(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)在房产交易中，借名买房纠纷日益凸显，其涉及复杂的家庭关系、资金流转与法律适用问题。本案围绕北京市顺义区 S 号房屋的过户问题，原告林婉芳与被告赵宇文展开激烈交锋。以下将从专业律师的视角，深入剖析这起案例，揭示其中的法律要点与胜诉策略。
一、案件核心人物关系
原告：林婉芳，实际出资购买北京市顺义区S 号房屋，因贷款需求以被告赵宇文名义购房，现要求被告协助办理过户手续。
被告：赵宇文，林婉芳外孙，房屋登记在其名下，否认与原告存在借名买房关系，拒绝协助过户。
关联人物：
孙晓莉：林婉芳女儿，赵宇文母亲，被告主张其为房屋实际出资人。
吴秀娟：房屋出卖人。
周志辉：吴秀娟丈夫。
周俊杰：曾参与林婉芳此前购房事宜的相关人员。
二、案件详细情况
（一）房屋交易背景与经过
购房合同签订：
2016 年 9 月 2 日，林婉芳与吴秀娟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林婉芳以 1190 万元购买北京市顺义区 S 号房屋 。
2017 年 1 月 12 日，吴秀娟与赵宇文签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，赵宇文委托代理人为孙晓莉，合同约定房屋成交价格 400 万元，赵宇文拟贷款 200 万元，且赵宇文签名均由孙晓莉代签 。
款项支付情况：
2016 年 9 月 1 日，林婉芳分两笔向吴秀娟丈夫周志辉转账 100 万元；9 月 13 日转账 100 万元；11 月 25 日转账 750 万元，共计 950 万元 。
为补齐剩余240 万元房款，林婉芳借赵宇文名义进行银行贷款。2017 年 4 月 1 日，赵宇文与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款 240 万元，款项一次性划入吴秀娟账户 。
林婉芳自2017 年 4 月 21 日至 2018 年 10 月 21 日，每月向赵宇文或孙晓莉账户转账用于还贷，其中 2017 年 12 月至 2018 年 4 月这 5 个月转入孙晓莉账户，其余月份转入赵宇文指定扣款账户 。自 2019 年 4 月始，孙晓莉每月向赵宇文指定扣款账户转账 。
房屋产权登记：2017 年 3 月 14 日，涉诉房屋权利登记在赵宇文名下，共有情况为单独所有 。
（二）原告诉讼请求与依据
诉讼请求：
判令被告赵宇文为原告林婉芳办理北京市顺义区S 号房屋过户登记手续 。
判令被告赵宇文承担全部诉讼费用。
事实依据：
林婉芳称因自身年纪较大无法申请长期贷款，所以借外孙赵宇文名义贷款买房，实际出资和还款均由自己负责。
一直积极归还贷款至2018 年 11 月，此后被告强行主动还贷并拒绝原告继续还贷 。
自2021 年春起，多次要求被告办理房屋过户登记手续，均遭拒绝 。且该房屋是原告唯一住房，失去将居无定所 。
（三）被告抗辩理由
产权登记与法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权经依法登记发生效力，涉诉房屋登记在赵宇文名下，赵宇文为房屋所有权人，原告无权要求过户。
否认借名买房关系：原、被告从未达成借名买房协议，也未签署任何口头或书面合同，本案并非借名买房。
实际出资人主张：涉诉房屋实际所有人是被告母亲孙晓莉，而非原告林婉芳。
（四）法院查明事实
家庭关系确认：孙晓莉系林婉芳之女，赵宇文系孙晓莉之子。
购房及贷款合同细节：详细查明林婉芳与吴秀娟、赵宇文与吴秀娟签订的房屋买卖合同内容，以及赵宇文与银行的贷款合同条款。
