作者| 高凌朗
编辑| 汪戈伐
图片来自企业官方
1 月 14 日，停牌近一年的碧桂园公布了 2023 年度及 2024 年中期业绩，来之不易。
财报显示，2023年碧桂园净亏损1673亿元，2024年上半年亏损收窄至108亿元。作为曾经的百强房企之一，碧桂园上百亿级别的亏损和高达94%的负债率，已经成为当前国内房地产市场深度调整的典型案例。
具体数据显示 ，2023年碧桂园实现营收4010亿元，同比下降6.8%。到2024年上半年，收入降至1021亿元，同比下滑54.9%。截至2024年6月底，公司净资产为741亿元，但1472亿元债务已发生违约或交叉违约，其中流动负债占比达81.3%，约2035亿元。
值得注意的是，会计师事务所对碧桂园2023年年报进行了审计，在报告中出具了无法表示意见。
针对债务问题，碧桂园于1月9日发布境外债务重组方案，拟最多削减116亿美元债务。 该方案已获得中银香港等七家银行支持，但部分债权人对具体条款仍有异议。
碧桂园表示，目前公司将继续专注于"保交房、保经营、保信用"三个核心目标。
碧桂园的业绩崩塌源于其经营模式转型。
2011年起，碧桂园开始推行高周转战略，通过一系列管理模型试图提升其运营效率。
具体来说，从最初的"789法"（开盘一周内去化率70%，首期开工需销售80%，开盘当月销售率90%）到后来的"3451法"（拿地3个月开盘，4个月现金流回正，5个月资金再利用，1年内资金回笼两次），公司持续压缩运营周期。
为确保高周转目标实现，碧桂园还推出了"成就共享"和"同心共享"两项激励计划。根据公司规定，如果项目在一年内实现资金全部回笼且达到利润标准，项目负责人可分享20%的项目利润。
2014年，碧桂园更推出强制跟投机制，要求高管和项目负责人必须入股项目，单个项目起投金额10万元。这种机制一度成为行业标杆，被众多房企效仿。
这种经营模式在市场上升期确实带来了显著效果。
2019年，碧桂园销售额达到7715亿元的历史高点。但随着市场环境变化，高周转模式的风险逐渐显现。
财报数据显示，截至2024年6月，公司总资产1.2万亿元，总负债1.13万亿元，资产负债率94%。特别是在三四线城市的大量土地储备，因市场下行导致价值大幅缩水，直接影响了公司的经营效益。
经营状况持续恶化的一个重要信号是公司业务毛利率的大幅下滑。
2023年，碧桂园房地产业务毛利率为负23%，意味着每销售100万元房产就要亏损23万元。公司销售额从2022年的4300亿元下降至2023年的1740亿元，2024年上半年进一步降至260亿元。
碧桂园的整体规模也随之收缩，员工人数从2023年底的43146人减少至2024年6月的29261人，半年内裁员超过32%。
为改善资金状况，碧桂园已经采取了一系列措施。
自2022年以来，碧桂园通过出售车辆、物业、酒店等非核心资产，已回笼现金超600亿元。同时，公司大幅压缩支出，2024年上半年营销及管理费用同比降低50.8%。
根据碧桂园公告，其正在出售境外少数权益金融投资，已有约1.4亿美元出售收益入账，预计到2033年通过出售权益金融投资等方式可筹集6-8亿美元净收益。
在债务重组方面，碧桂园于1月9日提出包括现金回购、债转股、展期等多个选项。其中现金回购方案按10%价格回购债务，债转股方案则允许债权人按既定价格将债务转换为公司股票，展期方案将偿付时间延长至3.5年、7.5年及11.5年不等。
但是，这一方案遭到部分债权人反对，特别是持有超过30%境外债券的债权人团对转股价格等核心条款存有异议。
在资产项目储备方面，碧桂园仍保留较大规模。
截至2023年底，碧桂园在国内拥有3000多个开发项目，可售面积约9000-9200万平方米，以及约130-140万个车位。
其中，200多个优质项目已进入融资"白名单"，累计获得15.23亿元新增资金支持。在交付方面，2022年至2024年公司累计交付170万套房屋，未来仍有约20万套待交付。
从财务数据来看，碧桂园的亏损幅度的确正在收窄。
2024年上半年亏损108亿元，较2023年同期的461亿元明显改善。这主要得益于2023年已计提较大额减值准备，当年对在建物业及持作销售已落成物业计提减值准备823.54亿元，金融资产及财务担保减值损失372.43亿元。
碧桂园表示将继续围绕保交房、保经营、保信用开展工作，但其也深知短期内扭亏仍面临挑战。
我们认为，2025年碧桂园的业务重组和债务处置进展，将是决定公司能否渡过难关的关键。
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