我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。
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会员
提问
您好，今年马上就要过年了，现在市场感觉比较冷清，那么放长来看一整年的话，今年成都楼市你觉得有什么变化不？
房段子解答
对2025年成都楼市的一些展望。
1、积极财政，宽松政策，经济回暖，拉动内需，整体向好，房地产止跌回稳
2、应出尽出，库存压力得到缓解，新房二手房的供需置换链条固化，二手卷价格，新房卷产品
3、信心比黄金重要，积极情绪得到修复，温和看涨成为主流舆论
4、主城核心区一二级市场，会在“严控增量”的背景下适当“加大供应”，稳地价稳房价成为指导思想
5、楼市政策方面，还有优化空间，比如公积金的额度、比例，购房补贴等
6、新房成交量、成交价，有望持平或小幅上扬
7、次核心+迭代产品+品牌开发商+中高等定价，是新盘热销的秘籍
8、主城区非迭代顺销产品，有望降价促销，和刚改客群双向奔赴
9、800万以上的高总价豪宅神仙打架，或将井喷，抢客白热化，客源稀疏而且更加挑剔
10、300-600万新房产品或将供不应求，部分板块可能出现断货
11、锦江全豪宅化，高新武侯看存量，青羊天新两极化，成华金牛主战场
12、新规下得房率将来到100-110%的段位，推崇光厅花园阳台，多套房，主客同权化，隐私全景舱，酒店风/海派风公区，0漆奢石公区立面
13、二手房，再议...
会员提问
你好，我21年9月180多万买了营门口的X小区，108平贷款110万，利率现在也要4.2%，我在高新西上班，老婆在德阳，看重未来S11号线往返。想置换一下，预算300左右的板式套四，青羊不熟，感觉贵，茶花很熟悉感觉也贵，国宾熟悉感觉价格便宜些，目前最大的疑惑：我们没法为新盘开盘做好准备，看到喜欢的盘，但手里房子没卖掉。卖掉房子的话，不知什么时候能买到喜欢的盘。另外，现在卖房是不是个好选择？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
我记得之前你还去看过中环天序的？没有买也好，主要问题我觉得还是通勤时间太长了，你在西绕城的位置，往返太遥远，要是地铁公交单边都1小时，开车非常不堵的情况下，也要40分钟，长期以往，自住是个难事，另一个层面上的增值保值意义也不是很突出，这样来看往东门走的意义就不大了。
你老婆在德阳这边，每周通勤一下还好，未来有S11号线了，到韦家碾换乘27、2、6号线往西三环方向也是可以的。
考虑到整体的你们预算要控制在300左右，然后看类似143平的套四户型，可能国宾的新房的确是最适合你们的。因为折合单价2万出头的改善产品，别说新房了，就算二手房也很少见的。
新房里往三环里走，茶店子、人北或者蔡桥，都不现实，往二圈层走感觉又回到了老路（二圈的楼市格局不行，200-250万算是极限了），买二手房又不是很甘心（地段会好一些，但是产品会明显刚需一些，适合一些着急自住，带孩子读书的家庭，牺牲内部产品，成全外部配套的买法）。
我们还是优先考虑新房的买法，毕竟国宾这边新房扎堆，未来的入住率起来了，整体的地铁商业学区城市界面还是会挺好的，更何况你们孩子都还没有，所以没必要过早为学区溢价。
保利西堂和煦是去年11月拿地的64亩地块，容积率只有2.0，楼面价1.2万也不算高，整体打造的都是南北板式通透的套三套四户型，142户型是标准的套四双卫，符合当前主流产品设计，得房率约94%，主要就是看价格优惠了，不知道你了解到的是什么价格？上批次算下来好像是300左右，卖得还挺好，基本上都卖完了，所以销售喊你等下一批次，我觉得也没错的，到时候假设是300万，也就是2万出头的单价，那么这个价格，我觉得对比这个地段这种产品，还是很务实很可观的了。
我的意思是，假设你们能凑到1.5成首付（45万），大可以先买下来，后面卖掉X小区，再提前还贷即可（选择那种随时可以还贷，不收违约金，可以多次还贷的银行，公积金是随便满足的，就主要是看商业银行约定）。另外虽然是明面上的二套房，但首套和二套的差异已经不大了，细节上每个月的压力是差不多的，因此也没必要追究这种极致的性价比，买房路上，有六七成满意就很好了，抓大放小。
