“20多年的传统媒体生涯给我的烙印很深，从记者、主持人到广告行业管理者，再到现在的自媒体创业者，我希望为昆明的发展贡献一份力。”4月11日，江海做客“开屏9点半民记访谈1+2·有壹有贰”直播间，回顾他从媒体人到广告行业管理者，再到楼市自媒体博主的经历，吐露职业选择的心路历程。江海表达了对传统媒体未来价值回归的信心，并为直播间的观众们讲述了购房时的注意事项、昆明楼市的价格趋势及如何选择保障性房源等问题。
江海讲述他做鉴房博主的心路历程
到更广阔市场锤炼
人生也会更加丰满
江海毕业于重庆工商大学，曾是昆明收视率第一的新闻节目——《街头巷尾》的首席主播。在地方民生类节目兴起的年代，《街头巷尾》就像市民身边的朋友，关注着昆明百姓的大小事。江海也与这个栏目共同见证了传统广电媒体的辉煌，他主持的节目曾获全国十佳电视新闻节目殊荣。
江海担任过记者、摄像、编辑，历任昆明广播电视台频道总监、广告部主任。他凭借成熟稳重、文化气息浓厚的主持风格，成为了省市重要晚会的主持人。20年的传统媒体生涯给江海留下了深刻的烙印。“我是个对自己比较狠的人，做事就要做到极致。”江海回顾，主持《街头巷尾》时，他给自己定下了一个“五年计划”，当做到第8年，他果断竞岗做了频道总监，一年后，他调到广告部做主任。“做到了我自己的天花板，就该换岗位了。”他说。
2015年，江海毅然离开了昆明广播电视台。“让自己归零，把自己放在更广阔的市场上锤炼，人生也会更丰满。”他说。离开传统媒体后，江海担任过云南优选广告公司副总经理、海贝（国际）教育集团高管等职位。如今，他将积累多年的工作经验运用起来，运营着“江海说楼市”视频账号，通过探访不同地段的楼盘、不同的房源，为粉丝分析地段、房型、房价趋势等方面的利弊，为购房者提供专业指导。
在离开传统媒体10年后，江海仍能看到不同媒体形式的存在价值：“传统媒体具有不可替代的权威性，它的影响力、公信力势必能做很多经营之外的拓展。”回忆起《春城晚报》与《街头巷尾》合作进行现场连线播报新闻的场景，江海形容那是“记者到了现场会内心澎湃”的年头。“传统媒体正经历着困难，但在大浪淘沙后，传统媒体的闪光点和使命会随着严肃内容的回归而重回大众视野。”他说。
楼市变为买方市场
他走上了新的赛道
江海成为鉴房博主的10年间，看遍了住房走入商品化市场后的波动，他积累了丰富的房屋鉴别经验。昆明的住宅从1998年商品房化至今，从卖方市场转向了买方市场，这也是江海看中楼市自媒体创业的原因。“我从传统媒体的工作中积累了人脉和经验，也帮助了很多亲朋好友挑选房屋。”他结合自己沉淀的专业知识，走上了为购房者服务的赛道，聚焦“线下成交+线上内容”模式，将新房和二手好房推到了购房者面前。“在卖方市场中，把握机会和错失良机的人都有；买方市场，购买者拥有了更多的选择权。”他说。
江海透露，在他前几天刚完成的一次探盘中，一对备婚的年轻人购买了168平方米的叠墅，这让他感慨刚需购房群体的活跃度之高。他说：“出于刚需而购房的年轻人应该得到重视，现在‘房住不炒’的基本原则也让因婚姻、工作而需要购房的年轻人有了很大的选择权。”
人口数量和人口结构的变化、昆明主城区的虹吸效应等，让昆明的二手房源和购房者呈现全新的变化趋势。江海透露，受宏观经济环境影响，昆明二手房挂牌量不断上升，其中不乏典式房、老破小等。2024年，昆明商品房总成交量约7.8万套，其中新房仅2.8万套，二手房近5万套。“很多昆明粉丝告诉我，周围有购房需求的本地人很少。”江海边说边拿出一张表格，近几年昆明的购房者中，只有25%是昆明人，40%是州市来昆人口，35%为省外人口。“昆明呈贡区、西双版纳都是典型的例子，在呈贡买房的人大多是为了孩子上学，在西双版纳买房的人多是来云南康养的。”他说。
现在的刚需购房群体
更加关注教育配套和舒适度
随着教育集团办学模式的兴起，各个学校的校区也从早年的在一环内平均分布扩大到各区，同时AI的迅速崛起让很多年轻父母对孩子未来发展规划有了新的思考，原本居住舒适度较弱的学区房逐渐退去了热度。而在各教育集团子校区周边建起的新房，从设计方面大幅提升了居住体验感，加之有学位，让这样的房子很受欢迎。江海说：“比如保利城东望带着云大星耀喻昭学校的学位，父母们在看重房屋配套项目的同时，也能兼顾居住的舒适度。”
昆明因气候、区位的优势，吸引了很多创业者。江海透露，一些楼市再创业者收购了翠湖边带院子的住房，重新设计装修后面向省外年轻客户售卖。“比如数字行业的年轻人，他们看中了翠湖附近小院生活体验感强、周边配套完善、出行方便的特点，宅家办公也舒适，这样差异化的住宅产品非常抢手。”
结合自身经历
为购房者提五点建议
尽管经验丰富，江海还是踩过购房的坑。他曾经非常注重住宅的面积、空间和保值率，于是在昆明城区周边购买了一套住宅，却在接房后发现这套房子并不实用。“距离市区30分钟的车程，其实会增加通勤成本，也会让社交圈子隔离。”他说。这样的亲身经历，让他的视频作品更能够从购房者的角度考虑问题。
在直播间，江海系统地给出了当下及未来几年新房和二手房选购实用建议：
①房住不炒 ②买房是买价值 ③不要盲目追热点 ④看7年的流通性 ⑤充分考虑负债能力
他告诉观众，买房是个人和家庭的大事，尽管现在贷款年龄放宽至80岁，申请者可绑定共同承诺方来获得贷款，但仍需要考虑很长时间内潜在的影响和风险，以及应对措施。
结合自身经历，江海提醒观众，买房如恋爱：“人无完人、房无完房，购房时适配度在70%以上就可以考虑。”他提醒，满足居住需求和流通价值是购房的重要因素，在此基础上可以优先考虑地铁附近、学校和医疗配套、自然景观等，降低生活、工作成本。
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开屏新闻记者 李荣 杨兮 摄影报道
责任编辑 吕世成 陈洁
责任校对 何丹
主编 武熙智
终审 编委 李荣
