近段时间长沙楼市有点“火”！多个按“新规”打造的“零公摊”纯新盘大火。
如绿城玉海棠、嘉信洋湖锦玉等上演了长沙楼市久违的摇号开盘。
然而，就在12月15日，长沙新盘邦泰璟和首开，却并没有像其他“零公摊”楼盘那样受到热捧，开盘去化表现平平。
除了楼盘开盘蓄客时间较短外，究竟还有哪些原因导致它表现得不尽如人意？
今天，我们网易新闻的小编就来聊聊这个项目：长沙邦泰璟和
壹、地块
长沙邦泰璟和项目是四川邦泰集团在长沙的首个作品。
2024年5月17日，一家在长沙名不见经传的四川籍开发商邦泰置业摘得[2024]长沙市014号纯住宅用地，楼面价5300元/㎡，溢价率0%，没有特殊竞买要求。
直到邦泰又陆续拿下开福S1地块，大家才逐渐地对这个四川来的民企开发商有一定的了解。
长沙邦泰璟和项目首开价13500-14500元/平米，房地价差8200-9200/平米左右。
贰、地段
楼市产品的价值支撑，除了产品，更在地段。
长沙邦泰璟和自称梅溪湖一期，这完全可以理解，总不能说西站板块或航天板块，而且，它离梅溪湖确实不远，可算梅溪湖擦边位置。
长沙梅溪湖一期的价值，最主要在于湖景、名校配套及焕然一新的城市界面。
如果一个楼盘，与这三者都没太多的关联，只能说它疑似梅溪湖项目。
邦泰璟和的绝大部分楼层，应该是看不到梅溪湖的。
叁、周边配套
长沙邦泰璟和位于梅溪湖一期航天医院附近，我们来看下周边的教育、交通、城市界面等等。
1、教育
虽然自称位于梅溪湖一期，但自身教育却是短板。
邦泰璟和的用地是航天公司的地块，享受不到梅溪湖片区楼盘配套入学政策。
小学就近，初中派位。
根据周边小区学区划分情况，邦泰锦和业主子女大概率是就近入读望新小学（具体请以官方文件为准），望新小学，创建于1968年，是长沙市规模最大、设施最好的农民工子弟定点学校，2024年加入湖南湘江新区博才梅溪湖小学教育集团。
初中微机派位，之前望新小学派位的学校有师大附中博才天顶、师大附中博才梅溪湖、一中岳麓、西雅、湘仪等。
2、交通
长沙邦泰璟和项目处于枫林路和麓景路的西南角，实际上处于梅一边缘区域了，一路之隔就是麓谷范围，到达梅溪湖核心区域2公里范围内。
项目距离地铁2号线梅溪湖东3号口500米左右距离，步行约10分钟左右，可享受地铁出行的便利。
但麓景路这条路边上有多个老小区，临街店铺和车辆特别多，一路走来，磕磕绊绊。
3、周边环境
老旧小区包围，周边城市界面差，长沙邦泰璟和项目紧邻枫林三路，上下班高峰车如马龙，避免不了的是噪音污染。
东侧靠近麓景路，目前还有一排商铺没有拆，西侧紧邻枫林二路，一路之隔就是航天小区。
南侧内部道路将小区分割为南北两个组团，北区6栋住宅+幼儿园，而南区仅有3栋住宅。
根据案场公示的资料，北地块机动车库出入口位于地块西侧(1号楼、3号楼之间)；南地块机动车出入口位于地块北侧(8号楼、9号楼之间)，车库出入口均需通过地块西侧航天二路进入，堵车是无法避免的。
整个楼盘被多个老旧小区包围，航天小区、燕航小区、弓箭山小区……不仅如此，周边医院也不少，爱丽斯妇产医院、长沙生殖医学医院、航天医院、柯信肿瘤医院。
周边城市界面太差，未来或能更新，但更新规划和时间谁能料得准呢？
肆、开发商
邦泰为四川的民企开发商，从四川地级市起家，基本不在成都主城区操盘。近年来向外地扩张，拿地在民企里算凶猛的。
不过今年“四川西昌邦泰•熙悦府交房半年后房屋多处开裂”上了热搜。
2024年4月下旬，有网友反馈四川西昌邦泰•熙悦府交房半年后房屋大面积开裂，出现1798条裂纹，超300户受影响。
相关消息一开始仅少量传播，直至5月19日，鉴定报告公布称“建筑行业通病，主体结构安全”，引起广泛关注，搜狐新闻、新浪网、新浪新闻、网易新闻等多家媒体网站参与报道，当日相关声量达1423条，此后一段时间内该事件声量逐渐走低。
来源：艾普思咨询
7月1日，第三方房屋安全鉴定机构重新检测的安全鉴定报告出炉，显示该楼盘安全性鉴定综合评级皆为Bsu级，尚不显著影响整体承载。检测结果使该事件再次回到公众视野，当日相关声量达355条。
五、垃圾站、噪音、拥堵……多重不利因素综合影响
从项目案场公示的不利因素来看，其中有几点值得重视。
1、化粪池为埋地式，位于1号楼西北侧、8号楼西南侧。
2、长沙邦泰锦和项目垃圾站位于1号楼负一层西南侧、3号楼负一层西北侧，可能产生一定的噪音、气味等影响，垃圾站出入口与北地块小区车库出入口共用同一个道路出入口，可能有异味、交通拥堵等影响
3、本项目西侧、南侧为航天小区，东侧与现状建筑略"建设。可能会产生噪音、灯光、交通拥堵等方面的影响。
4、北地块机动车库出入口与非机动车库出入口毗邻设置，位于地块西侧(1号楼、3号楼之间);南地块机动车出入口位于地块北侧(8号楼、9号楼之间)。车库出入口可能会对临近低层住户产生一定的噪产 现线等影响。车库出入口均需通过地块西侧航天二路进入,后期可能产生拥堵风险。
可能以上这些点，就是楼盘首开哑火的最大原因，毕竟现在买房不看重教育、不看重周边环境、不考虑出行拥堵情况的少之又少。
六、"0公摊"新规产品 外立面媲美豪宅
长沙邦泰·璟和楼盘共规划9栋住宅产品，面积段为109-167㎡，兼顾了刚需和刚改产品。
产品规划为小高层和高层，小高层层高3.15米，高层层高3.05米，2梯2户设计。
长沙邦泰·璟和项目目前在售建面109-167平的毛坯住宅，均价13500-14500元/㎡左右。
作为长沙户型新规后的首批“负公摊”产品，由于边户都偷了一圈飘窗，项目官方称，得房率约102%-120%（含电梯厅），不含的话，得房最高约100%。
除此之外，区别于传统涂料外立面，项目外立面采用成本更高、工艺难度更大的立面弧形玻璃+铝板，打造全面屏光感立面。
部分户型拥有约270°环幕全景舱视野，目前长沙同样配置全玻璃幕墙+铝板外立面在售项目，仅部分大平层豪宅，这也是楼盘一大加分项。
不过网上也有人戏称，周边这样的城市界面，无山无水，医院左右夹击，搞全玻璃幕墙是看风景呢还是被看呢？
诚然，长沙邦泰·璟和楼盘项目是有做的不错的地方，但是千万不要被网上的声音带跑，觉得可以无脑冲，因为未必适合你！
但不管怎么说，买房这件事，永远是需求的匹配，适合自己的，才是最好的！