款项支付与转账记录：确认林婉芳向周志辉的转账记录，以及林婉芳和孙晓莉向赵宇文还款账户的转账情况。
证据提交情况：
原告提交物业缴费证明、证人吴秀娟和周俊杰的证言、此前购房相关合同及缴费证明、银行卡明细等证据，证明自己是房屋实际出资人、居住人，且存在借名买房事实。
被告提交缴款书及完税证明、标称日期为2019 年 1 月 27 日的《借名买房协议书》，证明购房税费以赵宇文名义缴纳，房屋实际所有人为孙晓莉 。
房屋使用情况：双方认可涉诉房屋购买后由林婉芳占有使用，被告方称过年期间也会去居住。
三、法院最终裁决
被告赵宇文于本判决生效之日起七日内协助原告林婉芳办理坐落于顺义区S 号房屋过户登记手续，将该房屋所有权登记在原告林婉芳名下 。
四、案件深度分析
（一）证据审查与事实认定
借名买房动机证据：林婉芳称因年龄不符合银行贷款要求，所以借赵宇文名义贷款买房，这一动机陈述合理且符合常理。从律师角度，在处理此类案件时，要引导当事人清晰阐述借名买房的动机，并提供相关银行贷款政策等辅助证据，增强动机的可信度。例如，可以收集银行关于年龄与贷款期限限制的文件，作为借名动机的有力支撑。
出资证据的审查与认定：原告提供了向周志辉的转账记录，结合证人吴秀娟关于款项支付的证言，能够清晰证明林婉芳是涉诉房屋首付款的实际出资人。此外，林婉芳此前房屋的售卖及资金流向，也与涉诉房屋的购买存在紧密关联。律师在处理出资证据时，要注重资金流转的连贯性和关联性。不仅要提供转账凭证，还要对资金的来源和去向进行详细说明，形成完整的资金链条。例如，对于林婉芳用售房款支付首付款的情况，要提供此前房屋买卖合同、收款凭证等证据，以确保证据的完整性和说服力。
房屋使用证据：物业缴费证明、证人证言等证据表明，涉诉房屋购买后一直由林婉芳实际居住和使用。这一事实对于认定借名买房关系具有重要意义。在实际办案中，律师还可以收集水电费、燃气费等缴费凭证，以及房屋装修合同、居住照片等证据，进一步强化房屋由原告实际使用的事实。这些证据能够从多个角度证明原告对房屋的实际控制和使用，增强借名买房主张的可信度。
（二）法律关系认定与法律适用
借名买房关系的认定标准：根据法院观点，判断是否构成借名买房关系，需综合考虑借名动机、房屋实际出资情况和房屋购买后的占有使用情况。在法律层面，虽然借名买房在我国法律中没有明确的专门条款，但根据合同的相对性和当事人的真实意思表示，若满足上述要素，借名买房关系通常会得到法院认可。律师在处理此类案件时，要准确把握这些认定标准，从多个方面收集和整理证据，以证明借名买房关系的存在。同时，要关注不同地区法院在借名买房案件中的裁判倾向，为当事人提供更具针对性的法律服务。
产权登记与实际权益的冲突处理：虽然涉诉房屋登记在赵宇文名下，但根据查明的事实，林婉芳才是实际出资人并实际享有房屋权益。在法律适用上，当产权登记与实际权益发生冲突时，法院更倾向于保护实际权益人的利益，但前提是实际权益人能够提供充分的证据证明其权益。律师在处理此类冲突时，要依据相关法律法规和司法解释，强调实际权益人的出资、使用等事实，反驳对方仅依据产权登记主张权利的观点。为当事人争取合法权益。
五、胜诉办案心得
（一）证据收集与整理
全面挖掘证据线索：梳理案件脉络，从购房过程、资金流转、房屋使用等多个方面入手，全面挖掘可能存在的证据线索。与原告林婉芳进行深入沟通，了解每一个细节，包括购房时的决策过程、与各方的沟通情况等。通过这些沟通，获取了此前房屋售卖与涉诉房屋购买的关联信息，为证明出资来源提供了重要线索。同时，积极寻找相关证人，如吴秀娟和周俊杰，确保证言能够支持原告的主张。在寻找证人时，要对证人的可信度和关联性进行评估，优先选择与案件事实紧密相关且能够客观陈述的证人。
