刘胜军｜为什么万科不能倒下？

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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）

文/刘胜军

最近万科又迎来股债双杀，五笔债券跌幅超20%，万科总裁祝九胜一度传出被带走调查但凌晨又发朋友圈报平安。

万科素来是中国房地产行业的优等生，在品牌、创新、管理、人才、风险管控方面为人称道。

如今万科面临的，不是万科自身的问题，而是房地产行业的问题。万科尚且如此，其他房企情何以堪？这一行业危局需引起高度重视。

问题是如何形成的？

1、三条红线，导致银行业限制向开发商贷款，一向严重依赖贷款的房企突然出现资金断流；

2、由于房企不断爆雷，购房者胆战心惊，导致新房销售断崖式下跌。对开发商而言，新房销售是现金回流的主要方式。受疫情疤痕效应、经济不确定性增加、居民部门负债率偏高等因素影响，民众对借债买房更趋谨慎；

3、由于房企普遍存在存量债务，且成本较高，由于房产销售疲弱无力偿还，随着时间推移，这些债务像滚雪球一样，成为房企难以承受之重。

一方面背负着沉重的还本付息压力，一方面是拿不到贷款续命，一方面是房子卖不掉、资金无法回笼，房企焉能不被压垮？

白名单呢？

虽然白名单是缓解房企资金困境的重要渠道，但不少被列入白名单的企业迟迟无法拿到贷款。原因很简单，经过几年的房地产市场调整，房企已经是遍体鳞伤，普遍处于高风险状态。银行岂能不担心贷款风险？银行的谨慎，是从自身利益出发的自然反应。更重要的是，即使拿到了白名单贷款，但只要房子卖不动，房企就无法摆脱困境。

住建部曾经表态，“严重资不抵债、失去经营能力的房企，该破产的破产”。但在房企普遍陷入“万科式困境”的现实下，大面积的破产是社会难以承受的压力。

中央经济工作会议提出要促进房地产“止跌回稳”，这是一个非常必要的目标：1）房地产持续下滑，是对经济增长的严重拖累。2024年房地产开发投资增速仍下降10.6%，这一局面需要尽快扭转；2）房价下跌是影响居民消费信心的最大因素。在房地产占居民财富60%以上的情况下，房价下跌超1/3，100万亿居民财富蒸发，对消费带来严重冲击；3）房地产上下游牵动效应极大，房地产的停摆，对社会就业也有不小的影响。如果就业形势不能改善，同样会大大抑制消费信心；4）一些地方出现的“远洋捕捞”对营商环境杀伤力极大，要看到土地出让金下滑导致财政困境是一些地方“出此下策”的直接诱因。

来源：财新网房地产是国民经济的支柱产业，房地产行业必须稳住，万科不能倒下。

如何稳？1、采取更大的力度提升社会购房意愿，促进房地产销售资金回笼，这是化解危机的根本；鼓励地方政府收购滞销商品房，改造为保障性住房；2、取消银行对开发商贷款的过多限制，对现阶段的开发贷提高风险容忍度。必须看到，开发商的普遍性问题是政策变化、疫情冲击等多重因素叠加形成的。银行与开发商应该共渡时艰。如果银行一味恪守原来的风险标准，则开发商很难拿到合理的贷款。如果开发商的危机不解除，银行原来的贷款也会出现大面积坏账，这是双输的局面。截至2024年三季度末，房地产开发贷余额达13.79万亿！面对这一局面，监管部门应该允许银行“阶段性提高风险容忍度”，等行业危机解除后再逐步恢复正常化标准。经历了这一轮的“生死时速”，相信房企未来会变得更为谨慎和理性。3、以改革代替行政性限制。最近几年针对房地产的行政性限制越来越多，此类限制会降低市场配置资源的效率，就像绳子反复打结一样，最终越来越复杂、越来越难解。虽然此类限制的出发点是去风险，但从结果上看也带来了新的风险。真正的出路是改革，以系统性的改革取代行政性限制：1）加快推出市场化的REITS，帮助房企拓宽融资渠道；2）逐步转向现房销售，期房销售的资金需银行监管避免资金挪用；3）取消限购，改为以递进式印花税率来调控，买的套数越多，对应的印花税税率越高（“以人民为中心”的新加坡房地产，很神奇又很简单）；4）改革地方政府财政体制，严格约束地方政府支出，理顺中央地方关系，逐步摆脱土地财政；5）加大保障性住房建设、城中村改造，缓解结构性矛盾。我们要认识到，从理性的角度看，房地产泡沫是一个结果而非原因，所有价格都是一种货币现象。要消除房地产泡沫，只有两个办法：一是管住货币，一是为货币开辟房产之外新的“吸纳池子”，这个池子只能是股票市场。推进资本市场注册制改革，有重大战略性意义。