(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)在房产纠纷领域，借名买房引发的争议屡见不鲜，其背后涉及复杂的家庭关系、资金往来及法律适用问题。本案围绕北京市通州区一号房屋的归属及相关款项返还问题，原告方李静英、张悦雯、张悦兰与被告方张富贵及第三人张宇欣展开了激烈的交锋。以下将从专业律师的角度，深入剖析这起案例，探寻其中的法律要点与胜诉策略。
一、案件核心人物关系
原告方
李静英：张宇坤的妻子，二人于2009 年结婚，2017 年短暂离婚后复婚，育有二女张悦雯、张悦兰。主张与张宇坤借张富贵名义购买涉案房屋，要求确认借名买房关系及返还售房款。
张悦雯、张悦兰：李静英与张宇坤的女儿，作为原告参与诉讼，维护自身对涉案房屋的权益。
被告方
张富贵：张宇坤的父亲，涉案房屋登记在其名下。辩称房屋系张宇坤赠与自己养老，否认借名买房关系，且已将房屋出售。
第三人
张宇欣：张富贵的女儿，张宇坤的姐姐。在《家庭房产协议书》上签字，支持张富贵的观点，认为房屋归张富贵所有，张宇坤出资系赠与行为。
二、案件详细情况
（一）房屋交易背景与经过
购房过程：2013 年 3 月 14 日，张富贵与北京 xx 房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买涉案一号房屋，总价款 376 万元 。买受人采取分期付款方式，签约当日交付房款 1128000 元，2013 年 4 月 13 日交付剩余房款 2632000 元 。
李静英提交六笔某银行转账支付凭证，显示2013 年 3 月 14 日以李静英名义支付 108000 元、以张宇坤名义支付 120000 元及 900000 元；2013 年 4 月 9 日，以张宇坤名义支付 115000 元及 2529885 元，以李静英名义支付 100000 元，款项总额为 3872885 元 。
《家庭房产协议书》签订：2013 年 3 月 14 日，张富贵（甲方，父亲）与张宇坤（乙方，儿子）、张宇欣（丙方，女儿）在涉案一号房屋签署《家庭房产协议书》，李静英在乙方配偶见证（儿媳）处签字确认 。
协议书载明：登记的房屋所有权人为甲方；由乙方全资以甲方名义从开发商处购买，由乙方使用、居住，并由乙方享有该房屋的处置权及相关全部利益和义务；待甲方百年归老后，该房屋所有权、使用权由乙方继承，丙方自愿放弃继承权。
房屋后续情况：2014 年，涉案房屋所有权证核发，登记的房屋所有权人系张富贵，共有情况载明为单独所有 。
购房后，涉案一号房屋一直由张宇坤、李静英及其两个女儿居住使用。张宇坤去世后，由三原告继续居住。
（二）原告诉讼请求与依据
诉讼请求：
判令张宇坤、李静英与张富贵之间就位于北京市通州区一号房屋存在借名买房关系，且借名买房合同有效。
判令张富贵返还李静英、张悦雯、张悦兰650 万元 。
本案诉讼费用由被告张富贵承担。
事实依据：李静英称因张宇坤名下在北京已有两套房屋，根据当时北京市限购政策，其和张宇坤没有购房资格，所以与张富贵商量借用张富贵的名义购买房屋，张富贵表示同意。
为避免将来产生家庭纠纷，签订《家庭房产协议书》，让张宇欣知晓借名买房的事实。
购房款系张宇坤和李静英婚姻期间的共同所得支付，房屋相关手续均存放在张宇坤和李静英处。
张富贵擅自将涉案房屋以650 万元出售，违反了借名买房协议约定，给原告方造成严重损失 。
（三）被告抗辩理由
法律关系与程序问题：原告的诉讼请求违背民事诉讼基本原则，基础法律关系混乱，程序严重违法。
《家庭房产协议书》各方均没有借名买房的合意，合同主体为张富贵、张宇坤和张宇欣，三原告不是合同主体，无法确定借名买房的意思表示。
借名买房不合理性：张宇坤借名买房不具有合理性和必要性。2017 年张宇坤和李静英离婚后共同购买海淀区房屋，若为规避限购政策借名买房，为何不以此方式购买诉争房屋；离婚时也未要求将诉争房屋过户至自己名下，张宇坤生前从未对诉争房屋主张权利，却在其过世后原告提起诉讼 。
