作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
图片来自企业官方
2025年1月20日晚间，正荣地产控股有限公司发布公告称，公司实际控制人欧宗荣因涉嫌违法犯罪已被依法采取强制措施。
目前有说法称，此次事件或与十年前福州一宗土地交易有关，涉及当年福州五四北泰禾广场地块的出让过程，但具体结果还需待有关部门公布确认。
正荣地产的公告中还强调，欧宗荣目前并未在正荣地产担任任何职务，但作为公司的实际控制人，他持有正荣集团约91.9%的股权。
这一事件的发生，正值正荣地产债务重组遇挫之际。公司于2025年1月2日刚刚宣布，其境外债务重组支持协议已于2024年12月31日失效。
截至2024年6月末，正荣地产需在一年内偿还的债务高达536.27亿元，其中包括约290.629亿元的银行及其他借款、约50.945亿元的公司债券、约243.985亿元的优先票据，以及约14.006亿元的优先永续资本证券。
作为曾经的中国房地产销售前二十强企业，正荣地产的业绩在近年来持续下滑。
正荣地产发布的2024年12月未经审核经营数据显示，2024年全年合约销售金额仅为67.29亿元，同比2023年减少56.24%，较2019年数据更是减少94.85%。合约销售面积为45.89万平方米，较019年下降了94.56%。
债务危机、经营困境，再到此次被采取强制措施，这位曾经叱咤房地产市场的闽系大佬，正在经历他人生中最具挑战的时刻。
欧宗荣与正荣地产的发展史，可以说是民营房企快速扩张的典型代表。
欧宗荣于1986年创办江西正荣市政工程有限公司，最初专注于道路、桥梁等基础设施建设。1996年，他在江西宜春获取第一块地皮，斥资过亿元打造了当地"赣西第一街"，由此正式进入房地产领域。两年后，他整合了在江西、福建等地的8个全资子公司，成立了正荣集团。
正荣集团的快速扩张始于2013年，当年正荣地产投入150亿元在上海、福建南平、苏州、南京、西安等地拿下10余宗地块，仅10月份就斥资73.46亿元购入四幅地块。
这种激进的扩张策略使公司规模快速增长，2015年起连续入围中国房地产销售三十强。
2018年1月16日，正荣地产成功在香港联交所上市，同年实现全口径销售突破千亿，跻身"千亿房企俱乐部"。同时，欧宗荣个人财富也达到360亿元，在胡润百富榜上排名第79位，成为莆田地区首富。据克而瑞统计，2021年正荣地产以1456.6亿元的销售额位列第25名。
然而，快速扩张也带来了高负债率的隐患。据财务数据显示，2014年正荣地产的净负债率就超过1700%，当年的借贷成本高达12.5%。
显然，这种"高杠杆、高周转、高溢价"的经营模式虽然推动了公司快速发展，但也埋下了巨大风险。至2021年年中，公司总负债就高达2033亿元，其中近200亿元为短期债务。
事实上，在 2019年起"房住不炒"政策影响下，正荣地产的销售增长率就从2018年的53.95%快速下滑至2019年的21.02%，2020年进一步降至8.57%。这种增长势头的断崖式下跌，暴露出公司在快速扩张期间积累的诸多问题。
以正荣地产合肥项目为例，公司2021半年报显示合肥土地储备约为88万平米，对应货值应该约150亿元。
然而，其中多个项目如“滨湖正荣府” 、“翡翠正荣府”、 “正荣旭辉政务未来”基本售罄的情况下却因“未竣工”被统计，实际可带来现金流的土地储备远低于账面数字，这种情况导致公司未来一年现金流预期大幅下降，甚至可能不足3亿元。
正荣地产的债务危机正式爆发于2022年2月。
2022年2月11日，市场突然传出正荣地产可能无法兑付一笔2亿美元永续债的消息，公司股价立即暴跌，单日最大跌幅超过80%，收盘时总市值已不足54亿港元。同时，正荣系多只美元债也达到超50%的跌幅。
危机还蔓延至旗下物业管理公司正荣服务，其股价也在当日暴跌58%，总市值缩水至不足18亿港元。传闻中所说的永续债原本计划于3月5日赎回，但公司最终未能如期兑付。
此后，正荣地产的债务问题如多米诺骨牌般接连发生：2022年4月，因未能支付2042万美元利息而违约；5月，5笔美元债券共计约5300万美元利息未能支付；8月，又有两笔美元债券本息合计约4303.7万美元未能支付。到了2024年11月，公司更出现10.5亿元境内债违约，显示其债务问题已从境外蔓延至境内。
从财务数据来看，正荣地产的经营状况持续恶化。2023年公司虽实现总营收387.75亿元，同比增长49.7%，但母公司所有者应占亏损达84.68亿元。
进入2024年，情况更为严峻。上半年正荣地产营收同比下降233.29%，净亏损达25.08亿元，较上年同期扩大58.23%。截至2024年上半年末，公司总负债达1234.49亿元，资产负债率高达97.58%，较年初又增加2.58个百分点。
从公司治理层面来看，正荣地产也经历了重大变动。
2022年11月，欧宗荣退出正荣集团董事长职务。2025年1月17日，其小儿子欧国伟也不再担任公司非执行董事。虽然公司表示实行职业经理人管理制度，内部管控完善，但在实际控制人欧宗荣被采取强制措施的情况下，公司的未来发展仍充满不确定性。
至截稿时，正荣服务港股股价 0.160港元/股，较2020年9月高位跌去97.78%，市值仅剩1.66亿港元；正荣地产港股股价0.055港元/股较2018年12月高位跌幅超过99%，市值仅剩2.40亿港元。
无论如何，关于正荣集团欧宗荣的调查正在推进，而即将被掀开的，或许只是房地产行业昔日的冰山一角。
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