2024楼市交卷，天津新房共计签约7.4万套，但二手房却足有14.6万套。
近乎是新房的两倍。
带动得二手房市场份额继续飙新高，达到了66%。
比2023年又高出3个百分点。
一年就涨3个百分点。
照此下去，要不了两年，天津一二手房就要「三七开」了。
客观说，这很不正常。
天津并非存量市场，还没有那么高的市场成熟度。
之所以，二手房能卖这么好，一是靠刚需和学区需求支撑。
全市卖得最好的十个二手房小区中，总价百万以下的占4个，有学区属性的占5个。
这加起来就多达9个。
小区成交量都在120套以上，诚基中心更是一年卖出246套。
需求之庞大，可见一斑。
更重要的是，跌出性价比的价格撬动。
通俗说，就是以价换量。
据365房地产研究机构统计的二手房价格指数显示，2024年天津重点十区二手房价格，累计下跌13.3%。
而2023年时的跌幅为6.5%。
也就是说，仅一年时间，跌幅扩大了约一倍。
什么情况？
事实上，天津从2018年底就已出现实质性降价。
之后也一直跌跌不休。
以样本小区万科四季花城为例，2017年高点时成交均价25000，现在均价12500。
已经跌了50%。
“泡沫”早就被挤干净了。
所以，按理二手房价格跌幅会转缓，但没想到，竟然更扩大了。
创下了13.3%的跌幅。
主要原因在于，受到了全国情绪的拖拽。
众所周知，2024年整个宏观经济以及全国市场都不景气，全年商品房销售面积已经掉到10亿平米以下。
销售额也没过10万亿元。
市场信心严重不足。
让本就低迷的天津，更加步履艰难。
据365房地产研究机构问卷调查，2024年，约7成客户推迟置业计划，成了“等等党”。
可见，覆巢之下无完卵。
但不容忽视的是，从926之后，房价跌幅已经缓和。
365房地产研究机构数据，上半年，天津二手房价格跌幅是7.4%，下半年跌5.9%。
跌幅已呈收窄迹象。
分区看，各区也没有走出独立行情。
几乎跌幅都在10%以上。
更令人惊讶的是，房价最硬核的和平，反而跌幅最大。
对比2024年12月与1月价格，和平区这一年价格跌了14.2%，河西跌了13.5%。
南开跌幅相对较小，只有9.8%。
究其原因，是因为之前和平、河西一片涨的太凶了。2022年和平涨，2023年上半年河西涨。
其价格中掺杂了过多学区溢价。
所以，在市场进入寒冬后，迎来了补跌。
河西桃园街跌了16%，
越秀路跌了16.7%，
和平南市和劝业场，也都跌了15%以上……
综上可见，现在的二手房市场，好似“虚假的繁荣”。
只有量，但没有价。
成交都是靠卖家自降身价换来的。
好现象是，政策还在加码，预期已渐修复。
不过，一旦预期回归，二手房价格止跌上扬，那么成交量必然会下来。
毕竟现在二手房卖的就是性价比。
这是二手房大比例反超新房最大的优势。
此外就是学区。
和平现在初中转学也已收紧，若年后河西南开也跟进政策。
再叠加季节性行情。
预计二手房会迎来一波去化小高峰。
