- 2024年1月13日，中国央行行长潘功胜在第18届亚洲金融论坛上表示，我国的房地产市场已经过近30年长周期繁荣，经历重大转型，并寻找新的均衡点。我们从供需两端综合施策，一方面优化调整金融政策和税收政策，另一方面调整经营策略、债务重组等方式进行的自我修复，房地产市场的风险水平已大幅弱化，市场成交水平总体改善。那么，针对潘行长称房地产市场风险水平已大幅弱化，我们该如何来理解呢？
首先，大家要明白潘行长所说的“风险”是谁的风险？是开发商的风险吗？ 开发商最大的风险其实已经爆的差不多了，现在没爆就剩被架在空中硬撑了，但明白人都知道这种硬撑着的越架越难受，其他家该清盘的清盘，该赖账的赖账，其实风险已经化解的差不多了，你被架着就没法处理这些风险，越往后堆积最后可能困境就会陷得越深了。
那是买房人的风险吗？买房人的风险自古以来，在官方眼里其实本就不算风险。烂尾楼都能让你还清贷款能有啥风险。那是投资客的风险吗？投资客带来的最大风险是地下高利贷的暴雷，但这种高利贷自从存在以来的目的就是为了暴雷，不暴雷钱就没法落地。所以这种肯定不算风险了。
那其实剩下的风险就很直接，潘行长最怕的是咱们自家银行的风险。也就是说，如果房地产价格快速下跌会导致房贷违约引发的银行次贷危机风险。而化解银行的风险其实也很简单，那就是一个字:拖！
想办法拖住房价下跌的速度，只要房价下跌的速度控制在每年平均不超过20%，则前几年高位接盘的房贷人违约意愿就不会太高，这样只要银行每挺过一年，就可以消化很大一部分高风险房贷。只要能挺过5年，这部分高位买房的贷款在总贷款池子中的比例就会大幅减少。即使后续这些人都断供断贷，但风险已经分散到不同年份，比起之前违约集中爆发的风险就小了很多。
可见，整个房地产甚至当前中国经济的重心任务是，把每年房价下跌的幅度控制在20%以内，保住核心区的价格尽量不要松动太多，如果有机会仍然要制造一个房价即将反弹的局面，大家在再稳稳，现在是黎明前的黑暗，千万别集中断供断贷了！
明白了这个逻辑，我们再结合潘行长的话，包括2024年下半年潘行长频繁出镜给散户各种信息，给民众大放各种卫星，我们大概率能梳理出当前经济决策层面的对未来的一个规划和预期。
- 在他们的判断中：前几年（2018~2022年）高位接盘的大多数普通买房客，最后大多数都会可能会走上断供断贷这条路，这是出于对未来经济形，国际环境，国内失业率，老百姓收入等情况，很容易得出的一个判断，我们普通人可能会用最乐观的情况去预计未来，但决策者一定会用先最悲观的情形去预测未来并做好预防。
基于第一条判断，整个决策层从2023年开始，所有政策的唯一目的：就是防止这批高位接盘侠们集中断供断贷，因为2018年到3022年期间，是国内房地产不论价格，还是数量，都增长最疯狂的几年，那几年卖出去的房子已经接近前面十几年的总和，所以，如果这批人集中违约，银行首先就要遭殃了，其他的也基本上就会跟着产生连锁效应。
所以，以稳定房价为唯一目的的经济任务就成了政策制定者们的主要KPI，每年降20%，用10年时间，把2018~2022年这批杠杆最高的房贷逐年消化，即使最后这些人全部断供，也要平均分散到不同的年份去。然后在这期间，不断的通过政策调整，让刚需买房人接盘优质户型核心地段，这部分接盘新增的贷款来缓解银行的业务压力。虽然这部分接盘侠最终也可能会断供断贷，但一方面这部分的杠杆率比起之前低了很多，另外这个时期还能出手的，本身的底子也比较厚，至少是可以多抗几年了。
- 最后就是用10年时间消化2018~2022年高位高杠杆的那批房贷违约风险，然后再用10年继续消化2023年之后新增的接盘侠们的违约风险。但后面这10年压力就非常小了。这里面压力最大的就是前两年，也就是2023年和2024年，这两年一方面要想方设法控制住房价急速下跌的趋势，另一方面还要不断出政策，让这批高位接盘侠不要断供。
目前来看，这两年的任务完成的非常出色。潘行长们才是真正的松了一口气，也就是说：他说的房地产市场风险水平已经大幅弱化，这句话是没有任何毛病的。
当然，最危险的时间还远远没有过去，接下来5年，这批高位接盘侠们能坚持的越久，整个经济体系的安全度就会越高，但也不排除一些意外事件出现，导致这批人集体破防，然后直接躺平，这种情况只要出现，银行大概率还是躲不过这一劫。所以，当前中国经济的持续发展，稳字压倒一切就是这个道理了！
