编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。
在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。
同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。
观点网 2024年，建发在寻找新的高速路口。
有人这样形容房企扩张时面对的情况：一方面需要系统自身的稳定，另一方面又需要把自己放在竞争环境中不断变化；一方面需要保持竞争优势，另一方面又要突破原来成功的一些条条框框。
谈到扩张的企业代表，“建发系”实至名归。
众所周知，建发股份主要业务包括供应链运营、房地产，以及2023年8月后并入财报的家居商场运营。
2021年以前，供应链运营和房地产两大主营业务各司其职，供应链运营业务负责建发股份的主要营收，为其提供庞大的现金流；而房地产业务营收规模占比虽不到20%，但能提供总占比超60%的利润。
到了2021年，房地产行业的调整打破了原有平衡。房地产业务贡献的净利润逐年下滑，利润占比从53%下降至2023年的5%。负责滚动现金流的供应链运营业务也逐渐减少，2024年前三季度收入下降近三成。
家居商场运营业务更是“特殊”的存在，来自于收购了红星美凯龙的股权。
先不提收购红星美凯龙后浮亏30多亿元，今年上半年由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，归母净利润直接由盈转亏，为-12.53亿元，计入建发合并报表的“归母净利润”为-3.77亿元。
看起来，需要稳定现金流业务底座的建发，确实需要寻找新的高速路口。
地产上高速
没有规模就没有江湖地位，没有江湖地位就没有话语权。对于中国房企来说，过去、现在以及未来的一段时间，都在追求规模，建发股份也不例外。
2021年，建发股份总营收规模7078亿元，其中供应链运营业务收入6115亿元，占比86%；而房地产业务收入963亿元，占比14%。这一年，建发股份归母净利润61亿元，房地产业务贡献了53%，为28.78亿元。
此后经过两年扩张，2023年末，建发股份总营收增长近600亿元，达7637亿元。这一年，房地产业务收入几乎翻倍，达到1664亿元。
随之增长的还有总资产，2018年建发股份总资产不过2175亿，然而到2024年前三季度就已达到8760亿，翻了近4倍。
建发股份这几年的狂飙，在观点指数发布的中国房企销售榜单数据中，同样有所展现。
建发股份旗下负责房地产开发业务共有两家房企，即建发房产和联发集团，建发股份分别持有54.654%、95%股权。同时，建发房产旗下房地产开发业务主要由建发国际负责运营。
2019年，建发地产（建发房产）仅以476.9亿元的权益销售金额位于第六梯队，排行第55；2020年，建发地产成功进入第四梯队，全口径销售金额1173.7亿元，排行第35；到了2021年，直接挤入第二梯级，权益销售金额1345亿元，排行第20。
到了2023年，建发房产成功跃升第一梯级，以权益销售金额1379.71，排行全国第7；2024年1-12月最新销售榜单中，建发房产依旧稳居第七位，权益销售金额1040亿元。
短短5年时间，建发就一跃成为如今名声显赫的“闽系大佬”，背后离不开这几年大刀阔斧的拿地。
据官方数据统计，现有土储中71%是建发股份于2021年7月后拿下的“新库存”。2021年，一共拿下114宗地，全口径拿地金额1567亿元。一二线城市的土地储备预估权益货值占比超70%。
2022年、2023年拿地数量分别为62宗、91宗，尽管数量不及2021年，但2023年一二线城市权益口径土地储备（未售口径）货值占比达到约73.57%，2024年中期末提升至76.85%。
建发股份拿地特点还体现在高价和溢价，重点布局上海、厦门、杭州、北京、苏州等一二线城市。
