两天前，
曾经的宇宙第一房企碧桂园在时隔一年半之后，首次披露业绩。
截止2024年中，总资产约1.2万亿，总负债约1.13万亿。净资产从3096亿元，缩水到741亿。总借款超2500亿，手中现金不到67亿（不含受限制现金。）
近一年半合计亏损2169亿，相当于杨老板每天一觉醒来，就要亏掉5亿多。
唉……
30年地产牛市，结局不过如此。
过去十年，娃哥写了十余篇碧桂园的稿子，平均每年一篇。写的是碧桂园，也是地产十年的兴衰、转折、血泪和耻辱。
今天，
借着碧桂园，娃哥再写最后一曲悲歌：一曲黑铁时代的挽歌。
如果你是2011年加入碧桂园的高管，上班的第一天大概率会收到一本赠书。
沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》。
为什么是这本书？
杨国强认为，当时碧桂园一没有国企背景，拿不到便宜的钱；二没有品牌背书，很难有品牌溢价；三还沾染了大组织的臭毛病，效率下降。
想要解决以上问题，答案就在沃尔玛。
他认为，沃尔玛的成功在于超幅提高了资本运转率和劳动生产率。
只要能让碧桂园像沃尔玛一样足够快：拿地快、盖楼更快、资金流转更更快，就能在地产行业复刻一个沃尔玛般的奇迹。
围绕“三快逻辑”，碧桂园在其内部先后迭代了一套套“暗号般”的管理模型。
比如，789法。
新入市项目，开盘一周内去化率不低于70%；拿地后，首期开工需销售80%的货量；新入市项目，开盘当月销售率要达到90%。
比如，567法。
拿地后，5个月开盘销售，6个月现金回笼，7个月收支平衡。
之后，上述两套模型升级为速度更快“4568法”。
拿地后，4个月开盘，5个月内回款，6个月现金流回正，8个月资金再利用。
再然后，“4568法”再次升级为更快的“3451法”。
拿地后，3个月开盘，4个月现金流回正，5个月资金再利用，1年内资金回笼两次。
看到这里，你们能想到什么？
快周转，高杠杆。
嗯，
保守诟病的地产行业“高周转”，源自于碧桂园，而后又复制到全国9成以上的民营房企。
尤记得，
当年碧桂园出来的项目总，凭借这套模式的熏陶与锤炼，可以以双倍年薪轻松入职到中梁、旭辉、佳兆业等诸多房企。碧桂园，一度成为中国地产高周转的黄埔军校。
如今，
那些花儿都谢了。
2012年，碧桂园为了高周转的落地，推出了一项员工激励计划。
当年的杨总可能想不到——
十多年后的今天，这套计划衍生出的变种，能遍布中国几乎所有的房企。
当年碧桂园的这套计划，叫“成就共享”：
如果某项目可以在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准，项目负责人可以分享该项目利润的20%。
可能行业外的人，对房地产项目利润的20%没概念。
举个例子吧。
2012年底，碧桂园的一个区域总完成指标后，拿到的现金激励是8000万。
这大概是一个职业经理人在任何一家民营企业中可以实现的最高成就。
2014年，碧桂园为了更快的高周转，再次升级激励计划，推出了“同心共享”的合伙人制度：
碧桂园员工可以入股项目，跟投获得超额利润分红。
公司高管和项目负责人，被要求强制入股，当年的单个项目10万起步。
你说你没钱？
没关系，公司借给你。
碧桂园某高层领导被迫跟投500万，但个人只有200万。碧桂园公司作为担保，为这位高层从银行贷款300万。
当然，
碧桂园要的也不是你的钱，要的是你的命。
只有看到你把身家性命赌了进去，公司才放心关键时刻你能拿命来保高周转。
就在那一年，碧桂园拿下广州凤凰湾地块。
下面这张图中的破烂民房，就是当年凤凰湾的项目部。
营销中心开放前的三个月，这里集中了当年工程和营销两个部门。一二楼办公，三楼睡觉。销售员推着电动车出去发传单、上门拜访、拓客。
娃哥的一位故人，当年就在这个项目上。
用她的话说，
项目总也睡在这个破房里，每天咬着腮帮、眼睛血红。
项目总常说，我的钱全砸在这个盘，房都抵押了。目标没完成，谁都别想要，要死一起死。
当年的广州碧桂园凤凰湾，创下了全国楼市的最快开盘和最快回款记录。
——拿地第二天，桩机进场；第一周，销售员进场；第六个月，销售过半；第九个月，清盘再投。
目标达成，年末结算，员工跟投收益率50%以上，项目总收益破千万。
2018年，碧桂园曾出现一幕闹剧。
某项目的誓师大会上，员工集体喝鸡血宣誓：奋战15天，冲刺5000万。
都特么21世纪了，还在玩歃血为盟的烂梗。
事后，碧桂园澄清喝的是雪碧，鸡血就是摆摆样子。
