最近朝阳最热门的新房就是泛朝青板块的三间房和黄衫木地块，黄衫木地块刚土拍完，没有过多的信息，咱们这篇文章的重点还是三间房俩兄弟-保利朝观天珺和金茂满曜，在文章的最后我也会介绍一下黄衫木地块情况，大家可以自行对比选择，我会按照地块情况、项目配套、项目基本信息、户型情况及得房率、不利因素等各方面，对三间房双子进行一下详细的介绍。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房块分析。
1、地块介绍
三间房分为俩地块，这俩地块土拍的时候是一起打包出售的，今年2月11日，北京市朝阳区三间房地块迎来现场竞价，保利+金茂、中海、招商共3家报名报价，最终竞至103轮，由保利+金茂以87.2亿元成交，楼面价约5.16万元/㎡，溢价率10.5%，保利操盘三间房乡南区，案名保利朝观天珺，金茂操盘三间房D区，案名金茂满曜。
其中保利负责操盘的南区分为0005、0006、0007三个地块，0005是个公园绿地，占地2265平方米，0006是住宅用地，占地27553.34平方米，0007是规划的幼儿园用地，占地4600.58平方米。
南区东至现状定福庄路，南至规划待开发地块， 西至规划褡裢坡东路，北至规划绿地、隔绿地为朝阳北路
金茂操盘的D区分为0007和0020地块，0007是住宅用地，占地面积36812.3平方米，0020是多功能用地，占地面积12426.58平方米
1205-0007:地块为不规则矩形。东侧紧临规划三间房东路(城市次干路);南侧偏西部分邻规划绿地及水域，偏东部分紧临三间房南街( 又名三间房南一街，规划城市支路 );西侧临规划黄渠东路( 城市支路)，北侧临规划常营南路( 城市次干路)。
1205-0020:地块为L型。东北角邻规划绿地，东侧紧邻规划绿地及水域，南侧临规划三路( 又名三间房南二街，城市支路);北侧临三间房南街( 又名三间房南街，规划城市支路 )
保利的地块相对于金茂的地块而言，城市界面会更好一些，离地铁站也会更近一点。
2、项目配套
这块的配套是很成熟的，之前咱们写过朝青板块和常营板块，三间房就介于常营和朝青之间，能够享受两个商圈的便捷。
2.1、交通
保利朝观天珺离6号线褡裢坡站也就2-300米的步行距离，金茂满曜离地铁黄渠站步行7-800米左右，距离在建的平谷线定福庄站直线距离1km左右，两个盘的地铁通勤都是很方便的。
当然开车上朝阳北路和朝阳路、东四环东五环也是很方便的（就是有点堵）
2.2、医疗
民航总医院、朝阳医院（常营院区）等，参考之前介绍的朝青和常营板块即可，配套共享
2.3、商业
朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等都很近，随便去哪里都可以。
2.4、学校
没有学区属性，有学校可上
2.5、公园
常营体育公园、常营公园、黄渠公园等
3、项目基本信息
周围新房玺悦朝阳网签均价8.3w左右，和光煦境网签均价7.5万左右，三间房项目均价应该在8w左右，大家可以按照这个来预估。
3.1、保利朝观天珺
「楼栋数量」：7栋11-25层小高层
「总户数」：524套
「容积率」：2.8
「绿化率」：约30%
「面积段」：92-157（三-四居）还有139和157的少量几套下跃
3.2、金茂满曜
洋房 8 -10 层、小高 13-18 层 、大高 26 层、会所面积：1700+300平、层高约3-3.1米、金茂科技住宅系统
以“艺术长廊+星空穹顶会所+艺术公园” 构建金维艺术生态
建统立面汲取 BVLGARI 传奇香槟金与陶瓷白，融合东方“三交六椀”窗格形制，打造“东艺西形”的摩登美学，古铜色金属雨棚、米白色石材门头。
4、户型情况及得房率
4.1、保利朝观天珺
92平三居，共30套，得房率85%，比较少
122平4居，共60套，得房率93%
139平4居，共198套，得房率99%
157平4居，共250套，得房率90%
保利的样板间做了139和157的
4.2、金茂满曜
116平3居，共224户，得房率87%
129平4居，124户，得房率88%
133平4居，166户，得房率93%
159平4居，49户，得房率94%
还有一些别的户型
金茂的样板间做了116、133和159平的
5月10号保利朝观天珺样板间开放，5月17号金茂满曜样板间开放，预计5月底6月初开盘。
5、不利因素
1、金茂地块的城市界面略差
2、两个项目的容积率不算太低
3、金茂地块的西北角有一座清朝大臣墓园，墓园中的诰封碑说要原址保护，不知道能不能迁走
4、保利北边朝阳北路的噪音会有一些影响，还有北侧的高压线
此外还有一个潜在的竞品，黄衫木地块，位置和配套更好，4.28日下午刚土拍完成，属于朝青板块，以126亿的价格被中建+金茂+越秀+朝阳城发联合体拿下，楼面价5.45万，溢价率16.28%，很多人也在等这块地的一个情况，黄衫木肯定要比三间房贵，就看性价比哪个更高了，朝青板块的新房可太热闹了，黄衫木这个带头老大哥起到的作用非常大，一旦它稳不住了，直接带累朝青整个板块的新房和二手房。
另外，这块的改善二手房肯定得受一波冲击，新房供应量可不小，这得房率动不动就90%，按套内面积一合计，二手房和新房哪个更香，买房人自己算算就门清，别说二手房了，这块的新房如咱们之前介绍过的御翠园，五一直接7折出售，均价7w左右，不仅如此还给之前已经网签的老业主补了100w左右的差价，这让朝青的改善二手房业主怎么办？
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