出品｜公司研究室地产组
文｜雪岩
1月17日，万科A的股价跳空低开4.36%，最大跌幅超过6%，当日收盘下跌3.63%。市值791亿元，不到高峰时的1/5。
万科债当天也走出类似走势，先是大幅低开，截至收盘又多数大幅反弹，“20万科06”涨超28%。
不过，这段时间万科美元债与国内债券都出现大幅下跌，部分债券价格接近腰斩。
市场当日出现这种一惊一乍的走势，或与万科某高管出事的传言有关：昨晚疯传，这位高管被公安带走了；今天盘中，其自媒体上有消息报平安。
眼下，多家地产公司的经营正处于严冬，一个个被沉重的债务压得喘不过气来。这段时间，围绕万科的不利传言也不少，这家曾经的行业龙头，依然处于多事之秋。
过去30年，在地产圈内，万科一向被视为优等生，不管是创始人王石在位，还是郁亮接棒，万科对行业走势的分析判断，往往会以年会口号的形式表达，一旦传出，就成为行业风向标。
这里，不妨回顾一下，郁亮接棒后万科这些年在年会上提出的口号：
2017年，“以人本为本，创新未来”
2018年，“活下去”
2019年：“巩固基本盘”、“收敛聚焦”。
2020年：“管理时代红利”。
2021年：“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”
2022年：“不贪婪、不恐惧”
2023年：“上有天花板，下有保底线”，“相信万科能够穿越周期”
2024年：特别难，还有解；特别好，才能活！
2018年，房地产还是烈火烹油般繁荣，能在这个时候喊出“活下去”，预言行业狼来了，应该说，郁亮等人确实有先见之明。
不过，对于一家企业，不仅要看高管们怎么说，还要看他们怎么做。
按照2018年年会口号，万科当然应该先人一步，及早收缩战线，储备更多粮食与棉衣过冬。
那么，现实中，万科又是怎么做的呢？
这里，列举一下万科近年的拿地金额数据，或许可以窥一斑而知全豹。
2017年，拿地金额2189亿元
2018年，拿地金额1316亿元
2019年，拿地金额1610亿元
2020年，拿地金额1349亿元
2021年，拿地金额1274亿元
2022年，拿地金额241亿元
2023年，拿地金额384亿元
2024年，拿地金额103亿元
需要提醒的是，上述包括后续数据，来自公开信息，因为统计口径等多种原因，不一定非常准确，这里引用，主要用以说明万科在经营中的一些趋势性变化。
应该说，在喊出“活下去”的口号后，万科这些年拿地金额总体上确实在收敛，尤其是2018年，对比前一年出现断崖式下滑。2017年的数据或许有历史原因，这里仅从趋势上加以判断。
据圈内人分析，虽然万科2018-2021年拿地金额都超过1000亿，但按照业内所谓的拿地强度看，公司在土地储备上确实在收缩。
换句话说，万科有收缩动作，但从拿地金额看，动作太小，速度不够快，更谈不上大刀阔斧。
事实证明，郁亮等人还是对行业走势太乐观了，拿地金额在2019、2020年甚至出现反弹。
如果从那时起，万科拿地金额就降到1000亿甚至500亿以下，估计也不会像现在这样深度陷入债务困境。
此外，据圈内人说，万科这些年拿的地，有不少是在三四线城市，一线城市土储反而不足。显然，公司从整体战略上，还是对如何过冬准备不足。
事实上，虽然2018年喊出“活下去”，但郁亮们此后几年，还是按照常规防御的思维在运作业务，有些口号更是在打气。
比如，在万科销售金额出现断崖式下跌的2020年，公司年会口号是“管理时代红利”，给人一种很从容的感觉，看不出危机感在哪里。
直到2023年提出“上有天花板，下有保底线”，“相信万科能够穿越周期”，才让外面的人感觉，公司真的遭遇危机了。
到了2024年，万科管理层认为“特别难，还有解；特别好，才能活！”
这个口号，一看就充满 危机感。但是，这时候已经晚了！
这里，列出万科的年度销售金额，可以让人感受一下，为什么笔者认为，这家业内标杆公司，在应对前所未有的行业严冬时，危机处理曾多么“迟钝”。
2017年，销售金额为5298.8亿元
2018年，销售金额为6069.5亿元
2019年，销售金额为6308.4亿元
2020年：销售金额为3761.2亿元
2021年：销售金额为3773.3亿元。
2022年：销售金额为3669.3亿元。
2023年：销售金额为3761.2亿元
2024年：销售金额为2460.2亿元
从6000多亿，到3000多亿，再到2000多亿，每下一个台阶前，都会徘徊两三年，也许，正是这样的下台阶方式，让郁亮们失去了警惕。
2024年业绩会上，掌门人郁亮反思：“万科很早就提出‘活下去’，但考虑的还是不够全面！”
这次会上，万科不仅再提活下去，强调“特别难”，而且给出了“减债1000亿，卖资产股权300亿”的年度量化指标。
在业内，为了应对住宅主业迟早要到来的危机，多家公司都在积极布局“第二曲线”。
这方面，万科人也做了布局，累计投资4000亿，开始发展物业、商业、长租公寓、物流等4项新业务。
可惜的是，万科动手太迟，这4块业务的收入，2023年在公司总营收中占比不到8%，总利润中占比不到7%，无法对公司主营起到输血作用。
此前，万科对公司业务转型成功的标尺是：第二曲线能实现50%的收入占比，50%的利润占比。目前来看，显然还差得很远，
眼下，为了还债，万科不得不卖出这些尚未长大的“鸡苗”，比如上海七宝万科广场。
与之相比，龙湖集团2000年就试水商业地产，2010年大规模加速度布局商业；华润集团也在2004年试水第一个商业万象城，2014年商业地产布局全国大提速。
事实证明，万科集团的业务转型，动手还是太迟。
业内人士坦言，万科还是地产好日子过久了，温水煮青蛙，郁亮们麻痹大意啦！
更有分析人士称，万科过去的见识和优秀已不足以应对行业遭遇的“严重超预期超跌”，必须构建“新常识”，才有可能活下去！
