别的板块价格忙着回升，增城21号线价格还在忙着“兜底”。
都知道这两年沿线新盘很难，部分项目价格已从2万+退守1字头。
今天，楼市君统计了沿线20个新盘的最新价格表。
才发现，能守住1字头的新盘，也不多了。
｜广州城景
|广州楼市发布 摄
壹
21号线增城段串联了中新、凤岗、朱村等热门板块，早些年风很大。
2021年投资客和刚需把整条线均价买到了2.5万/平，仿佛“奔3”有望。
没想到潮水褪去后，大量投资客跑路，也把沿线新盘的价格拉下了水。
多盘为了出货只能卷价格，而部分原本可以凭实力出货的新盘，也因为“猪队友”被迫卷入，竞争白热化。
现在已经卷到什么地步了呢？
沿线20个新盘中，能守住“1字头”只有8个了，占比40%。
｜广州楼市发布 制图
这8盘，可以说是21号线“最后的防线”了。但对比两年前，也降了不少。
这些网红盘大多巅峰期卖到2万+，现在不得不退守1万大关。
比如特别火的御溪世家，凭借离黄埔近（直线约2公里）、配套全等优势，也曾风光无限。
2023年以前的网签均价都在2万/平以上，86平网签均价甚至超过了2.6万/平。
｜广州楼市发布 制图
现在均价降到了1.08-1.35万/平，晚买两年只花了“一半”的钱。
事实证明，降价确实奏效，成交量起来了，项目2024年卖了676套，超过了上两年的总和，甚至4天就卖了130套。
｜图源：中介朋友圈
同病相怜的还有时代名著，这个盘2019年拿地，楼面价大约12047元/平。
现在价格已经从2万+/平降到了1.2万/平，直接“贴地价卖”，107平总价120万，还是准现楼。
项目近地铁，还有书包，加上2020年开盘刚好遇上东莞725新政，许多一夜之间失去房票的东莞客涌入这里。
同样是107平户型，当年东莞客买的那套，多掏了100多万。（还没算车位绑定...）。
｜来源：楼市君朋友圈
再来看价格突破1万以下那档，比如叠溪花园，一度卖到2万+，这两年真的跌麻了。
现在新房均价9千多一平，二手低至六七千一平，业主频频低价出售。
有业主2018年1.8万+买入，今年5千多一平卖出，总价59万，只剩首付。
｜图源：贝壳找房
还有华润润悦，被称为“广州最便宜的执信学区房”。
这个盘楼下就是九年制执信中小学、有商业、有花园，总价80多万就能买93平三房。
唯一不足是距离地铁大概2公里，更适合开车一族。
明日公园三房均价同样不过万，这个月还送物业费、送家私家电；奥园中新誉府，三房总价更是低至63万...
为了吸引买家，这些项目真的用尽了办法。
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贰
正因为价格放得足够低，这些年21号线为增城贡献了不少业绩。
价格越低越有人买，就这样，刚需们几乎每年都把增城买上了“第一”。
个个嘴上都嫌远，但都架不住“价格诱惑”。而常年全市第一，也是增城楼市的标配勋章。
｜广州楼市发布 制图
不过从近5年的网签套数来看，增城跟自己对比，明显退步了。
相比2021年，近三年的业绩几乎是“对半砍”，而且还逐年下降，2024年最低一年只网签了14744套。
｜广州楼市发布 制图
与此同时，虽然供应下降，但出清周期却变得更长了。
2024年增城上市套数8119套，近5年最低，比上一年少了4229套。
然而出清周期反而逐年增长，2024年的货量，就算没有新增，也差不多能卖2年。
较长的去化周期，也是多盘卷价格的原因之一。
｜广州楼市发布 制图
叁
目前增城的楼市基本面大家也看到了，投资客买基本就是坟场。
但对于刚需自住客而言，不仅性价比更高，宜居属性也越来越强了，尤其21号线。
一方面，21号线首付门槛低，租金和月供相差不大，买这里几乎没有压力。
有部分项目不仅给出了超低首付政策，其租金还可以覆盖月供，出现了租金与月供旗鼓相当的情况。
比如时代名著，首付3万起，总价95万，就能买入入门级的77平户型。
｜来源：朋友圈
如果按照正常情况给三成首付，贷款66万的情况下，每个月的月供仅需2803元左右。
而目前，时代名著的三居室月租金，在1500-2800元/月之间，与月供相差不大。
同样的情况还有叠溪花园，推出了0首付，月供3000元的工抵现房。
如果看二手市场，该项目的价格就更低了。
按照最小面积75平三房来算，成交价在5-6千元/平，总价40多万起就有交易。
｜ 来源： 贝壳找房
目前，该小区的77平三居室，出租价格在1500-2200元/月上下。
在不出首付的情况下贷款30年，每个月的房贷只需要1800元左右，租金基本可以覆盖月供。
｜来源：贝壳找房
看到了吗？与卖房相比，出租的性价比一下子就凸显出来了。
对于不少刚需买家来说，买了这些房子就相当于多了个保障，年轻时在市区租房，几十年后回去养老。
想想好像也不错？
另一方面，21号线沿线尤其科教城片区，人气和多维配套都在升级，生活氛围越来越好。
在教育方面，目前，片区12所职业院校基本完成入驻，科教城雏形已成。
整个片区的人气明显旺起来了，凤岗站甚至都开始限流了。
｜科学城片区航拍
｜广州楼市发布 摄
朱村科教城片区在产业引进方面，也不遗余力。
去年，中关村智能网联汽车产业园举办了开工仪式，海格天腾信息产业基地项目进入实施阶段。
加上已经进驻的电子五所、途虎、粤和·赢城智谷等项目，科教城的产业发展越来越迅猛。
｜广州楼市发布 制图
去年年底，科教城中轴广场就传出即将开放。
根据相关部门回复：目前广州科技教育城中轴广场和开元路建设工程项目已完工，广场暂命名为中轴广场。
“为方便周边居民出行，确保该项目开放使用后正常运行，区住建局正加紧协调相关部门完善项目管养移交工作，待移交后正式开放使用。”
｜中轴广场公园实拍
未来，片区街坊又多了一个散步遛娃的好去处。
前几年，科教城还到处找地方吃饭，现在生鲜超市、肯德基、瑞幸咖啡、喜茶等CBD的标配都来了，也能吃喝玩乐了。
｜项目周边商业实拍
在商业配套上，此前在科教城（凤岗）片区流出一份TOD商业综合体规划，朱村有望迎来大型商业体。
从爆料文件来看，朱村TOD商业综合体占地约99.5亩，由香港新华集团租用村集体留用地40年合作开发。
｜图源：社群
其中，A区定位商业街区和文旅乐园，以娱乐、美食作为重点招商业态。
将夜经济融入步行街，打造成24小时不断电的打卡地，还计划引入湾区首个麦兜主题文旅乐园。
B区为购物中心，计划引入新能源汽车展馆、智慧家居、高端餐饮、酒吧等品牌。这么一听，挺有科技范儿。
｜左侧为商业体效果图
｜图源：社群
倘若真能如愿落地，对于科教城乃至整个朱村板块来说，着实是一大实质性利好。
这些年来，朱村作为刚需上车的选择之一，虽然有很多短板，但它最大的优势就是便宜。
如今，21号线沿线的性价比凸显，对刚需买家还是有吸引力的。