我也看了你们的年入情况，其实还是很不错的，所以短期来说，X小区继续还贷（尽快卖掉）+保利的贷款，大概是月供不到2万的样子，对比年入四五十的家庭，短暂来说是完全可以熬过去的。
最关键的是，通过这种先买后卖的手法，完成了改善自住的置换链条，后期保利这套房，当做婚房，孩子未来读书，上班通勤，自住改善，都能起到很好的作用。
至于X小区，营门口真的老了，未来很难有起色了，再加上X小区也是15年以上的房龄，产品本身也老化，你参考我今天写的那篇文章，就知道这种情况对你而言，唯有卖掉，快速卖掉的好。
X小区的108户型，当前挂牌大概是170+，成交大概是160左右，如果你的装修好，楼栋楼层朝向视野好的话，我估计160出头也是可以的，或者变相的加速成交也没问题。这个就你好好把握机会，多和经纪人沟通尽量早点卖掉。
卖掉后，套现50多万，提前还贷后还剩200万左右的贷款，月供最终控制在9k左右，一年啊大概10万，对比四五十的年入，这点压力就不大了，至此完成了终极置换，后面就只需要安心交房装修，存钱养家了。
至于说国宾的其他新房，比如华侨城熙成里143户型，优惠下来大概是400万+，超预算太多不看。龙湖西宸御湖境，138户型，优惠下来大概是360-400万，也整体偏高。
保利西堂和煦整体来看，比较它的产品和价格，我觉得还算是当前国宾新房里比较有性价比的了。唯一的缺点，注意实测一下到地铁2号线的距离，不过后面还有规划的12号线，以后可能会近一些。
总结下，支持先买后卖；加速卖老房子；保利这个盘这个300万左右的价格买143户型，是值得的。
会员提问
你好，目前金沙自住150平，长辈带娃，小孩幼儿园，计划二胎，通勤在茶店子上班。金沙房子产权给父母名下了，我和我老婆名下只有三圈一套，打算再买一套大点的房子自住。希望到茶店子金沙都方便，有地铁，尽量高地价溢价学区溢价，面积大一点，预算最好在400内。另外顺便咨询下，现在贷款时是否能够把双方公积金账户余额全部取出当首付？二套房可否商贷加公积金组合贷款？
房段子解答
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我记得此前你还关注过**哈？不知道为啥没有买？是不是觉得距离金沙还是远了一些？如果是的话，那我就明白而且也认同你们的做法。
话说你们金沙的房子还是比较大的了，150平，带有学区的房子，你们不够住还是觉得房龄老了？现在转给你们父母，后面又转回来给你们。当初设想是不是名下房子少才好不限购？现在成都全面解除限购了，所以这招没有太大的作用。不过好处在于你们名下只有三圈一套房，所以再买贷款的时候会尽量少上浮一些bp，因此也是可取的做法。
现在核心诉求还是买一套没有高溢价的，通勤金沙茶店子方便的，尽量大一些的改善产品，预算在400内。
400内在当前主流新房市场，尤其是青羊的市场大概率只能买到130平左右的套三套四，所以要说满足你此前设想的大户型，难度是很大的。
如果一定要看新房的话，我建议去看看**，这个盘170户型，套四三卫，得房率很高，产品很不错，关键是优惠力度也很大，基本上优惠下来是400左右，未来到茶店子上班也不远的。
二手房可能是更为主流的买法，比较典型的我建议看看外金沙的**，这个盘本身是**开发的改善大盘，没有学区溢价，最近的一些179平套四户型成交总价大概在440万左右（不过是清水房），考虑到年中整体的楼市房价还在下行，我估计400-420万可以拿下同品质的房源，捡漏问题不大。旁边还有个**，品质也很不错，好些还是跃层大户型，也可以去适当捡漏。
周边类似的，但是品质刚一些的有**、**、**都有一些一百五六十平的户型。回来再看茶店子的话，比较推荐看看**，是**的电梯房，有157-185平的大户型，单价也只有2万多，整体价格还是很可控的，如果要400万内买到150平以上，还能兼顾到地铁上班以及不学区溢价楼面溢价的话，**是一个不错的答案。
至于说茶店子地铁站这边商业发达，7号线位置舒适，可以看看**、**（200多平的大户型），也是非常改善的买法。如果不太着急的话，也可以等一等茶店子这边接下来的年中土拍，是有土拍计划的，说不定会有比较舒适的改善大户型（主要是得房率高）能上市。
