也就意味着，与其“羡慕”今天的成都房价高过重庆，不如思考未来哪里的成长空间才更大。
如果换成一道算术题，就是：你认为从10000涨到30000容易，还是从25000涨到75000容易呢？
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