前两天，我们实探了海珠区的君曜府。（）
评论区网友除了吐槽项目的户型之外，也对项目的居住环境提出了质疑，认为靠地段卖高价的时代已经一去不复返。
再加上今年海珠区十来个新盘同台，市场竞争十分激烈。
还未取证的君曜府，一开场就比“姐妹盘”君熙府，还要难...
｜图源：后台留言
壹
事实上，君曜府的开发困局，几乎是从一开始就注定了。
在2013年拿地的时候，出让文件中就提到地块内部还有一户拆迁户还未办妥《房地产权证》。
并且，地块内部的临时建筑以及场地还对外出租，租期不定。
特别是拆迁补偿问题，如果未能及时解决，将会对地块的开发造成极大的阻碍。
｜图源：广州规自局
根据爱企查信息显示，君曜府的开发商——和联地产，至今共涉及司法案件145个。
其中拆迁补偿纠纷占了一大部分，绝大多数发生在2013-2015年期间。
这个时间，恰好是和联地产在2013年拿下君曜府地块之后的两三年。
这也解释了为什么君曜府拿地多年才有动作的一部分原因。
甚至，直到今年1月份，和联地产还因为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，成为被执行人。
｜图源：企查查
楼市君在阳光家缘上查到，目前和联地产相关的预售证仅有凤乐雅轩以及翰雅明轩两个，并不包括君曜府。
而根据广州市的最新规定，如果是装配式建筑，在完成主体1/10后，即可拿证。
按照网上信息，君曜府在今年初已经封顶，早已超过了1/10的进度。
参考白云佳兆业城市广场、南沙升龙臻府等等，都是因为拆迁补偿未谈妥，导致的项目停滞。
或许，君曜府迟迟未拿证，就有拆迁补偿纠纷的原因。
｜图源：广州住建局
贰
当然，如果只是君曜府一个项目如此，可能并不能说明什么问题。
楼市君也顺手查了一下和联地产开发的其他项目的情况。
根据信息显示，和联地产成立于1993年，注册资本10200万元，主营业务除了房地产开发之外，还有装修、物业服务、零售贸易等。
｜图源：爱企查
除了君曜府之外，海珠区的凤乐雅轩、越秀区的翰雅明轩、君熙府等，甚至还包括了白云区的永泰汽车城，都是和联地产直接或者间接参与开发的项目。
眼尖的读者可能发现了，这些项目其实都有点历史。
比如说凤乐雅轩地块是2002年出让的、翰雅明轩则是2004年，君熙府土地证甚至是1997年的！
这么看，2013年拿地的君曜府，反而是最“年轻”的那一个。
｜君曜府实拍
｜广州楼市发布 制
目前，除了君曜府之外，和联地产在越秀区还有一个在售的姐妹盘——君熙府。
该项目在2023年9月8日开放了体验馆，并在2024年4月21日开盘。
项目开盘前吹风10万+，开盘首推价格却低至6万+/平，几乎与越秀南地块的楼面价相同。
然而，在寸土寸金的越秀区，这样的优惠价格却并没有多少买家买单。
根据阳光家缘统计，目前君熙府拿证114套，仅网签了45套，差不多一个月卖了不到4套。
这个数据背后，其实就是代表着“唯地段论”的消退。
除了产品之外，买家越来越看重的是整个项目的综合实力。
｜图源：广州住建局
这也是为什么，君曜府吹风5.2-5.8万/平会让买家感到诧异。
不可否认的是，君曜府本身的地段条件确实优越。
学铁商齐全，高层还有可能瞰江。如果放在唯地段论的年代，确实可以说是楼市的硬通货。
但地块本身以及开发商的实力限制，也注定君曜府没有卖改善价格的基础。
因此，在新盘纷纷重构区域价值、新规超100%使用率新盘的冲击的市场之下，君曜府想要突围，最关键是要给到买家诚意。
｜海珠航拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君还留意到，和联地产开发的其他项目，进入二手市场后，也没有价格优势。
比如海珠区的凤乐雅轩，目前的二手成交均价仅有3万左右。
同板块、同属于小盘范畴的源海御苑和逸蓝华庭成交价都要高上不少，后者的楼龄甚至比凤乐雅轩还要高6年！
如果对比同板块的大盘富力现代广场和光大花园，这个价差会更加明显。
｜广州楼市发布 制
而即便是越秀区的翰雅明轩，最新的二手成交价约62191元/平。
对比隔壁华曦大厦70279元/平的最新成交价，也存在约8000元/平的差距。
｜图源：贝壳找房
当然，君曜府喊价5字头，或许也是无奈之举。
拿地12年，前期土地款算上每年的利息，几乎都能让项目的楼面价从1.5万/平翻个倍。
再加上土建、装修成本，留给君曜府的利润空间，确实也不大了。
更何况，今年海珠西部十来个新盘同台竞技，多个项目都选择了让利购房者。
君曜府面临的市场竞争，远超去年的“姐妹盘”君熙府。
据悉，项目即将在月底开盘，楼市君也将持续关注~