厦门作为大本营，建发股份2019年以75.25亿元摘得枋湖2019P05地块，成为厦门新总价“地王”；2020年竞得湖里2020P06地块，成交价26.8亿，成交楼面价5.06万元/平方米，溢价率24.94%；2021年夺得海沧2021HP03地块，总价48.1亿元，溢价率38%。
2022年厦门首场土拍，建发一举拿下2022PO3、2022P05、2022P06三宗住宅地块，成交金额分别为32.7亿元、24.1亿元、37.6亿元，溢价率44.60%、8.07%、4.44%。
其他重点城市，2021年3月，建发股份以溢价率98%斩获安徽六安政务区一宗地块。4月，以20.18亿元竞得广州南沙区一幅土地，刷新该区域新纪录；同时，以总价5.88亿元、成交楼面价5433元/平方米、溢价率达33.06%获得江西九江一宗地块，并成为经开区新晋“地王”。
然而，随着中国房地产市场调整不断深入，建发房地产业务高速路上的风险开始显露。
高速有风险
从2023年下半年至2024年初开始，房地产市场迎来了一波前所未有的“降价潮”，销售、投资等多个方面均呈现出下滑态势。
据国家统计局最新数据，2024年1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
与2021年同期相比，商品房销售面积同比下跌45.51%，商品房销售金额同比跌47.35%。
大环境承压之下，建发股份2024年前三季度实现销售金额1044亿元，同比下滑41%；其中建发房产销售金额853亿元，同比减少36%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
盈利方面，回看近几年建发股份主营业务的毛利率变化情况，2023年房地产业务毛利率低至11.51%。同是房地产开发业务，华润置地毛利率20.7%，保利发展16.01%，越秀地产15.3%，招商蛇口17.1%。
2024年中期业绩会上，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国曾指，毛利率偏低是因为在2024年上半年结转项目中，94%为2020年至2021年期间拿下的项目，大部分都进行了计提资产减值。
目前情况简单来说就是，地产开发成本远超出市场销售变现价值。高价拿地，但楼市承压，楼价下跌，回血慢且少。
2023年，建发房产计提减值14.51亿元，联发集团计提减值14.8亿元；2024年中期，前者计提减值4.63亿元，后者计提减值6.14亿元。
这一年，建发股份房地产分部归母净利润首次跌到个位数，建发房产贡献了20.5亿元的，联发集团贡献了-18.59亿元。
2024年1-9月，建发房产归母净利润16.05亿元，计提减值之下，实际归母净利润仅6.59亿元；联发集团同样计提减值6.64亿元，实际归母净利润为-3.73亿元。两者合计，净利仅剩3.81亿元。
计提减值之下，这已经是联发集团连续两年为母公司贡献负数的净利润。
不同于建发房产布局一二线，联发集团早前布局主要集中在三四线城市，即使是在新一线城市，大部分项目也是位于郊外地区，项目去化周期长，压力大。
例如湖北武汉地区。早在2009年，联发集团就进军了武汉，陆续开发多个项目。然而除了联发九都府、联发九都国际、联发国际大厦、联发悦榕华外，其他项目均位于远郊。
位于武汉武昌区核心地块开发的联发悦榕华，是联发集团于2023年6月拿地，不到半年时间就开盘推出了1号楼，又继而在今年6月加推2号楼。由于该项目体量较小，仅2栋高层住宅，外加周边因素，导致该项目开盘至今去化率仅53%。
2024年上半年，联发集团实现全口径合同销售金额103.78亿元，同比减少65.7%；权益销售金额约57.34亿元，同比减少54.8%；归母净利润依旧保持亏损，为-2.85亿元。
或许建发自己也没有料到，当初高价拿的地如今却成了“回旋镖”，正中眉心。
2024上半年，建发股份净现金流为28.65亿元，同比下滑85.07%，其中，经营性现金流-221.12亿元，上年同期为233.85亿元，变动原因主要是由于报告期房地产业务销售回款减少、支付地价款金额增加所致。
