如今该怎么审视这个行业
我们说行业发展到现在这个阶段，当下客户想要买到好产品的意图已经很明显了，另外对于开发商而言，想要做好产品的决心大家也都能看到
而现实往往是
在不少房企内部，你会发现几乎每个项目在营销阶段都会说匠心，说情怀，也都会说在为好房子的打造付出一切
但创造一切的背后呢
有没有好好想过什么样的开发商才会做好产品
以及什么样的开发商才有能力做出好产品
这其实是一个蛮耐人寻味的话题
也是此时有必要跟大家分享这个项目的原因
来自一家也是我等了好久的开发商，今年这家房企因为这个项目的努力，终于在整个武汉高端市场真正发力
而这也意味着
不论对于一座城市，还是对于这个开发商，这个项目都会显得弥足珍贵
一次很了不起的尝试
这家房企来自新希望，项目名字叫
武汉新希望· D10天元
很明显项目位置就足够特殊
区位图
位于武汉绝对核心二七滨江，周边的教育、医疗、商业、轨交配套都是城市顶级水平，属于沿江最好的地段
但是就像其他市中心地块一样
地块本身也比较复杂，因为是城市中心，整体地块不过35亩，面积趋小的同时，还是彼此完全独立的两块地
但也正因如此
得以让我们真正有机会窥视出，就是当一家企业真的选择不计代价做一个项目，最后这个楼盘到底会变成怎样
以及，什么才是一直以来属于D10的血统与基因
记住以下呈现皆实景
01
如何在两个小地块间做出足够好的社区
对于武汉D10而言，第一步思考的逻辑并不是可不可以，而是我如何更好
但这样的逻辑背后确实需要极大的耐心
首先我们可以看到，项目采用法线布局的形式，将整体建筑的外轮廓围绕着地块四至排布在周围的同时
又将消防登高场地置于红线外侧
鸟瞰效果图
保持了单体的采光通风性，每栋楼宇视线也能彼此很好形成交错
更重要的是
从而在地块内部释放出一个非常完整的景观区域
实景图
几乎所有的内部区域都被围绕成一个整体，而在空间之下，项目依然试图在景观的丰富程度上得到更多的呈现
整体动线又被规划成优美的弧线形态
为了让道路线条更加自然流畅，植物外围也是纯手工打磨的不锈钢花基
是真的仿佛在峡谷行游
实景图
一种曲径通幽的感觉
而为了实现这个感觉，项目植物同样精心挑选数十株丛生乌桕、油橄榄、铁冬青，近200棵武汉少有乔木品种，全部全冠移植，创造出丰富的林下空间
于是你会发现置身其中
有叠水的融合，再搭配一两张小桌点缀
实景图
完全没有任何小地块的束缚感
当然，这还只是开始，或者说排布也才刚刚开始，别忘了这还是完全割裂的两块地，所以在做好围合式之后下一个问题出现了：
关于连接
地块之间如何相连，连接之后又怎么衔接好景观创造出生活
这样的问题似乎很多开发商也真的没有认真想过，来看下武汉D10的解决方案：
先把路变成桥
实景图
地块之间还在通过一座天桥相连
很多人可能会问这种天桥衔接的模式算不上什么新鲜，但我更想说的是，当初项目不惜为此前后易稿数次
景观设计过程稿
从过程稿就可以看出有过几次纠结
如今来看，确实如此
一个核心的变化，就是同样普通的天桥连接，但武汉D10做出了内容
这是项目的二层空间
实景图
天桥的存在让区域内的通达性迅速得到提升
更难得的是，武汉D10并没有满足于此，还在围绕整体动线体系打造出桥上桥下两种场景
呈现在眼前
桥上通过硬质铺装搭配绿化、景观小品的构筑
实景图
又因为环绕旁侧还是数十株全冠丛生乌桕，从中庭探出的乔木枝条又恰到好处
二层也能感受到树叶婆娑摇曳
实景图
穿行其中也如同置身花园之内
而当我们稍微更换一下视角
如果你站在桥下，感受到的又是这样的构筑体
实景图
嗯，确实许久未见的风雨连廊
挑高4.5米的风雨连廊也在成为归家的一部分，不仅串联着楼体，项目整体园区也因为这个元素被完整串联在一起
而且细心的朋友肯定也注意到了
实景图
每栋建筑单体一层还做了全架空层设计
整体景观的场景密度是非常震撼的
所以发现了么
对于武汉D10而言，从项目诞生之初输出的就是一个场，一个物理边界感没那么强但是生活包裹感很强的生活场
把路变成桥的背后
实景图
二层平台+风雨连廊+架空层，本质上就是在地面上构筑一个完整的垂直体系
这已经不是单纯的做什么配套落位什么景观了
这其实是一种规划理念
外部地块的连接和内部的社区感，完美的融合
