文/粤进深 严明会
老黄埔又有新盘杀到。
五一期间，中交科城·黄埔未来城对外开放示范区，吸引了不少购房者前往参观。
这个盘，其实就是将军山项目。
项目前身，是去年12月初，中交城投和科学城集团联手，以底价约8.5亿元拿下的黄埔区广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块，俗称“将军山地块”。
楼面价很便宜，仅9482元/㎡。
这也意味着项目定价不会太高，单价大概率“2字头”。（具体价格以开盘为准）
项目共规划12栋楼，有3栋31-32层的高层住宅，2梯4户；还有9栋16层高的小高层，2梯2户。
预计首推的是1、4栋，目前流出的户型图就是两栋楼的。户型主打改善，有建面约125㎡、130㎡和169㎡，总货量150套左右。
最近，项目楼层平面图和户型图也出来了。
整体来看，每个户型设计得都不错，挑不出太明显的问题，毕竟现在的开发商在产品力上卷得一个比一个厉害。
最大的亮点有两个：
一是，阳台占比最高可以扩展到30%，户型使用率高达130%；
二是，每个楼层都打造了公共开放空间，这是以往很多项目中不曾提到的。
说是公共开放空间，其实就是业主们的空中平台花园。但“争议”也就出在这个平台花园上——至于如何划分，有点迷。
4栋还好说，根据楼层平面图，不论是奇数层还是偶数层，平台花园都是一个规规矩矩的长方形，两户业主一家分一半就好。
但1栋就不太好分了。奇数层有两个小的平台花园，面积也不大规则；偶数层更是只有一个多边形的平台花园，但距离03、04户较近，跟01、02户不挨边。
很好奇，后期开发商会如何“安排”这个平台花园。
黄埔未来城，作为黄埔第一个第四代住宅，也是黄埔首个30%阳台率的项目，最大的卖点就是低密度 超高使用率。
项目容积率只有2.81，相比周边在售项目万科黄埔新城来说，密度低上不少。低容积率住宅，居住舒适度也会更高。
在项目施工现场，“低密宽境板楼”几个大字尤其醒目。
△来源：中交城投
配套方面，项目在地铁5号线/13号线夏园站附近，步行约1.2公里，乘坐地铁到珠江新城大概需要一个小时或以上，优点是不用换乘，一线直达。
学校也不缺，项目规划有1所45班九年一贯制学校和1所18班小学，还有2所幼儿园，不过目前尚未确定引入什么学校，所以这个方面是存在不确定因素的。
商业是个短板，项目1公里范围内有领好广场，不过已经比较老旧了，但也多少能满足日常的消费需求。或者去蹭万科黄埔新城的商业。
另外，项目所处的将军山片区，未来定位是一个集居住、商业、产业、休闲于一体的产城融合区域，规划上看还是很有发展潜力。
但就眼下来看，城市界面还是有点拿不出手。
项目周边被物流园、荒地等包围，大货车来来往往，噪音粉尘不可避免，而且短期内难有较大改变。
还有一点不得不提，黄埔未来城产品设计得很好，但其所处地段更偏向于刚需，也就是在刚需地段走纯改善路子，购房者会不会买账，还要看开盘情况，价格上或会有惊喜。
贝壳找房显示，目前项目周边在售的有万科黄埔新城、卓越招商臻珑府、中建海丝城、中建未来方洲、广州地铁珑岄上城等，在售均价3.3-4万元/平方米。
据查，黄埔未来城项目开发主体为广州中宜埔峻房地产开发有限公司（以下简称“中宜埔峻”）。该公司成立于2024年12月14日，即当时拿地后10天左右。
股权上，中宜埔峻由中交城市投资发展（广东）有限公司、广州峻森投资有限公司分别持股70%、30%。其中，广州峻森投资有限公司为科学城（广州）投资集团有限公司全资子公司。
中宜埔峻董事长为朱晓玲，总经理为赵桦。
据中交城投微信公众号2024年2月发布的内容，朱晓玲是粤港澳区域投资拓展团队的负责人。“2022年底，朱晓玲从投资发展中心华中区域负责人调任粤港澳区域负责人，接手大湾区拓展工作。”
另据黄埔教育基金会官微，5月6日下午，中宜埔峻总经理赵桦带领开发部经理、财务部经理，到访黄埔教育基金会，双方就公益捐赠、教育支持等事宜展开深入交流。
△来源：黄埔教育基金会
看来，中宜埔峻正在积极推进黄埔未来城有关学校的事情。
