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作者：余飞
01
郑州卖地收入，跌破百亿
郑州2024年的卖地收入，相较于高点时期，已经脚踝斩了。
数据显示，2024年，郑州全年卖出了20宗住宅土地（除安置土地外），累计成交面积1053亩（≈2.3个郑州人民公园），成交总额96亿。
来源：公众号“郑州楼市”
96亿元，相比于去年的330亿元下跌了71.2%，相较于2018年卖地收入巅峰时期的1271亿元，下跌了92.5%，妥妥的脚踝斩。
制图：城市财经；数据：2018年至2023年为郑州市财政局公布，2024年为公开报 道
卖地收入从逼近1300亿到不到百亿，郑州楼市的心路历程，是中国房地产从疯狂到冷静的真实写照。
同时，郑州卖地收入的转折点，也刚好是其房价的转折点。细数来看，郑州房价已经持续阴跌了七年。
这一轮房地产调整，南北反应差异比较大，首先是东北地区，然后是北方，最近三年才轮到南方中心城市。
郑州卖地收入不断跳水背后，是其销量不断下滑带来的直接结果。
郑州方面，商品房销量自2018年以来，一年不如一年，而库存量则与日俱增。
制图：城市财经；数据：郑州市统计局
2023年郑州房屋销售总面积2028.6万平方米，相较于2018年的高点，下跌了45.4%。销售额1748.4亿元，相较于2019年的高点下跌了48.6%。
房屋库存则突破了1100万平方米。
2024年，郑州全市新建商品房共计成交套49766套，成交面积531.54万㎡。与2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%。
不过，下半年随着郑州各种去库存大招出台，如“卖旧买新”、“以旧换新”、“商品房团购”、“房票棚改”等，叠加四季度一线城市掀起的新一轮救市拉动，郑州房地产行情迎来了好转。
郑州官方发布的数据显示：
2024年8~12月，郑州市商品房销售面积实现环比“五连增”，12月当月销售面积环比增长12.74%、同比增长6.89%。
但全年商品房销量相较于去年，依旧大幅下跌。
郑州发布披露， 2024年全市商品房销售量完成1124万平方米，二手房交易完成1044万平方米。
1124万平方米，相较于2023年的2028.6万平方米，下跌了44.6%。
其房价也仍在下跌。国家统计局数据显示，2024年11月份，郑州新房同比下跌6.9%，二手房同比下跌8.5%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
02
郑州库存迎来好转
在这种背景下，郑州于2024年7月份发布了 《关于取消商品住房价格指导的通知》，提出：
经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。
也就是说，郑州市取消了新房限价措施，价格由开发商自主决定，并予以备案。
这是一种迫于无奈以及顺应时势的操作，郑州取消天地板之后，武汉等城市也之后进行了跟进。
回看2024年的郑州楼市，除了一些下跌数据外，也有一些好消息。
比如圆满完成了去年的保交楼任务。
郑州官方1月9日发布消息：
2024年，全市320个保交房项目交付274个共10.2万套，交付率达92.07%；全市142个专项借款项目12.8万套全部建成交付，“保交楼”工作任务圆满完成。
来源：郑州市政府官网
保交楼是2022年让郑州楼市陷入漩涡的关键，当年的停贷风波，郑州首当其冲。
以至于后来郑州市率全国之先设立了地方性纾困基金，并获得了国开行1600亿棚改专项款。
同时，当年9月初发布了《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》。
这些都是在为保交楼保驾护航，重振市场信心。
但在全国楼市调整的大背景下，依旧挡不住其商品房销量、卖地收入、房价三杀。
当然，卖地收入下降也带来了一个好结果，那便是商品房库存量下降。
从上面本号梳理的数据可以看到，郑州的商品房库存量从2016年的349万平方米增长至1143.6万平方米。
而2024年，郑州官方披露：
截至2024年底，商品房库存同比减少602.97万平方米，其中商品住房库存减少474.13万平方米。
克而瑞前几天发布的数据同样显示，郑州成为2024年重点城市中商品房库存量减少最多的城市。
03
楼市失意，产业得意