呵……
如果你的全部身家都跟投压在这个目标上，就算喝鸡血又能怎么样。
看到这里，你们能想到什么？
跟投机制。
嗯，
让地产从业者集体打鸡血的“跟投机制”，也源自于碧桂园，而后又复制到全国9成以上的民营房企。
2014年，碧桂园杨国强主席做了一个决定：
项目监理自己做。
正常情况下，一个工地要有三方：甲方、监理和施工方。
监理存在的意义是，确保施工方按照图纸和国家规范来操作。既代表开发商利益，也为未来业主确保工程质量。
碧桂园发现，
所有监理都自己做，如果每年开发2000万㎡，监理费10块/㎡，每年能剩下2亿监理费。
更重要的是，
自己做监理，可以大大提高项目进度，高周转更快。
同年，碧桂园总裁莫斌签发《碧桂园集团强制自行监理实施方案》：
10月1日起，碧桂园开始推广“自行监理”，新开工项目都要用一家名为国晟监理的公司。
国晟监理的母公司，叫伊东置业，董事长是杨国强主席的女儿杨惠妍。
除了监理公司之外，
碧桂园的很多项目上，还能经常看到一个施工方的名字：广东腾越。
广东腾越是谁？
广东腾越的前身，是佛山北滘建设，碧桂园的子公司。
Ok，
重点来了！
根据《建设工程质量管理条例》第35条规定，监理单位和施工单位不能有利害关系。
——绝对不能出现既当守门员，又当球员，还当裁判员的情况，以防在施工过程中偷工减料，出现严重的工程质量问题。
但是！
偏偏碧桂园在很多项目上，监理是国晟监理，施工单位是广东腾越。
自己监理自己，等于没有监理。
下面这张图，是碧桂园曾经出现过维权或重大事故的部分项目。
——施工方无一例外，都是广州腾越；监理方无一例外，全是国晟监理。
更扯淡的是，
自碧桂园之后，所谓的“自监模式”进入到越来越多的房企，甚至已经成为行业公开的秘密。
土建工程师，兼职做监理。
他们说，这叫监理一体。
2018年的碧桂园，连续发生了三起坍塌事故。
6月24日，上海奉贤碧桂园项目，在建售楼部发生坍塌，1死9伤。
7月12日，杭州碧桂园前宸府基坑坍塌，裂痕延伸到旁边居民楼的地基，使其成为危房。
7月29日，六安碧桂园·城市之光，发生围墙和活动板房坍塌事故，造成6人死亡，3人受伤。
碧桂园不仅没做好一个五星级的家，也没有当好一个五星级的邻居，更不配为一个五星级的企业。
我们去回想一下，
2018年的碧桂园是什么情况？
正在实现5000亿的规模，正与恒大争夺第一房企的规模宝座，高周转高歌猛进。
为了实现这一目标，
三年前，碧桂园挖来了在用友软件工作18年的陈立艳，任职集团副总裁和信息管理中心总经理。
杨国强希望陈立艳的到来，能帮助他完成一件事：
把碧桂园装进口袋。
随时随地都能监控到公司的运转，想怎么看，就怎么看，想在哪看，就在哪看。
于是，
陈立艳清理了碧桂园400多个项目的管理流程和节点，让4000种业务实现了流程化管理，每一个业务进度都被设计了红绿灯的预警时间。
自此之后，
碧桂园的每一位员工，清晨醒来的第一件事就是掏出手机，看业务进度“亮灯了没”。3个红灯，职能部门约谈；4个红灯，总裁约谈；多个亮灯，卷铺盖滚蛋。
自此之后，
碧桂园彻底成为地产界的富士康，设计、营销、工程、投融资、施工、建筑工人……每一个人都成为高周转流水线上、被红绿灯管控的螺丝钉。
上面所提到的工地3连塌，全是红绿灯下的抢工期、冲进度、高周转，无一例外。
上海奉贤项目的坍塌现场，受伤的作业人员在接受媒体采访时说：塌的是售楼部，上面的卖楼节点定死了，必须赶工建好。
这套血汗工厂般的体系内，
三连塌里逝去的7条人命，不过就是流水线上掉落的7颗螺丝钉。
这两天看到碧桂园的财报，很多人看到的可能是：
是时代的陨落，是大而空的笑话。
今天娃哥带你打开碧桂园的横切面，你看到的是什么？
可悲可叹的不是碧桂园。
而是，
碧桂园缔造的高周转模式、跟投机制、红绿灯节点管控、自监体系，曾被一个又一个想成为碧桂园的企业们奉为圭臬、连续复刻，甚至一度成为地产行业的主流价值观。
富士康的郭台铭，最喜欢成吉思汗。
他曾说过，
成吉思汗在行军时从不埋锅做饭，饿了抓一把马肉干，渴了喝一口马奶茶。一个士兵从不休息，骑两匹马，一匹累了就换另一匹，千里行军，神出鬼没。
曾经我们以为楼市高周转模式之下，我们每个人都是骑在马上的士兵。
整天瞎比忙，为了一套房。
实际上，
我们可能是换掉的那匹马。
天地为熔炉，万物为薪炭。
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