02
所以在这样的理念之下，整个项目的景观规划就更加值得期待了
就是当我们真的埋下头来看，在极致的理性规划之下关于细节空间的铺设
整个武汉D10还存在着强烈的“人格属性”
什么意思
这两年很多房企内部都在倡导情绪化处理
但本质上一个社区是表达社交感还是取悦自己
或者整个空间更多作为男主人的身份地位还是在追求全家庭的小众需求都能够得到满足
这些很难在以往地产项目看到的命题，这次都在武汉D10这个项目面前被全部前置化思考
跟大家说几个细节
比如这是项目大堂的呈现
除了目之所及整个视野都被这样的绿意包裹
实景图
与整石切割Prada绿奢石的前台相映成趣
而当我们穿过入口大堂
在风雨连廊的最外围，伴随着景观的渗透带来外摆空间衍生
实景图
又可以用以停留与交谈，不得不感慨场景的惬意
而即使是不经意的挂画
实景图
我凑近看了下，全部来自LVx草间弥生、卡地亚猎豹丛林系列这样的奢侈品限量款方巾真品，再精心装裱
包括架空层内部的功能营造
整个项目释放出近5千方泛室内面积，又因为整体业主相对年轻化，35岁以下占比高达32%，家里大多有正在上小学的孩子
于是儿童区武汉D10也不是简单成人化思维，而是选择让自己真的蹲下来
来到和孩童一样的“90厘米视角”
实景图
在放大场地的同时，优化后新增儿童娱乐、智慧书屋、四点半学堂大量功能空间
此外对于户外区域，又结合二层浮桥的形式，兼容地面与空中两条游玩动线
实景图
这我也是第一次见儿童区能从架空层延展至整个室外场景
你看这些都是视角切换下带来空间的创新
但要说这样变化最大的不同，也是我觉得整个功能设计最惊鸿一瞥
是在整个园林的最中央
实景图
还是被一整个鲜花塞满的全封闭式花房
极具女性张力
操盘手告诉我起初设计为敞开式，但因为武汉夏季炎热，而对于女主人而言，其实很难在社区找到一个真正能够洗花的地方
于是经历数十版方案调整，并且邀请国际设计团队HWCD亲自操刀
实景图
最终也才有了如今这般独特的存在
本质上是在表达开发商的态度，不是为了做架空层而架空层，更多是创造生活场景
项目后期的运营能力同样也在花房得到充分的交付
每当夜幕降临
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整个花房瞬间化身为暮色掩映下的水吧台
迎接你的又是炎炎夏日里调酒师精心调制的一杯鸡尾酒
夜间视角也是如此
实景图
行走在园区也不是一抹黑，这还是一个极少数能在夜间呈现质感的社区
你会发现灯具的排布、选型，甚至光晕都在根据场景做出艺术化的处理
好比为了避免行走二层空中走廊视觉的单调
实景图
路灯被特意设计成了扇形树状，照亮你归家的路
而到了一层花园又内嵌在弧形花池里
于是在灯光渲染之下
实景图
真的感觉置身于油画中莫奈花园
这些倒不是说背后多么奢华多么金贵，但是就是大量细节堆叠之后给到用户强烈的被照顾感，你甚至会觉得温暖
所以对于项目而言
不仅仅是停留在动线设计层面，更重要也是对于整个社区的空间感和体验感，基于人视角进行二度创新
这或许就是当下武汉D10对于市中心小地块输出的解决方案
03
好，那这样的机制怎么来的
与众不同的点就在于，在这个项目身上，一开始武汉D10就有一个非常清晰的顶层战略
来自楼盘运营能力
不是单纯项目开发也不只是楼盘交付，而是持续不断保持动态调整长久的运营
各位可以仔细想想有什么不同
在武汉D10的基因里，土地不只是盖房子，要运营也不是等项目交付之后才才开始，而是一个体系化的思考
我接手这个项目资料是我有史以来收到最多一次的文件包，里面有着很多以前推翻的方案，以及穿插着大量业主调查资料
很难想象
这是一个接近全交付呈现项目能有的状态
第一
项目为了保证能够做到需求适配，期间走访调研157位业主，充分听取客户声音及时改进，过程贯穿整个施工环节，硬件问题解决，软性服务环节增加
给各位整理了一些真实发生的细节：
1、体现在苗木选种上，中央胸径约63公分的香樟树，团队寻找6000公里，最终从湖南崇德选中
2、体现在工艺把控上，单就入户门打磨就经历3000+次反复推敲，耗时近100多天
3、哪怕是在交付现场，首创夜间交付，交付期间还可以预约体验早餐服务、豪车接送交通枢纽站...