同为负增长的还有-44.91亿元的投资性现金流。在经营性和投资性现金流负增长之下，即使上半年融资性现金流增长至292.66亿元，但整体现金流状况仍有所减少。
高速路上面，负债率也在上升。
据建发房产控股子公司建发国际最新财报显示，截至2024年6月30日，建发国际录得净负债439.58亿元，较2023年末增加了超百亿元，净负债权益比率也由33.64%攀升至45.72%。
截至报告期末，建发国际负债比率增至96.9%；借款总额当中，约98.18亿元须于一年内偿还。
调整方向盘
尽管如此，建发还不能停下脚步。毕竟上了高速公路，贸然刹车，也会失控。
对于拿地强度较高的问题，建发股份董事会秘书江桂芝在2024年中期业绩会上解释：“建发房产一直以来库存较小，因此需要补充库存。”
确实，相比于百强房企中前五名，建发口袋里的存货或许还不及保利一个区域多。
截止到2024年6月30日，保利发展总土地储蓄面积为7140万平方米；华润置地总土储面积为5699万平方米；中海地产（不含中海宏洋）为3322万平方米；绿城中国为3193万平方米。
反观建发股份，截至2024年6月30日，全口径土地储备面积2086.14万平方米，权益口径土地储备面积为1603.77万平方米，权益货值1987.87亿元。
因此，建发股份董事长林茂表示，建发当前目标是尽量维持市场占有率，但“如果市场需求不足，可能会放缓补库存的速度“。
2024年，建发股份在土地市场上开始“点刹”降速。据林茂透露，今年前8月，子公司建发房产和联发集团合计拿地强度已下降为37.12%。
据观点指数报告，建发房产2024年前三季度权益销售金额同比下降约25.52%，全口径拿地金额同比下降约40%。
除了拿地强度有所变化外，建发股份土地储备策略也进行了调整，以应对市场变化。林茂表示，建发坚持“以收定支、以销定投”拿地策略，加强投资测算精准度，谨慎拿地。
2024年以来，建发更聚焦于核心城市拿地。据观点新媒体不完全统计，2021-2023年拿地城市各涉及33个、15个和31个，今年进一步缩小范围至8座城市，分别为厦门、杭州、上海、武汉、北京、长沙、龙岩、成都。
大本营厦门为主要拿地城市。2024厦门共出让13幅地块，收金291.8亿。其中，建发（含联发）合计底价竞得7宗商住地，分别是湖里4宗，海沧1宗，集美2宗，计价建面合计49.9万平方米，占比51.14%，成交总价约199亿元，占比68%。
紧随其后的是杭州，建发今年收储的杭州地块均为上半年所得，共斥资184.62亿元。2024年上半年，建发全口径拿地金额仅为387.62亿元，几乎一半都是加仓杭州。
数据来源：公开报道、观点指数整理
快速扩张中，为了保持高周转率，往往需要短时间内完成多个项目的开发和销售。建发2024年之所以重仓杭州，也跟其在杭州的销售情况有关。
据悉，建发房产杭州璞云、杭州朗云项目在上半年达成开盘即罄，且两宗地块均是2023年9月竞得。其中，建发璞玉地块于2023年9月27日以溢价率10.40%，楼面价3.2万/平方米，成交价20.21亿元。
不到半年时间取得预售证，第一批次于2024年3月29日开盘，第二批于5月27日开盘，两开两罄，382套房源共吸引了2329组摇号，整体中签率为16%，总销售额27.9亿元，位列杭州上半年商品房住宅销售金额榜第五名。
不过，建发并非所有杭州项目都能如此“大红”。
据贝壳APP显示，建发2024年3月29日拿下的杭州桃源单元R21-20地块，即建发云栖上宸项目，9月25日首开入市，第五批次也将于12月底开盘。
该项目去化率并不太理想，首开196套房源，报名人数116，流摇。且由于板块竞品原因，备案价也是几次下调。
而对于“拖后腿”的联发集团，近几年也开始向一二线高能级城市倾斜，主要布局福建省以及上海、深圳、杭州、南京、重庆等。
2024年11月，与新加坡丰隆集团联合斥资近90亿拿下黄浦新天地住宅地块的，正是联发集团。而该地块地块位于上海的核心地段，地块周围豪宅林立，紧挨的翠湖天地六期，均价21万/平方米，西侧的中海恒昌玖里均价29.8万元/平方米。