相比于楼市的失意，在产业与经济上，郑州的表现则可圈可点，摆脱了2023年之前的颓势。
回看数据，2021年，郑州GDP12691亿元，同比增长4.7%，增速远不及全国平均线8.1%，在24座万亿城市中排名倒数第二。
2022年，郑州GDP为12934.7亿元，同比增长1%。相比上年，GDP增量仅为243.68亿元，在万亿城市中排名垫底；GDP名义增速1.9%，排名倒数第一。
在这个过程中，原本郑州在2019年超越长沙，建立的领先优势消耗殆尽。2020年被长沙反超，2022年长沙将差距扩大至近1000亿。
2023年，郑州终于找回了场子。从前三季度开始，郑州的GDP增速就一直领跑万亿城市，去年前三季度GDP规模更是首次冲破万亿元。
2023年，郑州全市地区生产总值为13617.8亿元，按不变价格计算，同比增长7.4%。
7.4%这一增速，大幅跑赢了全国大盘2.2个百分点，稳稳位居26个万亿GDP城市增速第一席位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
2024年，郑州的GDP增速也全程跑赢了大盘。
去年一季度，郑州GDP增速6.2%，增速位居36个主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）第9位。
去年上半年，郑州GDP增速5.3%。前三季度，郑州GDP增速5.5%，位居主要城市第7位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
郑州能够实现逆袭，在于工业恢复。
2023年，郑州规模以上工业增加值同比增长12.8%，这一增速在主要城市中位居第一位。
所以说，郑州GDP增速抢眼背后，工业当记头功。
从主要行业看，计算机通信和其他电子设备制造业、汽车制造业、有色金属冶炼和压延加工业增加值分别同比增长13.6%、67.0%和12.0%。
计算机通信产业是郑州的当家产业，去年实现了两位数增长。
增速最猛的还是汽车制造业。去年郑州的汽车生产有多强悍？
2023年，郑州市汽车产量83万辆、增长61.7%，其中新能源汽车31.6万辆、增长3.5倍。
新能源汽车产量增速堪称狂飙。2022年，郑州的新能源汽车产量才7万辆，2023年猛涨至31.6万辆。
2024年郑州的工业发力，同样很猛。郑州统计局披露：
前三季度，全市规上工业增加值同比增长11.0%。前三季度，全市规上工业六大主导产业增加值同比增长12.3%。其中，汽车及装备制造业、铝及铝精深加工产业、电子信息工业增加值分别同比增长24.6%、14.0%、12.8%。工业转型升级态势良好。规上工业高技术制造业、高新技术产业、工业战略性新兴产业增加值分别同比增长14.9%、14.7%、13.0%，占全部规上工业增加值的比重分别比上半年提高2.3个、2.1个、3.3个百分点。数字化、绿色化产品加快产出。工业机器人、充电桩、锂离子电池、服务器产量分别同比增长3.8倍、91.7%、60.5%、46.7%。
在这些数字背后，新能源汽车依旧是大功臣。
2023年4月，郑州比亚迪工厂正式投产。2023年郑州生产的31.6万辆新能源汽车中，有20万辆汽车是比亚迪生产的。在比亚迪的助力下，郑州用了不到一年时间，就进入新能源汽车产量前十城市榜单。
制图：城市财经；数据：郑州市统计局
2024年前三季度，郑州汽车产量69.12万辆、增速83.5%，新能源汽车产量36.17万辆、增速901.9%。预计全年整车产量超110万辆，新能源汽车产量接近70万辆。
来源：河南省政府官网
尽管与头部几个新能源汽车仍较为悬殊，但郑州也算是终于摆脱了燃油车时代的毫无存在感，在新能源汽车时代，位列全国前十。
按照郑州官方的规划：
汽车产业是郑州市确定的战略支撑产业之一，汽车产量占全省的80%以上。郑州市提出，到2025年，力争全市新能源及智能网联汽车产能超过120万辆，动力及燃料电池产能达到15万套，驱动电机及控制系统产能达到10万套，智能网联汽车技术创新和推广应用体系基本构建，新能源汽车占汽车产业比重明显上升。
我在分析合肥、重庆的文章中，多次强调过，汽车是所有产业中最具吸引力的产业，因为它足以改变城运。
当年一汽落户长春，让长春在东北到处都是直辖市的年代里，也获得了直辖市的头衔。后来由于国家发展战略调整，东北所有的直辖市都撤了。
