昨天晚上，相信万科的投资者、业主，伴随56岁的万科总裁祝九胜，度过了“惊魂一夜”。
1月16日晚间，一则关于万科总裁祝九胜“被公安机关带走”的消息在市场中迅速发酵，引发了剧烈的波动。万科的港股开盘暴跌8%，A股也紧随其后下跌5%。
尽管祝九胜在几个小时后更新了朋友圈，显示出万科在努力维持其业务稳定，但市场的反应已然显示出对这一事件的深度不安。
祝九胜，男，1969年出生。2002年毕业于中南财经大学产业经济学专业，博士学位。祝九胜的职业生涯起步于1993年，当时他获得中南财经大学经济学硕士学位后，进入中国建设银行深圳市分行，历任多个重要职务，包括福田支行副行长、分行信贷部总经理等，并在2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。
2012年，祝九胜加入万科，2014年担任深圳市万科财务顾问有限公司董事长。2018年1月31日，他被聘为万科总裁、首席执行官。2022年1月23日，兼任长租公寓事业部首席合伙人。2023年6月30日，祝九胜当选为万科新一届董事会董事。
根据万科的职级排序，祝九胜的总裁职位在万科中排第二。他前面的高管是郁亮，担任董事会主席。
祝九胜是不是真被有关部门请去“喝茶”？如果是真，原因是什么？由于万科和祝九胜至今对此没有明确回复，因此，所有的猜想都只是猜测。
祝九胜有没有事，当然很重要，但万科有没有事，才是所有人最关心的问题。
围绕万科总裁祝九胜的种种传言，可以归结为七个字：“万科如何活下去？”
万科现在的日子不好过。
2024年，万科面临高负债率与低周转率并存的局面，加上市场销售低迷等因素的影响，导致现金流紧张，出现了一定程度上的流动性风险。
根据万科2024年第三季度报告显示，截至9月底，万科总负债为1.1万亿元人民币，其中短期借款及一年内到期长期借款合计约为3,000亿元人民币。在此期间，万科实现了合同销售额约4,400亿元人民币，同比下降超过20%，销售面积减少近15%。净利润方面，前三季度累计实现净利润272亿元人民币，同比下滑约10%。
针对上述情况，万科管理层采取了一系列自救措施，包括但不限于出售非核心资产、加快项目去化速度、争取金融机构支持等手段来改善资金状况。
具体来说，出售部分商业地产和其他非核心业务，以快速回笼资金；通过推出促销活动、降低首付比例等方式刺激市场需求，加速库存消化；与多家银行签订战略合作协议，确保获得足够的信贷额度，并探索发行债券融资的可能性；宣布未来两年内削减付息债务1000亿元以上的目标，并暂停分红派息以保留更多现金储备；得到了深圳国资及其他国企的帮助，共同制定了多项盘活存量资产的具体方案。
尽管如此，关于万科的各种传闻不断，祝九胜的“虚惊一场”，更是让相关传闻火上添油。
万科，又一次走到了时代的十字路口。
回顾万科的历史，我们可以发现，它并非第一次面临如此严峻的局面。
2010年代初，随着中国经济增长模式的变化以及房地产市场调控政策日益严格，万科意识到必须从传统的住宅开发向多元化业务转型。
这个阶段，万科提出了“城市配套服务商”的新定位，尝试涉足商业物业、物流地产、长租公寓等多个领域。尽管这些举措为公司带来了新的发展机遇，但也因为步子迈得过快、资源分配不合理等原因，导致了一些新业务未能达到预期效果，从而给公司带来了较大的财务压力和发展瓶颈。
根据万科年报显示，2013年至2015年间，其净利润增长率分别为14.7%、8.7%和15.1%，低于之前几年的增长速度。到了2016年，万科实现营业收入2,404.8亿元人民币，同比增长23%，但净利润仅增长7.9%至210.2亿元人民币。
截止2017年底，万科总资产达到了1.7万亿元人民币，但负债总额也高达1.2万亿元人民币，资产负债率上升至70.5%，较前一年增加了约2个百分点。
为了克服这些困难，万科重新审视自身的战略规划，放缓扩张速度，集中力量优化现有业务结构，同时加强内部管理效率。
例如，强化主营业务，继续巩固住宅开发的核心地位；精简非核心业务，对一些短期内难以盈利或与整体发展战略不符的新业务进行调整甚至退出；推动轻资产模式，更多地采用合作开发、委托管理等方式减轻资金占用压力。
经过几年的努力，万科成功完成了从单一住宅开发商向综合性城市服务提供商的角色转变，建立了涵盖物业管理、物流地产等多个领域的业务版图。
紧接着是2015-2016年的股权之争（宝万之争），这是万科历史上一次重要的治理结构不稳定事件。
宝能系持续增持万科股票，最终成为第一大股东，引发了一场激烈的控制权争夺战。这场被称为“宝万之争”的事件不仅让万科陷入治理结构不稳定的状态，还牵扯到了管理层更迭等一系列复杂问题，严重影响了公司的正常运营。
