文/北京进深 林振兴
海淀半壁店土拍，是会挑日子的。
原本它将在4月最后一天“嫁”出去，后来足足延迟了20天，在5月20日正式摆擂台“比武招亲”。
不同于海淀功德寺、朱房、树村土拍争得你死我活，半壁店土拍明显没那么火热，参赛选手少了许多。
只有三家房企及联合体前来应战，包括海开控股、保利发展 北京建工、北京城建 绿城中国，它们都是海淀土拍的常客。
海开不用多说，海淀最强“地头蛇”，有“托底”的责任，今年在永丰南推出颐海澐颂；保利 建工联合体则在永丰北合作了嘉华天珺。
北京城建、绿城在海淀都跟越秀有深度绑定，但这次却“抛”下越秀，两家牵起了小手。
不知道中间“做媒”的，是否是越秀北方区域总经理董毅。
传闻，越秀之所以没报名，是因为重心从海淀转移到了朝阳，此前它和中建智地、金茂、朝阳城发以125亿摘得平房 孙河巨无霸地块。
半壁店地块自从调规限高后，开发商拿地的热情也没那么高涨。
小道消息称，因为限高，某央企地产商觉得这样的地块做不出好产品，操盘难度大，直接“弃拍”了。
此次半壁店土拍规则，仍是价高者得。
或许是因为参赛选手只有三家，竞拍节奏也变慢了，场上没有强烈的火药味。
现场，22号保利 建工以及正前方的18号海开，竞相提价，每一手都是500万。51号北京城建 绿城更像是氛围组，偶尔出手举一次。
最终，不到40分钟，举牌都没过百轮，半壁店土拍就结束了。
保利发展 北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。
让我们回顾下海淀上几场土拍的溢价率：
功德寺双子15%；
朱房0030地块25.04%、0029地块17.33%；
树村27.93%。
海淀区半壁店HD00-2201-0003、0004地块，不仅延期了半个多月竞拍，它还调规了。
因为北面两公里有一座空军机场，地块的建筑高度，大概率是从18米降至15米。
也就是说，原来每栋6层变成5层。
甚至很可能是建4层，毕竟好房子新规鼓励开发商做到层高3米 。
不过，调规文件也没有说死，还留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。
加上，因为距离机场近，将更考验开发商隔音的技术。
在此之前，海淀树村双子打了个样。
建发海宴全屋德国旭格系统窗 四玻两腔 超白玻 夹胶黑科技，甚至卫生间、厨房都是这个配置，相当于图书馆的静音级别。
隔壁华润臻澐，请了声音顾问，邻高速侧采用五玻双夹胶双中空外窗。
调规后，半壁店地块也迎来了三个利好消息。
其一，0004地块东侧的街坊路原规划要求，宽18米，其中有7米纳入出让容积率。调整后，占用0004地块的街坊路取消了，等于增加了地上实际使用面积，开发商排楼可以更从容一些。
其二，0003、0004地块容积率、绿地率可统筹核算。
0003和0004地块的容积率，分别为1.3和1.6。两地统筹考虑之后，业内人士预计两地块的容积率，大致会调到1.4左右。
如果真如预测所言，它也是海淀在香山樾和印香山之后供应的唯一一个容积率低于1.5的地块。
其中，香山樾供应440套住宅，面积段为184-273㎡四居大平层，目前网签251套，成交均价约12.2万元/㎡。
印香山规划房源99套，面积段为219-250㎡全四居大平层，目前网签26套，成交均价为11.84万元/㎡。
其三，两个地块地下联通，社区资源共享不仅更方便，而且给车库、会所等设计提供了更多的可能性。
如此控高和低密，半壁店地块将被保利 建工打造成什么样的产品，会有“好房子”三件套吗？价格又如何？
海淀，至今在阳台上未正式松口，现在仅有建发海宴南客厅外有一步阳台。
所以，半壁店项目大概率还是不会落位“好房子”中的阳台黑科技。
不少人预测，未来产品大概率是洋房或叠拼，卖11W 。
如果开发商做200平 的豪宅，真的好卖吗？
虽然地处西四环，半壁店地块也有不少bug，这里被老破小包围，城市界面一般，学区属性一般，产业氛围也不够，豪宅底色较差。
半壁店项目建筑外立面材质需使用石材、铝板等；建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置；建筑立面宜采用三段式构图，搭配简单线脚。
海淀供地今年明显放量，但西四环板块还是很稀缺。
半壁店地块位于田村路街道，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站，交通便利。
南侧可达永建体育公园；地块北侧为铁路大台线，目前停用。
地块周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。
所以海淀人民，到底会为四环黄金地段忍受半壁店的bug，还是转投树村和朱房的怀抱？
半壁店之后，海淀宝山村地块也即将迎来买家，它会遇冷还是续写火热传奇？