证据的关联性整合：注重证据之间的关联性，将转账记录、证人证言、物业缴费证明等证据进行有机整合，形成一个完整的证据链条。以出资证据为核心，将购房合同、转账凭证与证人关于款项支付的证言相结合，清晰展示购房资金的来源和流向。同时，将房屋使用证据，如物业缴费证明、居住照片等与证人关于房屋实际居住情况的证言相结合，强化原告对房屋的实际控制和使用。在整理证据时，按照时间顺序和逻辑关系进行排列，使法官能够一目了然地了解案件的全貌。例如，先展示购房合同签订时间和价格，再依次呈现首付款支付记录、贷款合同签订情况、还款转账记录，最后附上房屋使用相关证据，这样的证据排列方式能够增强证据的说服力和可信度。
应对证据质疑的准备：充分预估被告可能对证据提出的质疑，提前准备好应对方案。对于转账记录，准备好详细的资金来源说明和银行流水明细，解释每一笔款项的用途和与购房的关联性。对于证人证言，提前了解证人可能被问到的问题，指导证人客观、准确地陈述事实。同时，针对被告可能提出的产权登记问题，准备好相关法律条文和类似案例，以证明产权登记并非判断房屋实际所有权的唯一依据。在庭审前，进行模拟质证，让原告熟悉可能面临的质疑和应对方式，确保在庭审中能够从容应对。
（二）法律适用与策略制定
精准把握法律要点：深入研究借名买房相关的法律法规和司法解释，准确理解借名买房关系的认定标准、产权登记与实际权益的关系等法律要点。关注最高人民法院发布的指导性案例和各地法院的裁判观点，了解司法实践中的最新动态。在本案中，依据相关法律规定和案例，明确了原告作为实际出资人且实际使用房屋，有权要求被告协助办理过户手续。同时，对被告可能引用的法律条文进行分析，提前准备反驳观点。例如，对于被告依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条关于产权登记的规定进行抗辩，提前准备好关于实际权益保护的法律依据和解释，以应对被告的主张。在诉讼策略的制定上，要充分考虑案件的实际情况和可能出现的变化，保持策略的灵活性和适应性。
制定全面诉讼策略：基于对法律的理解和证据的收集，制定了全面的诉讼策略。从借名买房的动机、出资情况、房屋使用情况等多个方面进行论证，以证明借名买房关系的存在和原告要求过户的合理性。在诉讼请求的设计上，明确要求被告协助办理过户手续，并承担诉讼费用。在庭审过程中，按照诉讼策略有序进行陈述和辩论，突出重点，增强说服力。同时，考虑到被告可能采取的抗辩策略，提前准备好应对方案，确保在庭审中能够有效回应对方的主张。
（三）庭审应对与沟通
有效回应对方主张：在庭审过程中，充分准备应对被告的各种主张。当被告提出产权登记问题时，迅速引用相关法律条文和类似案例，阐述产权登记与实际权益的关系，强调原告作为实际权益人的合法地位。对于被告否认借名买房关系的主张，逐一展示证据，详细说明借名买房的动机、出资情况和房屋使用情况，反驳被告的观点。在回应过程中，注重语言的逻辑性和准确性，运用法律术语和证据进行有力反驳。同时，要注意庭审礼仪，保持冷静和理智，避免情绪化的表达。
与法官的有效沟通：庭审中注重与法官的沟通，准确理解法官的询问意图，清晰、简洁地回答问题。在阐述案件事实和法律观点时，运用通俗易懂的语言，使法官能够快速理解案件的关键要点。例如，在解释借名买房合同的法律效力时，结合本案的具体情况进行说明，让法官能够直观地认识到原告与被告之间借名买房关系的合法性。同时，关注法官对案件的关注点和倾向，及时调整陈述和辩论的重点。如果法官对某一证据的证明力提出疑问，详细补充相关证据和解释，确保法官对案件事实有全面、准确的了解。此外，对于法官提出的问题和建议，认真倾听并积极回应，展现出专业、负责的态度，提高法官对案件的审理效率和公正性。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
