《中国法院年度案例》既是法官、检察官、律师等法律工作者的办案参考和司法人员培训辅助教材，也是社会大众学法用法的经典案例读本，同时也为教学科研机构开展案例研究提供了良好的系列素材。近期，由国家法官学院、最高人民法院司法案例研究院编著的《中国法院2024年度案例》出版发行，岑溪法院一篇案例成功入选。
业主、物业使用人等都有义务负责支付物业服务费用
——物业管理公司诉房地产开发公司等物业服务合同案
【基本案情】
2018年11月16日，某小区业主委员会与原告物业管理公司签订《某小区物业服务合同》，该合同约定由原告对某小区的物业提供物业管理服务，合同期限为五年。其中，第四条对物业管理服务费用约定标准为:商业用房按2元/月/平方米，并约定业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业收取相关费用按半年缴纳，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间有交费约定的，业主应以书面形式告知物业管理公司。
另查明，2017年6月1日，房地产开发公司(甲方)与商业管理公司(乙方)签订《商业经营管理委托协议》，该协议约定房地产开发公司开发的某小区建材装饰市场项目委托乙方经营管理。合作期限自2017年6月1日起至2025年5月30日止。庭审中，甲方也认可乙方所实现的托管行为是其委托行为。2017年11月7日，商业管理公司(甲方)与梁某某(乙方)签订《租赁协议》，该协议主要内容为:甲方将1111、1112、1131、1132号商铺出租给被告乙方作为经营场地使用，租赁期限为5年。其中，物业费约定为:乙方应承担及支付物业费按1元/平方米/月计付，并约定签订本协议时乙方应预付3个月的物业费。梁某某在签订承租协议后并没有向原告或商业管理公司缴纳物业费。
上述商铺的建设单位和首次登记的产权人均为房地产开发公司，黄某某分别于2021年2月5日、2021年2月7日经转移登记成为上述商铺的所有权人，但目前房地产开发公司尚未将该商铺交付给黄某某使用。
再查明，2018年8月21日，原告与该小区前物业服务公司签订《某小区物业管理项目交接协议》，正式接管小区物业管理服务直至现在。从2018年8月21日起至2022年1月31日止，按商铺产权登记面积2元平方米/月计算，本案租赁诉争的商铺面积为214.17平方米，按物业合同约定核算应支付的物业服务管理费为17704.72元。原告经向被告催促未果，诉至法院，提出其诉讼请求。
[案件焦点]
1.原告与各被告之间是否存在物业服务关系;2.对原告主张的物业费应该由哪一个被告承担责任或者哪几个被告共同承担责任。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区岑溪市人民法院经审理认为:本案原、被告之间的物业管理服务的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应适用《中华人民共和国民法典》的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据民法典第九百三十九条规定:建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，业主委员会依法选聘的物业服务人签订的《某小区物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，应属有效合同，对该小区业主具有法律约束力。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务的义务，被告房地产开发公司作为商铺的业主有依合同约定按2元/平方米/月缴纳物业服务费的义务。虽然，房地产开发公司在出租期间将涉案商铺分别转让给黄某某(新业主)，但根据庭审查明，房地产开发公司尚未将转让商铺交给新业主，商铺收益仍归房地产开发公司，根据权利和义务对等的基本原则，该物业费用仍应由房地产开发公司缴纳。被告梁某某租赁商铺产生的物业费的计算应以不动产登记机关记载的商铺产权面积为准，即法院核算为214.17平方米。至于由谁负责交付物业费用问题。因作为业主的房地产开发公司委托商业管理公司对其物业进行托管，并由其将涉案商铺出租给被告梁某某进行承租，并在租赁合同中约定由承租者按1元/平方米/月支付物业费，且庭审中房地产开发公司也认可商业管理公司与梁某某实施的民事行为，故本案商业管理公司与梁某某就物业费承担所作的约定，应视为业主房地产开发公司与承租人梁某某的约定。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故承租人梁某某对其承租的商铺应按其与业主的约定在使用期间按1元/平方米/月支付物业费用给原告。由于原告从2018年8月21日才接管该小区物业，故其计算物业管理费时间应从其接管日起计算，经法院计算至2022年1月31日止为8852.36元。由于房地产开发公司作为该商铺业主，虽然在租赁期间转让上述租赁商铺，但并未交付给买受人。根据法律规定房地产开发公司对梁某某该部分物业费承担连带清偿责任。由于原告与该小区业主委员会签订的合同约定商铺按2元/平方米/月支付物业费，对差额部分物业费8852.36元(相差按1元/平方米/月计算部分)应由业主房地产开发公司承担。