如今所见的一切，都是厚积薄发的结果
武汉D10的背后，严格意义上是一次三方共创，来自项目主理人、业主以及设计师的共同建设
项目立面就是如此
起初铝板线条略显平淡，于是将已施工表皮拆除后再二次重塑，整体替换成立体感更强的折线，玻璃也更换成双超白玻璃以此降低炫光率
这是项目的魄力和决心
也因为整体呈现出双层表皮，除燃气管道外，外立面无任何施工结构非常丝滑
才有了如今伫立在二七滨江唯一流体曲线立面
实景图
在江畔熠熠生辉的样子
再比如连接地块之间过渡的流光桥
实景图
为什么顶部会有流光溢彩的感觉
因为原施工工艺的铝板拼缝略宽，即使在实景开放前1个月，仍然选择进行全面拆改优化
所以第二件事也很独特
就是整个产品的思考链条很长，整体产品工作界面大概是这样的
客户样本研究 → 针对需求锚定定位 → 分专业端口专项课题输出 → 设计转化为空间语言 → 初版方案输出 → 面客深访反复迭代 → 终版方案确定→ 配合供应链落地
从前端概念到后端执行再到过程中的共创
可以想象背后想要落位这样的方案没有第二个选择，只有千百次的磨
目的也是交付出真正具备与时俱进审美的作品
第三，除了研发层面，整个项目团队也在前置化介入服务与运营
体现在项目社区商业大平层服务
对于交付而言，武汉D10想要的或许要更多，或者说更多的交付是在交付之外
整个服务体系包含室内泳池、早餐吧、演艺厅、私宴厅、会议室、健身房、商务棋牌室...功能极其丰富
包括软性服务上，从收房到生活交付，包括精神层面也都有涵盖
项目都真的选择去满足业主的要求
武汉D10CASA的顶豪专属服务体系，涵盖23项服务细则
不限于24小时礼宾及前台服务、专属管家/礼宾服务、每月1次的专业入户清洁服务...
每一项都代表了一种圈层和生活方式
尤其是项目早餐吧的服务
是的，为了未来整个武汉D10的业主，项目不仅提前在交付前试运营，提供一周7天不重样的早餐服务，并且对业主正式开放月卡
实景图
作为有早餐需求尤其是有小孩的家庭，每天早上都能吃上一顿丰富美味的早餐也真的很温暖
不仅如此
为了给客户营造更好的生活氛围，武汉D10又融入第二个元素：社群运营
社群活动在交付前一年开始启动，我们也看到了很多用户共创的痕迹
根据前期调研发现业主偏好烘焙社群以及户外露营等活动
实景图
为业主专属搭建起D-CLUB社群
不仅有头部品牌百年法甜安吉丽娜、还有类似辐射周边街道、长春街第三小学的研学活动
而当你用心为业主规划生活，所有美好也会因此循环
越来越多业主也开始自发参与到社群活动之中
日常业主社群活动截图
我们可以想想下
喜爱攀岩的朋友可以邀请邻居一起参与，爱好音乐可以举办一场音乐会，也还会在研学过程中彼此分享蝴蝶破茧的过程
所以本质上这三种方式都不是只为了营销，甚至有点费力不讨好
但也正因如此，保证了项目一定是可以完全超越客户预期交付的作品
项目首批次提前4个月交付，到访交付率高达100%，更重要交付后也只有极少数业主选择出售房源，注定了这样产品放在整个华东也最具备涨价逻辑
这些数据都在告诉我们
做到了足够的极致，市场会给我们真实的反馈
结果是不会骗人的
04
所以为什么说这个项目特殊，或者说D10这个产品线有着不一样的价值观
看似好像是一个品牌在转型升级做更好的产品
现实也是如此
这些年伴随D10在成都、重庆、武汉、沈阳相继落地，D10这个产品系在市场端乃至整个地产行业迅速抢夺身位
在市场上创造一个又一个传奇
但这背后，其实是时代的变化
我们看到D10作为整个新希望地产的集大成者，背后是因为客户对于核心地段的社区要求从资产架构变成生活本身
我们看到D10这条产品线在每个城市被大量接受，背后是当下客群的内核是让自己换到一套足够好的房子
本质上也是需求在改变
写到这里我脑子里突然蹦出一个词：
企业家精神
我想你的第一反应可能是口号或噱头，但有意思的是，项目背后的开发商本就并非纯地产出身
甚至都不算是一家主流以规模为主导的房企
但恰恰也就决定了
项目每次开发可以只拿一两块地足够克制
而拿到地之后的第一件事，自始至终也都是想着如何 ALL IN 自己全部把产品做到最好
除此之外更重要还有整体思考链条拉长之后供应链和建造体系的支持
可以让前期的想法在后期被彻底贯彻落地
和操盘手聊天的时候有一句话挺有感触：地产行业快速迭代的当下，你很难一次做对
所以武汉D10唯一能做的
就是比别人努力一点点，再努力一点点
小地块如何做植物场景营造，地块之间如何衔接构筑起生活，运营还可以怎么提升更好服务客户
包括今天甚至我都来不及聊及的室内、精装...这些都不是靠一个口号就能够做出来的
行业如今之所以有这么多库存，正是因为有着太多的妥协
而这也是D10先天娘胎里带出来的基因
毫无疑问未来整个D10的产品力才会越来越强，而且这种强不是靠成本投入可以快速超越的
反之又为之后迭代形成正向反馈
即将全面亮相的下一个灯塔之作武汉D10黑珍珠，如今的武汉D10不正是黑珍珠最好且最强有力的实景示范区
一切都是时间和用心
所以
如果你问我现在需要什么开发商
这个答案从骨子里，就注定了不一样
以上为正文，来自Moon
这是真叫卢俊公众号的第6034篇原创文章
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