场子，热起来了。
这个周末，广州开了几个项目，无一例外，都引发了抢房大战。
·珠江天河都荟首推一期房源，吸引超千人抢房，开盘2小时，劲销200套；
·琶洲南保利天奕开放内选，买家冒雨排队抢房，120平千万豪宅，几乎卖光。
周六和粉丝去看天奕，120平，只剩下5栋和2栋2-3楼的低楼层单位。
这些成交量，都是买家杀回楼市，用真金白银“堆”出来的。
你看，虽然很多人对市场没信心，但好的地段，搭配好的学铁商，高赠送的产品，还是能够杀出重围的。
广州也不是没有小阳春，而是核心项目入市节点，很多都安排到了五一前后，后续天曜、東山云起等项目的加入，以及土拍释放的积极信号，热度还会再上一个台阶。
近期要拍的几宗地，也在最近迎来了多批次开发商的密集考察与深入调研，预定火热。
我们了解到的最新意向情况是：
白云衡器厂地块，10家左右；
嘉禾望岗两宗地块，4家；
番禺融媒体地块，2家。
这说明，在地价调整，容积率调整之后，开发商还是坚定看好后市。
市场需求和购买力是有的，但是缺一个价格到位，让人上头的项目。
如无意外，这场土拍，会比开年好看得多。
这批地，虽然没有在阳台率上有所突破，但综合素质在线，包括地段，学铁配置等，容积率普遍也都在3以下，对齐新国标。
随着“好房子”标准的落地，会供应端，引发一场新“革命”，重构市场需求。
具体来看看。
10余家房企关注
今年广州“最火”的一宗地
最火的，是白云衡器厂地块，越秀云悦旁。
从挂牌至今，热度一路飙升，围观，在上投资决策会的企业数量有10家左右：
越秀、中海、中铁置业、保利置业、华发、金茂、建发、绿城、国贸。
不止国央企，还有混合所有制企业。
在广州活跃的开发商，基本都在名单之内。
利润率和安全性，向来都是影响房企拿地意愿的关键因素。
而这两点，在云悦这个项目上，已经得到了验证。
项目去年9月底以不到3万/平地价拿地，12月初5.5万/平起首开，仅用4个月就进入清盘阶段，目前未网签只剩33套。
考虑到网签信息的滞后，真实余量会更少。
在云悦快速清盘的鸡血下，开发商对板块的量价还是有信心和看多的。
衡器和云悦两个项目，基本面基本一致。
包括容积率，以及地铁、商业配套等。
不同之处在于：
云悦是超新规，阳台率可以做到25%，且学位明牌，配建的24班小学是培英成员校；
衡器阳台率只有20%，学位未定，但体量更大，能比云悦多做一栋楼。
这两点，不是硬伤。
20%的阳台率，也够用，关键还是看设计，像保利怡璟湾、龙湖央璟颂，也不是超新规，但做了“零飘窗”，得房率也不低，怎么都能秒杀周边次新。
学位现阶段是还没明牌，但隔壁的学校，还是有余量的，云悦只有300户，当然能不能读，最终还得等官宣。
这次衡器厂地块，价格其实比当时云悦还要高，地价涨了1200元/平+，单价也多出了3个亿。
这其实也是好事，地价上涨，也侧面印证了广州的信心。
地缘置换，以及3号线、18号线沿线的上班的族来说，如果之前没买到云悦，这里倒是可以多关注。
不过，虽然目前关注衡器的企业很多，但没到正式报名交钱的那一刻，一切都还变数。
这块地，广州也是鼓励建地下通道直通地铁，大概率是要和地铁打配合的。
仅从可操作性来讲，越秀+广州地铁这对老搭档，拿地的可能性更高。
强概念区+学铁商+低地价
嘉禾望岗也掀桌了
不想在这里硬刚的房企，估计都会选择去嘉禾望岗。
目前保利、越秀、国贸、贝壳，都在看。
039、050地块，都是如此。
这两块地，本就是捆绑出让，想拿039，就必须举牌050地块，不举就是违约，要罚钱。
这个玩法，在当时长隆“超级地块”，以及珠城东绢麻厂地块都出现过，不稀奇，目的就是想让房企统一规划，连片开发。
有些朋友应该还记得，去年8月，嘉禾望岗也挂过两宗地，是019和035地块，但最终没卖掉。
这次的039和050地块，位置更核心，地铁上盖，地价也更友好，学位确定性也高。
039地块规划配建的54班九年一贯制学校，白云已经明确，要打造优质教育品牌。
强概念板块，便宜的地价，再搭配不错的学铁商，不错的居住环境，还是很香的，核心开发商如保利，还是看多的。
月初开会讨论停车新模式，有30多家去了现场。
其客群，其实是比较清晰的。
一是依赖地铁出行人群，嘉禾望岗站的客流，仅次于珠江新城和体育西路站，位列全市第三，2/3/14号线交汇，半小时通勤市中心；
二是本地客户，包括在周边工作生活的，以及新世界“分巢”出来的家庭等。
国贸云上的热销，也证明了嘉禾望岗板块的购买力。
新地块地价更低，又有学位预期，还是新规产品，做刚需-刚改产品，控总价，还是很有吸引力的。
这两块地之所以这么受欢迎，在我看来，还有一个关键原因：
白云，挺缺货的。
一方面，是地卖得不多。
2023-2024年，一共也就6宗，还包含安置房、共有产权房等在内，这也导致了全新盘的缺位。
你看天河，海珠，荔湾，都是新盘扎堆，互殴到鼻青脸肿，但白云，今年到现在就只出了一个全新项目，设计之都的中建·白云之星，还是由旧改孵化而来的。
往前追溯，是云悦，再往前追溯，是国贸云上。
供应的主力，还是存量项目居多。
另一方面，是房子卖得不少。
2024年，白云新房成交面积高达87.5万平，位列中心区第一，也超过了黄埔。
去化周期也在不断缩短，2024年底，是14.2个月，到了今年3月底，缩短到了13.6个月，卖得比海珠还快。
相比其他区域，白云市场确实是内生，但作为广州第一人口大区，产业也足够强劲，又有大力度的旧改推进，并不缺购买力。
而这次捧出的两宗地，一个足够靠近天河，一个在设计之都，板块能级都比较高，且有学铁商、新规加持，质价比高，面向的不仅是区内客户，还有外区，尤其是地铁沿线。
不光是买家，房企也会用脚投票。
白云很快又要迎来下一个高光时刻。
2家房企围观
番禺广场今年继续卷
融媒体地块，是继好又多（路劲美的隽樾府），中银南（绿城玉海棠）后，番禺广场又一新供应。
目前关注的的企业，有绿城、远东宏信两家。
前者大家都不陌生，后者有金融背景，今年番禺的推介会也参加了。
地块位置，就在基盛万科中央公园以南，番禺电视台以北，也算核心，容积率3.0，和前述两个项目一致。
不过，体量较小，1.5万方左右，玉海棠的1/2，更比不过隽樾府，发挥空间相对有限，但总价会更可控。
和地铁3/18/22号线番禺广场站的距离，算适中，比玉海棠略远，但比隽樾府更近，步行约800米。
从前述两个项目来看，定位普遍是在刚需-刚改区间。
前者在售87-132㎡二至三房，均价约3.7万起，也有4字头的；
后者主打105-138平四房，实用率超110%，吹风价还没出，但参照海珠项目，估计首开会有惊喜。
融媒体地块在定位上，可能很难有所突破，产品大概率还是在140平以下。