《家庭房产协议书》未对借名买房、过户条件等关键条款进行约定，反而明确房屋所有权人为张富贵，“甲方百年归老后，该房屋所有权、使用权由乙方继承”，说明该协议实质上是张富贵对其身后之事的遗嘱 。
房屋赠与及协议性质：诉争房屋系张宇坤对张富贵的赠与，《家庭房产协议书》本质是张富贵的遗嘱。协议书第一条明确约定“登记的房屋所有权为甲方”，李静英作为见证人签字，说明其对赠与行为知情且认可 。
张宇坤为孝敬父亲，决定买房赠与张富贵养老，并期望同住。后因李静英原因，双方互换居住房屋，但不能否认张富贵对诉争房屋的所有权。
情势变更与有权处分：《家庭房产协议书》情势显著变更，张宇坤先于张富贵过世，其无法再尽赡养义务，限制对诉争房屋处分的约定无继续履行的条件和意义。
李静英长期霸占、转移张宇坤的遗产，张富贵迫于生活出售房屋用以治病救命。诉争房屋自始登记于张富贵名下，其出售房屋系有权处分，视为对自己遗嘱的变更，未侵犯第三人财产利益。
（四）第三人陈述意见
协议主体与真实意思：《家庭房产协议书》签订主体是张宇坤、张富贵和张宇欣，李静英作为见证人签字，说明其对张宇坤为张富贵买房养老及房屋所有权归张富贵是知情且认可的。
协议约定张富贵为房屋所有权人，才会产生房产分配归属问题，张宇坤出资应认定为对张富贵的赠与，且赠与行为已完成。
赠与原因与协议目的：张宇坤出资给张富贵买房，一方面是出于孝心，另一方面是为平衡之前张富贵、张宇欣为其出资购买Y 号房产的利益关系 。
协议订立目的是在张富贵去世后，张宇坤通过继承方式获得该房屋所有权，排除张宇欣的继承权。
张宇坤去世后无法尽赡养义务，张富贵身体状况不佳且无钱看病，出售房屋是无奈之举。第三人希望法院驳回原告的诉讼请求。
（五）法院查明事实
家庭关系与婚姻状况：张富贵与林晓莉系夫妻，育有一女张宇欣、一子张宇坤。张宇坤与李静英于2009 年结婚，2017 年 3 月 14 日协议离婚，离婚协议对财产分割进行了约定，2017 年 10 月 10 日复婚，育有二女张悦雯、张悦兰 。林晓莉于 2005 年去世，张宇坤于 2018 年 12 月 15 日去世 。
房屋购买及出资情况：详细查明涉案一号房屋的购买过程、购房款支付情况，确认购房款由张宇坤和李静英的银行账户支付。法院调取张宇坤及李静英的银行账户交易明细，显示张宇坤存在频繁资金交易情况。
《家庭房产协议书》相关情况：明确《家庭房产协议书》签订的背景、各方对协议性质的陈述及争议焦点。原告主张因限购政策借名买房，被告主张房屋系赠与及遗嘱性质。
房屋出售及诉讼情况：2021 年 2 月 1 日，张富贵将涉案一号房屋以 650 万元出售给贾某涛 。原告称张富贵恶意出售房屋，被告称有权处分 。此前李静英等曾多次起诉又撤回 。
返还售房款的审理范围争议：张富贵认为返还售房款请求属于析产继承问题，与本案合同纠纷案由不同，不应在同一案件中处理。原告则认为本案具有特殊性，应一并处理借名买房、返还款项和析产继承问题。
三、法院最终裁决
张宇坤与原告李静英与被告张富贵之间就位于北京市通州区一号房屋存在合法有效的借名买房合同关系。
驳回原告李静英、张悦雯、张悦兰的其他诉讼请求。
四、案件深度分析
（一）证据审查与事实认定
购房款出资证据：原告提交的购房款支付凭证以及法院调取的银行交易明细，清晰地显示涉案一号房屋的购房款由张宇坤和李静英的银行账户支付。这一证据直接证明了购房款的来源，对于认定房屋的实际出资人具有关键作用。律师在处理此类案件时，应注重指导当事人收集和整理资金往来的凭证，确保证据的真实性和完整性。这些证据不仅要能证明款项的支付，还需明确支付主体与案件当事人的关联性。