二汽诞生于中苏关系破裂开启三线建设时代，落户在大山深处的湖北十堰。十堰当时还只是一个近百户居民的小镇，如今七普时期拥有320.9万人口。
因为二汽的到来，十堰与其原本所属的郧阳地区换了身份，1973年十堰升格为地级市，1994年郧阳地区和十堰市合并，仍称十堰市，郧阳地区则降级为十堰的郧阳区。
1980年三线建设结束，十堰由于交通不便，二汽决定迁出，先是迁到了襄樊（现在的襄阳）成就了襄阳的湖北第二城的身份。1992年二汽改名东风汽车，2003年迁到武汉，成就了武汉的汽车工业，且是武汉如今的当家工业。
随着如今新能源汽车的崛起，新兴汽车工业，依旧在改变着城市命运。
深圳已经成为新能源汽车第一城，西安也因为新能源汽车一度风光，如今合肥、重庆、郑州也新能源汽车迎来了新一轮城运。
04
郑州还有很长的路要追赶
虽然抓住了新能源汽车，但相比于头部产业强城，郑州还远没有到能够得意、松懈的时候，相比于头部产业强城，郑州还有很长的路要追赶。
尽管41个工业大门类中，郑州拥有37个，种类很丰富，但能够拿得出手的就两个。
一个是计算机、通信和其他电子设备制造业，另一个是有色金属冶炼和压延加工业，这是郑州仅有的两个总产值过千亿的产业。
以王牌产业计算机、通信和其他电子设备制造业来说，2022年郑州这一产业的总营业收入为6251亿元。
有色金属冶炼和压延加工业2022年的营业收入为1656亿元。
制图：城市财经；数据：郑州市统计局
相比于其他头部城市，这点家底很寒碜。
产业第一强城深圳，拥有7个千亿产业，千亿产业数量虽然不是最多，但计算机、通信和其他电子设备制造业超过2.55万亿元。仅这一个产业，就超过了其他城市所有产业之和。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
东莞5个千亿产业，1个万亿产业。
制图：城市财经；数据：东莞市统计局
广州拥有6个千亿产业。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
成都拥有5个千亿产业。
制图：城市财经；数据：成都市统计局
南京拥有6个千亿产业。
制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴
除了产业整体仍偏弱外，郑州过度押注富士康，也是其不确定性因素之一。
郑州的当家产业计算机、通信和其他电子设备制造业是富士康带来的，而富士康给郑州带来的，又绝不仅仅只是这些。
在富士康来郑州之前，郑州几乎没有什么电子信息产业，主要依赖于传统的纺织、汽车、煤炭和食品等制造业。
富士康到来之后，根据公开资料显示，带动了一批中上游的零部件生产商一起进来，仅富士康配套企业就超过了600家，在郑州建立起了一个规模庞大的电子信息产业集群。
富士康的到来，还带来了大批就业岗位。
富士康郑州产业园区高峰时期有32万左右的员工。随着富士康的到来，带热了产业园区周边的各类商业活动，这么多员工，配套的生活、消费等服务就业，这些就业岗位起码是富士康本身就业的2倍以上。
对郑州出口的助攻，更是居功至伟。
2008年时郑州的出口只有29.5亿元，受全球金融危机影响，外需减弱，2009年的出口下降至22亿美元。2010年富士康到来出口立刻上升至34.6亿美元，2011年飙升至96.4亿美元，几乎是前一年的三倍。2012年又在前一年基础上翻了两倍多，达到了202.6亿美元。
2022年增长至534.7亿美元。
制图：城市财经；数据：郑州市统计局
一家企业改变一座城市。阿里改变了杭州，富士康改变了郑州。
一家企业成就一座城市，自然是好事， 但是，这样一种过度依赖的方式，郑州需要做出改变。
就像北方很多资源型城市过度依赖某一种资源一样。
无论对于哪个城市，过度依赖某个企业，或者某一个产业链条，都是相当危险的事情。
东北华北很多资源型城市曾经过度依赖煤炭，依赖钢铁生产，煤炭和钢铁让他们兴盛，然而随着产能过剩和资源枯竭，北方一大批城市，尤其是东北地区一批资源型城市，走向了十年人口通缩之路。
这就是产业单薄导致的。
对于企业的过度依赖，道理相通。如果是本土企业，担心大可不必。就像杭州从来不担心阿里会撤离，深圳也不会担心华为、腾讯、比亚迪、大疆会撤离一样。
但富士康之于郑州却不同，富士康来自中国台湾，台海局势的变化，随时会影响富士康的去留。
所以说，郑州需要未雨绸缪。
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