碧桂园，向市场投了一个“大炸弹”。
1月14日，碧桂园2023全年和2024中期财报发布了，不发则已，一发则是惊掉我们的下巴。
一个字：惨。
先来体会一下2021-2024的利润过山车吧：
2021净利润268亿元
2022净亏损61亿元
2023净亏损1784亿元
2024上半年净亏损128亿元（上半年营收只有1021亿，不包括下半年）。
碧桂园还欠多少钱？
有息债务是2502亿元，可使用现金只有区区67亿元。
目前还有3059个项目在开发，20万套房子未完工。
克尔瑞的数据，2024年碧桂园销售额同比下降70%以上。
万科，也不好过。
业绩不乐观：
前三季实现营业收入2198.95亿，同比下降24.25%，归属上市公司股东的净利润为亏损179.43亿，同比下降231.73%。
上半年集团实现销售面积1339.8万平方米，同比下降26.8%，销售金额1812亿元，同比下降35.4%。
万科的偿债压力也较大：
据不完全统计，2025 年一季度，万科境内至少有 4 笔债券到期，合计未偿金额约 90 亿元；二季度境外将有 2 笔债券到期，未偿余额约人民币 36 亿元。
钱，不好还，目前房企普遍采用的是债务重组。
从规模上来看，第一肯定是恒大了，1400多亿，而碧桂园目前的境外债是第二，164亿美元，约合人民币1200多亿。
碧桂园只是一个缩影。
恒大代表了极端激进房企的终局。
而碧桂园则代表了更多普通民营房企的终局。
这是融创，世茂，雅居乐，佳兆业，富力，奥园，华夏幸福，蓝光等等所有已爆雷房企的终局和命运。
目前，市场的TOP级房企，已经从“碧恒万”（碧桂园、恒大、万科）变成了“保中华”（保利、中海、华润）。
拿标杆房企说，千亿房企数量继续下降，2024年只剩11家，比2023年又少了5家，仅为数量巅峰2021年的1/4，一夜之间回到2016年的水平。
相比于千亿房企的降幅，2024年百亿房企更是遭遇一轮暴跌，从2023年125家降到了86家，仅一年时间就有39家房企掉出百亿队列。
千亿房企数量缩减，百强房企数量暴跌，这也意味着行业又一次历经大洗牌。
这些，从2024年土拍市场，也能看到端倪。
最新数据统计，2024年央国企和地方城投拿地金额占比85.3%，11家民企拿地额占8.5%。
这意味着，未来5年内，你在市场上看到的新房，每10套里只有1套是民企的！
还留在土拍战场，还在主动出击的民营房企，都是谁呢？
第一个阵营：龙湖、滨江。
同样是千亿级的大型民企，滨江、龙湖24年都还在积极拿地，而且过去22年，23年，这2家，也是民营拿地课代表。
滨江219亿拿地额中，仅杭州就占了214亿，相当于把所有投资资源几乎倾注在一个城市。
龙湖24年拿地相对均衡且分布在全国近10个一二线城市，比如北京、重庆、杭州、苏州、成都等。
第二个阵营：四川邦泰、伟星房产、宁波江山万里、湖南的运达地产。
聚焦深耕城市的“实力新锐”的中小型民企。
第三个阵营：贝壳、南通亚伦等
一些跨界民营房企的“新面孔”或是新成立的民营房企。
上一轮行情大涨，从2016年持续到2021年初，整整五年里，造就了太多楼市神话。
将近8千亿的碧桂园、7千亿的恒大、近6千亿的融创，3家占据2万亿市场。
四年房地产，几经沉浮，站在2025年来看这个结果，很多意外都变得合情合理。
大洗牌结束，国央企+极个别头部民企，将拥有绝对市场份额、话语权和操盘权！
当下，格局基本已经确定了，国内房地产的未来，就看这几位了。
国家队：保利、华润、中海，三足鼎立、占绝对地位,然后是建发、越秀、华发等地方性国企巨头。
混合制：接下来会有更多混合所有制房企，也就是说虽然不算国央企，但国字背景渗透力在。
少数民营房企标杆：诸如龙湖、滨江、伟星等。
不能挽救民营房企吗？
很难，几乎没可能。
房地产市场硬着陆，民营房企信用崩塌，导致销售停滞，现金流枯竭。负债是刚性的，以前的利息也是很高的，利滚利，负债越来越大，而营收越来越小，资难以抵债，这是一个悲伤的事实。
城镇化的高速发展，民营房企贡献了一多半的力量，但现在，是他们退场的时候了。爆雷房企的剩余资产，将被银行、信托、GOV等瓜分殆尽。而爆雷房企对这个社会的民间欠债（个人、企业、供应商等），大都将随着时间灰飞烟灭。
进入2025年，市场趋势也比较明显，一个是债务重组，先解决“生死”问题，一个是市场复苏，解决“活下去”的问题。
重庆原市长黄奇帆，在采访时曾提到过一个数据：
中国独立法人的房产公司有9万家。而中国有9亿城市人口，这意味着每1万人就有一家房地产公司。
中国房企比全世界开发商加起来都多。以后不需要这么多，有1万家就不得了了。
根据《国家统计年鉴》显示，截至2021年房地产开发企业的数量为105434家，其中，内资房企101374家。
从10万缩减到1万，意味着大批玩家直接出局。
过去中国开发商讲究从土地到住宅再到销售、运营、物业一条龙，事无巨细都自己来做。
后来大家都意识到了，专业的事情必须交给专业的人来做。
未来能够活下去的开发商，会有四个大方向：
1、坚持做投资商，做高回报率
2、回归开发，做全周期项目管理
3、转型运营商，精耕商业中心、长租公寓或者产业园
4、围绕房子展开各种服务，收取服务费
2025年，对房企很关键，对整个房地产市场也很关键。
实际上，救市，从未停止。也许今年，就是筑底回升的节点。
具体什么时候，政策大概会朝哪个方向，各个城市的行情变化会怎么样，我们会持续的跟踪。
很多话不能公开说，这些信息都会放到我们的《私密财富圈》里。
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