《家庭房产协议书》的解读与证据效力：协议书的条款是认定案件事实的重要依据。其中关于房屋购买方式、使用、处置权及继承的约定，与购房款出资、房屋实际使用等事实相互印证。然而，被告和第三人对协议的解读与原告存在分歧。律师在分析此类协议时，要从合同解释的角度出发，综合考虑合同所使用的词句、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则。通过对协议整体语境的分析，结合案件其他证据，判断各方对协议理解的合理性。例如，本案中从协议约定的“由乙方全资以甲方名义购买，由乙方使用、居住，并由乙方享有该房屋的处置权及相关全部利益和义务” 可以看出，乙方（张宇坤）在房屋购买及使用过程中的主导地位，这与借名买房的特征相符。
房屋实际使用及相关费用证据：涉案房屋一直由张宇坤、李静英及其女儿居住使用，且居住期间的相关费用均由张宇坤和李静英支付，相关票据也由李静英持有。这些证据进一步佐证了原告关于借名买房的主张。律师在实践中应注意收集和固定此类证据，因为房屋的实际使用情况往往能反映出房屋的实际控制权和受益权归属。水电费、物业费等缴费凭证虽然看似琐碎，但在证明房屋实际使用人方面具有重要作用。同时，购房手续及产权证书由李静英持有的事实，也从侧面支持了原告的观点。律师要善于将这些零散的证据进行整合，形成完整的证据链条，增强证据的说服力。
（二）法律关系认定与法律适用
借名买房合同关系的认定标准：根据本案情况，判断是否存在借名买房合同关系需综合多方面因素。首先，要有借名买房的合意，虽然《家庭房产协议书》未明确使用“借名买房” 字样，但从协议条款及当事人的行为可以推断出双方存在借名买房的意思表示 。其次，实际出资人支付购房款是重要因素，本案中已证实购房款由张宇坤和李静英支付 。再者，房屋的实际使用和控制情况也与借名买房的特征相符 。律师在处理类似案件时，要准确把握借名买房合同关系的认定标准，从多个角度收集证据，形成完整的证据体系，以支持当事人的主张。
赠与关系的排除：被告主张房屋系张宇坤对其的赠与，但未能提供充分证据证明赠与的意思表示和赠与行为的完成。家庭房产协议中并未体现出明确的赠与意图，且原告对赠与事实不予认可。根据“谁主张，谁举证” 的原则，被告对其主张的赠与事实负有举证责任 。律师在代理此类案件时，要善于运用举证责任的分配规则，对对方提出的不合理主张进行有力反驳。在本案中，被告无法提供足够证据证明赠与关系，法院对其主张不予采信，这体现了举证责任在案件审理中的关键作用。
合同效力的判定：虽然借名买房时张宇坤和李静英不符合北京市房屋限购政策，但法院依据法律规定，确认合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，北京市房屋限购政策不属于法律和行政法规，不能作为确认合同无效的依据。律师在处理涉及政策与法律冲突的案件时，要准确理解和适用法律规定，明确不同层次法律规范的效力。同时，要关注政策对案件的实际影响，以及政策在法律适用中的地位和作用。在本案中，准确把握合同效力的判定依据，对于维护当事人的合法权益至关重要。
五、办案心得
全面挖掘证据线索：在接受委托后，迅速梳理案件脉络，从购房款支付、房屋使用、协议签订等多个方面入手，全面挖掘可能存在的证据线索。不仅关注直接证据，如购房合同、付款凭证，还注重收集间接证据，如房屋居住期间的水电费缴费记录、物业管理记录等。通过与当事人的深入沟通，了解案件的每一个细节，不放过任何一个可能与案件相关的信息。例如，在了解到房屋相关手续由李静英持有时，及时指导当事人妥善保管这些手续，并将其作为重要证据进行整理和提交。
证据的关联性整合：注重证据之间的关联性，将所有收集到的证据进行有机整合，形成一个完整的证据链条。以购房款支付凭证为核心，结合《家庭房产协议书》中关于房屋购买和使用的约定，以及房屋实际使用和费用支付的证据，清晰地呈现出借名买房的事实。在整理证据时，按照时间顺序和逻辑关系进行排列，使法官能够一目了然地了解案件的全貌。例如，先展示购房款支付的时间和金额，再结合购房合同签订的时间，接着呈现房屋交付后的使用情况及相关费用支付凭证，最后附上《家庭房产协议书》，这样的证据排列方式能够增强证据的说服力和可信度。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