经过多轮博弈及监管部门介入调解，最终形成了由深圳地铁集团接盘宝能股份的结果，使得万科得以恢复相对稳定的股东格局。此后，万科进一步强化了法人治理机制建设，明确了董事会与管理层之间的权责关系，确保公司在重大决策时能够保持独立性和透明度。
在万科的历次危机中，2010年代初的转型挑战和2024年的债务危机最值得对比，同样是面对外部形势变化的应对之举。2010年代初的转型挑战主要集中在公司内部的战略调整上，涉及新业务领域的探索与资源重新配置。虽然对公司短期业绩产生了一定压力，但并未直接影响到购房者的购房决策或日常运营资金流。
而2024年的债务危机不仅涉及到公司自身的财务健康问题，还波及到了资本市场、投资者信心以及整个房地产行业的稳定性。
2010年代初的转型挑战期间，尽管净利润增长率有所放缓，但整体而言，万科仍然保持盈利状态，并且资产负债率虽然有所上升，但仍在可控范围内。
而2024年的债务危机中，万科面临着巨大的偿债压力，尤其是在销售业绩下滑的情况下，现金流变得异常紧张。
还有一个差别，在于市场反应。2010年代初的转型挑战期间，市场上对于万科尝试多元化经营的看法褒贬不一，股价波动相对较小，没有出现大规模抛售现象。
2024年的债务危机中，媒体曝光巨额负债的消息，股票价格应声下跌，引发了广泛的关注和担忧。
在未来的日子里，万科还能否继续自救，走出困境？
从万科自身来看，强大的品牌影响力、深厚的行业积累以及灵活的市场应变能力，是其顺利度过历次危机的看家本领。
从目前的情况来看，万科已经采取了一系列积极的措施来应对债务危机，包括加快资产的销售和回款速度，推进大宗资产交易，争取融资资源的支持等。
同时，万科在债务结构上也在持续优化，境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年。这意味着万科在债务管理上更加审慎，有效分散了风险，提高了财务稳健性。
但相比2010年，2025年的市场大环境发生了重大变化，2018年至2020年间，中国百强房企市场份额由37.5%上升至47.2%。头部企业在规模效应和技术优势下占据了更大的市场份额。那时候，万科仍然打的是顺风牌。
如今，房地产大势巨变。尽管2024年四季度，中国核心城市房地产成交量连续3个月回升，部分核心城市房价止跌甚至小幅反弹，但多数二线城市和三四线城市仍面临房价下跌的压力。截至2024年11月末，新建商品住宅待售面积为3.77亿平方米，库存去化周期为19.5个月。
2024年前三季度A股上市房企毛利率和净利率降至历史低位，超半数房企出现净亏损。房企新增融资困难，拿地更加谨慎，主要集中在一二线核心城市。TOP100房企拿地金额同比下降31.5%，非银融资总额较上年同期下降26%。
万科也迎来巨亏。2024年前三季度，万科营收为771.16亿元，同比下降近三成；归母净利润为亏损80.90亿元，同比下降231.73%。
对于2025年中国房地产走势，有业内人士预测，2025年新房销售面积同比将回升至约-6%，全年商品房销售金额同比下跌约8%。房地产开发投资同比跌幅预计将小幅收窄至-8.5%，剔除土地购置费后的投资同比跌幅为-7.0%。
相比最坏的时候，以上似乎是好消息。但对于万科来说，这些“利好”足够让它转运么？
万科的债务压力依然较大，2025年将迎来偿债高峰，Wind数据显示，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。
去年3月底，郁亮在万科业绩会上表示，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
万科正采取更为激进的自救手段，来扛住2025年可能发生的新一波巨浪。
2011年，当时的万科总裁郁亮率先喊出，2012年整个行业将进入冬天。他透露，目前万科已经进入“冬天模式”，由此开启了万科的转型之路。当时，万科业绩迈过千亿大关。
2018年，郁亮又喊出了“万科要活下去”。郁亮指出房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。
2021年，已经成为董事会主席的郁亮说，“今年很大的特点在于好像突然就入冬了，一天就入冬了，好像美好的秋天就变得短暂。”
2025年新年伊始，已经交棒给祝九胜的郁亮，面对围绕万科和祝的种种传闻，他又会喊出什么样的口号？已至隆冬，万科的春天是近，还是远？还能像2010年一样，从危机中走出一个新的万科么？
作者简介
当你关注财经和时事热点，我愿和你分享背后的观点和故事
