最近,奶厂又被推上了风口浪尖。

有人发现奶厂二手,成交的“4字头”变多了。

龙湖首开天宸原著一套急售的97平,要求一次性付款,单价4.5万/平

有人对比板块巅峰期的8-9万+觉得奶厂的天好像要塌了


|图源:中介朋友圈

楼市君认为,现在下结论,可能还为时尚早。

奶厂片区居住氛围不断豪宅化,挤掉泡沫后,反而更香了,低位入手奶厂的好机会。

其实最近三年的市场行情,大家也看到了。

广州几乎每个板块的二手,都在挤水分,珠城也不例外。


|图源:贝壳找房

不过值得高兴的是,目前二手房整体均价已经开始往上升。

此前因为市场行情被过度下压的部分,或将成为以后的成长空间。

上周全市二手已经重回“3万大关”,达到了31615元/平


|广州楼市发布 制图

二手的价格底部正在收窄,部分项目、核心板块的价格已经开始涨起来了。

价格回到合理水平,是迟早的事。这点龙湖天宸原著已经有所体现了。

项目12月底的成交均价比上个月上涨了4.2%,成交量和看房人数也在涨。


|图源:贝壳找房

改善性价比这两个词很少一起出现,但现在的奶厂二手,同时都具备了。

龙湖首开天宸原著约130平的四房,现在买能比两年前买省下400万左右

金地天河公馆2021年89平三房的总价,现在差不多可以买144平四房

奶厂价格到位后,流通性陡峭上升,很多人开始抢着买。


|龙湖天宸原著流通数据

|图源:贝壳找房

四个小区的带看都非常火热。

一个小区月均看房人数都在100人以上;龙湖天宸原著一年看房人数高达1912人

部分价格特别笋的房源,很快就会被消化。

比如下面金地天河公馆这套168平户型,成交周期只有1天


|图源:贝壳找房

可以说,现在正是抄底奶厂比较好的时机。

不过要注意,奶厂要挑着买,优选四房户型。

从过去三年的成交数据来看,四房占比超过60%,是奶厂流通性最强的产品,也比两三房更卖得起价。


|广州楼市发布 制图

除了成交向来较少了华润天合,其他三盘的四房成交都在20套以上,招商雍华府最高达到31套

相对来说,奶厂的四房,不仅尺度满足改善景观也足够好,同时还稀缺,自住投资都可以考虑。


|广州楼市发布 制图

想了解更多奶厂二手行情,可以添加楼市君微信,及时获取。


除了价格,部分人觉得奶厂的威胁,还来自新盘的逆天产品。

确实,近年广州新盘迭代很快,使用率逆天,但奶厂的综合素质依然是罕有的。

天河后花园、天然低密、圈层纯粹、纯次新、学位好,广州能同时具备这些条件的板块,凤毛麟角。


|牛奶厂航拍图

|广州楼市发布 摄

奶厂四大金刚都是别墅+洋房的产品组合,华润和龙湖两盘容积率仅2.1,其他两盘仅3.0

加上这些项目一开始定位改善,园林设计、社区营造等放在现在来看依旧不过时。

就拿龙湖天宸原著来说,这是龙湖进入广州的第一个项目,由有名的山水比德操刀。

很多新盘园林一般集中在小区内部,但龙湖这个小区的园林从街面打开,利用街区地形和建筑做出层次感,开阔大气。


|龙湖天宸原著实景

还配置了入口景墙、照壁、水景、亭台阁榭、大理石景观画等,内部的绿植郁郁葱葱。

不少买家正是看中了奶厂的低密和舒服的居住氛围。

而且从天河的新盘格局来看,奶厂片区正在加速豪宅化,整个板块居住氛围很加分。

这里除了在售的千万级豪宅越秀·观樾、缦云广州,还有几个新地块要来。

比如广氮低密地块,容积率低至0.8,限高18米,转化入市后又将是富人的聚集地。


|广州楼市发布 摄

此外,奶厂还有两大利好值得期待。

一个是悦景,正在分两段施工,牛奶厂段重修路面和增加绿化隔音带等。

奥体路-科韵路段,将新建一条双向车道拓宽成6车道,而且四车道还下沉3.4米减轻噪音影响,预计2025年12月建成

未来将大大改善片区的出行体验和水浸问题。


| 广州楼市发布 制图

另一个是地铁19号线,对整个天河东的意义都很大。

今年地铁四期环评公示,虽未官宣具体线路,但19号线的呼声比较大。

19号线规划穿过珠吉、广氮、牛奶厂、汇景新城、华景新城、琶洲、海珠中轴等地,最终连通三山新城

通车后奶厂四盘或能摆脱多年的地铁盲区


|广州楼市发布 制图

书包也不错,对口华阳奥体东小学体育东灵秀小学,小升初能摇号执信中学。

未来吉山村旧改,也能改善周边城市面貌,带来更多的生活配套。

总之,曾经的奶厂可能很多人高攀不起,但现在可以。

值不值得买,欢迎评论区说出你的答案~




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