广西壮族自治区岑溪市人民法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典)时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、被告梁某某应支付从2018年8月21日起至2022年1月31日止尚欠的物业服务管理费8852.36元给原告物业管理公司;
二、被告房地产开发公司对被告梁某某上述应支付物业服务管理费承担连带清偿责任;
三、被告房地产开发公司应支付从2018年8月21日起至2021年7月21日止所欠物业服务管理费8852.36元给原告物业管理公司;
四、驳回原告物业管理公司的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案是一起典型的物业服务合同纠纷案，物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案审理的关键在于原告主张的物业费应该由哪一个被告承担或哪几个被告共同承担?一审判决最终物业费是由业主房地产开发公司和承租人(物业使用人)梁某某承担，无须黄某某(新业主)和商业管理公司(物业管理者)承担，笔者赞同此观点。
首先，业主负有向物业服务人支付物业费的法定义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”的规定，我国法律已经明确规定，业主负有向物业服务人支付物业费的法定义务。但在司法实践中，前期物业服务合同一般由建设单位与物业服务人签订，普通物业服务合同一般由业主委员会与物业服务人签订，业主均不是物业服务合同的直接签订主体。在此情况下，由业主向物业服务人直接支付物业费而不是由合同签订主体支付物业费一定程度上超越了合同的相对性，也造成部分业主以自己不是合同相对人为由拒绝支付物业的纠纷。但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业管理合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，该物业服务合同，对业主仍有约束力，业主依然负有向物业服务人支付物业费的法定义务。
在本案中，原告物业管理公司是经过该小区业主大会依法召开，经过合法程序投票选举出来的，最终与该小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对该小区全体业主均具有约束力。房地产开发公司作为该小区的业主，《某小区物业服务合同》对其具有约束力。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务的义务，被告房地产开发公司作为商铺的业主有依合同约定按2元/平方米/月缴纳物业服务费的义务。虽然房地产开发公司在出租期间将涉案商铺分别转让给黄某某（新业主），但根据庭审查明，房地产开发公司尚未将转让商铺交付给新业主黄某某，商铺收益仍归房地产开发公司，根据权利和义务对等的基本原则，该物业费用仍应由业主房地产开发公司缴纳，不应该由新业主黄某某承担。
其次，承租人（物业使用人）有义务负责支付物业服务费用。《物业管理条例》第四十一条规定：“······业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，作为业主的房地产开发公司委托商业管理公司对其物业进行托管，并由商业管理公司将涉案商铺出租给被告梁某某进行承租，并在租赁合同中约定由承租者按1元/平方米/月支付物业费，且庭审中房地产开发公司也认可商业管理公司与梁某某实施的民事行为，故本案商业管理公司与梁某某就物业费承担所作的约定，应视为业主房地产开发公司与承租人（物业使用人）梁某某的约定，依据《物业管理条例》第四十一条规定，故承租人梁某某对其承租的商铺应按其与业主的约定在其使用期间按1元/平方米/月支付物业费用给原告，对差额部分物业费，即相差按1元/平方米/月计算部分应由业主房地产开发公司承担。并且笔者认为，因商业管理公司在本案只是与房地产开发公司存在托管关系，其既不是业主，也不是物业使用人，原告要求其共同承担物业费，没有事实及法律依据。
最后，分析本案的意义。本案具有一定的特殊性，对于哪一方需要支付物业费？涉及多方主体——新旧业主、受委托方（物业管理公司）、物业使用人，案件的审判方法和处理结果对于司法实践有一定的参考意义。《中华人民共和国民法典》及相关的法律法规完善了物业服务合同的规定，以法律的形式确定了业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。对于其物业使用人，根据其与业主的约定或者与物业服务企业的约定，应当承担相应的物业服务费用。这样有利于规范物业服务合同，保护业主、物业服务企业、物业使用人等各方当事人的合法权益，推动我国物业服务行业健康有序地发展。
编写人：岑溪市人民法院 李洁萍
文字：李洁萍
编辑：刘泳敏
校对：吴雨凡
审核：覃石金∣覃显芸
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