与此同时，亦如林茂所说“盘活各类资产，梳理持有的各类投资资产，通过出售转让等方式弥补损失”，2024年第三季度，建发出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元。
母公司挑战
自2024年8月下旬开始，林茂接替郑永达成为建发新掌舵人，他多次强调要“重视风险”。看来，建发前期一系列收购行动和融资情况，为集团带来了不小的挑战。
去年，建发股份斥资约60亿元正式接盘红星美凯龙。时隔一年，按照12月13日收盘价2.02港元/股计算，这桩买卖已经浮亏了36亿元。
建发当初收购美凯龙时，一方面是看中了家居零售行业的前景，另一方面是想与当时两大主业形成协同互补。
但自建发入主以来，红星美凯龙经营一直未见起色。
根据红星美凯龙最新财报数据，受环境波动影响，商场出租率下滑，2024年前9个月营业收入为61.05亿元，同比下滑29.92%；营业利润为-18.52亿元，归母净利润为-18.87亿元，同比暴跌245.19%，亏损扩大。
与此同时，2024年前9个月，红星美凯龙经营活动现金流为同比减少119.20%至-5.31亿元，投资活动净现金流为1.44亿元，同比减少73%。期末现金及现金等价物余额为35.79亿元，较去年同期有所增加。
截止到2024年9月30日，红星美凯龙流动资产合计101.95亿元，流动负债合计308.56亿元，其中短期借款20.74亿元，一年内到期的非流动负债85.74亿元。报告期末，集团总借贷余额为302.65亿元。
就目前情况看，红星美凯龙自身造血系统已经严重受损，且资金缺口明显。
数据来源：企业公告、观点指数整理
目前，从建发股份两份财报情况来看，家居商场运营业务仅占比1%左右，但前三季度归母净利润达到-5.66亿元。
现在，建发股份2024年中期资产及负债表变化起伏最大的是短期借款。由于报告期内供应链业务融资规模扩大，短期融资余额较年初增加338.56%，至421.58亿元，占总资产比例4.67%。总资产负债率为74.6%。
具体来看建发股份最新一期资产及负债情况：据第三季度财报显示，截至2024年9月30日，建发股份流动资产为6830.26元，其中货币资金为913.71亿元；流动负债5069.52亿元，其中短期借款326.74亿元，应付票据602.28亿元，应付账款657.91亿元；非流动负债为1409.12亿元；负债合计6478.65亿元。
面对资金需求，正当大家都以为集团会按计划向原股东配股募资获取49.8亿元之时，建发突然于11月公告终止计划。
配股融资的想法始于2023年4月，当时建发股份期望融资金额是85亿元，资金用途主要为公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。
随后一年时间，该公司两次下调募资额度，最后调整为不超过49.8亿元
公告中，建发股份称终止配股是基于内外部环境变化。但据消息人士透露，主要原因是为了维护股价。
毕竟建发在发布配股公告后第一个交易日就跌停，报10.91元。这一年来，建发股份股价一直保持低位，最低探到7元，直到政策开始放松。
12月13日，截止收盘，建发股份报10.02元，跌2.24%。
好消息是，2024年12月25日，建发股份拟30.66亿收购建发房产10%股权一事已获厦门国资委核准。交易完成后，建发股份持有建发房产的股权将有54.654%升至64.654%。
对此，国金证券、太平洋以及开源证券均给予建发股份买入评级。进一步增加投资者的信心。
可终止配股融资，这就意味着建发需要通过其他渠道获取现金流。
据观点新媒体不完全统计，截止目前，建发股份及控股子公司建发房产及联发集团，2024年共发行了12笔融资债券，合计135.05亿元。
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