东莞城区的二手房市场，最近可真是“压力山大”！
目前东莞城区的二手挂盘量高居东莞第一，南城挂盘6360套，东城挂盘5117套，加起来有1.1万余套，妥妥的抛盘重灾区。
而且，新增挂盘量也是相当惊人，贝壳网数据显示，南城12月新增挂盘1000套，东城新增挂盘716套，暴增了31%，一个月新增挂盘接近1700余套。
这可把城区二手业主们给愁坏了，竞争那是相当激烈，价格也始终趴在谷底，时不时还有些割肉的笋盘冒出来。
01
从全市范围看，城区的东城+南城，二手挂盘约1.15万套，远超松山湖、长虎、临深等片区。
松山湖的大朗+大岭山+寮步+松山湖，二手挂盘接近1万套；
滨海片区的长安+虎门，二手挂盘不到8000套；
东南临深的塘厦+凤岗，二手挂盘8600余套。
其他水乡、东部片区，二手挂盘就更少了。
所以，目前东莞城区的二手挂盘，那是稳稳地占据东莞第一的宝座。
单看一些小区的挂盘量，也是让人咋舌。
东城的东城中心二手挂盘142套，星河传说迪纳公寓二手挂盘126套，新世界花园二手挂盘142套；
万科中天城市花园二手挂盘有194套，光大景湖春晓二手挂盘275套。南城的光大景湖时代城二手挂盘135套，新中银金色华庭二手挂盘154套，东骏豪苑二手挂盘197套；
万科翡丽山二手挂盘138套，御花苑二手挂盘161套，万象府二手挂盘146套；
万科金域华府二期二手挂盘144套，这些小区的挂盘量都在一两百套以上，
业主们为了尽快出手，只能大幅降价。
02
而且，东莞城区二手小区的挂盘，楼龄普遍老旧。
在贝壳网搜索，南城5年以内的二手房源数量，只有可怜的13套，10年以内二手房源，也只有491套。
而搜索15年以内的二手房源，大概有1442套，相比南城挂盘6361套而言，大概四分之一不到。
这意味着，目前南城在售的二手房源，绝大部分都是老旧房源，楼龄15年以上，甚至20年以上。
东城的情况更糟，在贝壳网上搜索，15年以内楼龄的房源，东城只有660套，还不到南城的一半。
而且相比东城5117套的二手挂盘，更是只有九分之一。东城在售的二手房源，比南城还要普遍老旧。
城区二手价格也是内卷得厉害。
南城近一年的二手挂盘跌幅在13.7%，算是比较高的。
二手挂盘价格，也从今年年初的3.36万/㎡，下降到2.9万/㎡，价格下跌了4600元一平。
而且12月南城的二手降价房源有1377套，涨价房源连续三个月下跌，12月只有137套了。降价房源是涨价房源的10倍了。
东城的情况也不容乐观，近一年的二手挂盘跌幅也有11.6%。而且挂盘均价也从年初的2.78万/㎡，下跌到现在的2.45万/㎡，一年时间下跌了3200元一平。
降价房源也在增加，东城12月降价房源1324套，涨价房源只有104套。降价房源已经超过涨价房源的10倍了。
03
那2025年东莞城区二手会怎么走呢？
以稳为主。
从全国形势看，房地产正在走出低谷，2025年一线城市，强二线核心区，房价有望实现企稳反弹。
东莞城区也算是东莞的核心板块，可能会有望跟随深圳楼市，在明年年中后，实现企稳反弹。
不过，分化会加剧，城区优质的二手标杆小区，次新小区，总体供应比较小，明年楼市行情整体企稳的话，有可能会率先小幅反弹。
而城区的二手老破小区抛盘量大，整体供应是大于求的，明年能横盘止住下跌的颓势，就相当不错了。
从地段看，城区重点规划的板块，以城区的CBD、黄旗南板块为核心，有炒作概念，也有现实的规划基础，周边重点的二手小区，占有利好，更容易实现价格反弹。
非重点地段，又是非次新盘，回暖需要更长的时间。此外，新盘分化二手的情况也会存在，明年城区的二手房价压力，一部分还会在新房市场，很容易分散二手购买力。
如果东莞不再卖地了，明年主要消化存量新盘，消化城区的存量旧改盘，新房价格能够企稳反弹的话，也会让二手更快地回暖。
不过，东莞想要真正实现企稳，还需要深圳的全面回暖带动，以及经济的改善向好。
全面的、较大幅度的复苏，可不是一蹴而就的，需要两三年时间呢。
