房地产去库存，已成为国家十分关注的事情 ....
2024年以来，为了加速房地产行业去库存，从中央到地方，都在积极推动收储工作落地。尤其去年11月自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，更是为各地开展收购存量闲置土地提供了政策指导和工作依据。
将斥资10亿元收购存量土地
4月7日，市自然资源局发布《关于桂林市市本级（不含经开区）2025年第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地价格的公示》。
公示显示，桂林市本级拟对8宗存量闲置土地进行收回收购，总面积1958.43亩，收购价格约10.1亿元。
收购土地主要位于象山区、雁山区和秀峰区，既有工业用地，也有住宅用地、商业用地、旅馆用地等等。
序号
收回收购存量闲置土地项目
宗地位置
用途
面积（亩）
收回收购价格（万元）
1
中山南路228号地块
办公用地
8.01
2
南靠桂林绕城高速路、北临桂林国际足球文化产业园GJ202011地块
城镇住宅用地、商业用地
3
桂林市象山区环城南二路地块
工业用地
4
雁山区雁山镇桂阳公路东侧N-8、N-9、S-4、S-6、S-10地块
城镇住宅用地、商业用地
5
秀峰区桃花江片区B1-1a、B1-1c、B1-2、B1-3b、B1-4地块
旅馆用地、公园绿地
6
象山区奶牛场GJ202107地块
商业用地、商务金融用地、娱乐康体用地
7
雁山区科教园B-1-4、B-1-5、B-1-7地块
旅游服务设施用地、商业用地、娱乐康体用地
6480
8
雁山区科教园B-1-8、B-1-9地块
城镇住宅用地、商业用地、商务金融用地
7920
合计
从上述表格可以看出，收购的地块均为“陈年老地”，有的甚至长达20多年未曾开发。
与之前收购存量商品房“雷声大雨点小”相比，收购存量土地可谓出手就是“王炸”。
当然，这也不难理解。
一方面，盘活存量闲置土地有政策支持。
2024年10月，财政部明确，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。业内人士认为，这是为促进房地产市场平稳健康发展推出的系列举措之一。
11月，自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》提出，各地要积极做好地块筛选和项目储备，推动专项债券资金加快落地，切实做到规范操作、有章可循、从严管理、精准高效。
12月，国务院办公厅发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》，为专项债券支持回收存量土地提供操作指南。
今年1月，财政部直接在新闻发布会上指出“已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了”。
众所周知，允许专项债收购闲置土地，相当于开辟了“土地银行”新赛道。地方可以通过低息专项债获取“弹药”，让沉睡的存量闲置土地醒过来。
如今，高层一系列动作，也让这一切有据可依。
另一方面，越来越多城市行动起来了。放眼全国，乐山、长沙、岳阳、滁州、开封、金华、贵港等多个城市已经陆续发布公告，公开征集存量闲置土地。仅2月7日-9日，广东就有7个城市披露了专项债收储土地概况。一场轰轰烈烈的“收地潮”，已经铺开了。
打折收购，地方国企成最大受益者
上述拟收购的存量土地中，大部分均是近些年在土地市场上公开出让的土地，小编对比了当时的成交价与如今的收购价，基本都是六折至七折之间。
桂林投资集团成为第一批收购的最大受益者，八宗土地独占五宗。
南靠桂林绕城高速路、北临桂林国际足球文化产业园GJ202011地块，就是2020年5月桂林鼎亨置业以起始价5.28亿元拿下的“青莲地块”。
GJ202011地块位置示意图，图源桂林投资集团官网
秀峰区桃花江片区 B1-1a、B1-1c、B1-2、B1-3b、B1-4地块则为桂林鼎亨酒店投资于2020年4月以起始价1.86亿元拿下。
桃花江地块位置示意图，图源桂林投资集团官网
雁山区科教园B-1-4、B-1-5、B-1-7地块和B-1-8、B-1-9地块均为桂林鼎亨旅游于2020年4月分别以1.08亿元和1.32亿元拿下。
科教园地块位置示意图，图源桂林投资集团官网
象山区奶牛场 GJ202107地块则是桂林鼎捷资产于2021年6月以1.78亿元拿下。
象山区奶牛场GJ202107地块实拍
上述企业均为桂林投资集团子企业，从拿地时间、土地位置、使用性质来看，均是当年土地市场遇冷时地方国资平台进场“托底”的产物。
从拿地至今，尚无一宗进入开发阶段，桂林投资集团也曾对外发布过招商合作公告，但并无进展。
此次收购的存量土地中也有曾经名噪一时的民企拿下的土地，即雁山区雁山镇桂阳公路东侧N-8、N-9、S-4、S-6、S-10地块。
换个名字大家就都耳熟能详了——雁山益田民国风情小镇。
2018年4月，深圳益田集团与雁山区政府正式签署了《桂林益田（雁山）民国风情小镇项目开发框架协议》。
2019年8月，益田集团以起始价2.23亿元，拿下位于雁山区雁山镇区桂阳公路东侧的GJ201919地块，标志着项目正式启动。
好景不长，随着房地产市场进入深度调整，益田集团资金链断裂，项目旋即停工至今。去年3月，益田集团进入破产清算程序，项目重启更再无可能。
未来还有更多的土地被收购吗?
土储专项债是地方政府为土地储备而发行的一种地方政府专项债券，其资金纳入政府性基金预算管理，并以项目对应的方式运作。根据2017年《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（62号文），地方政府为土地储备举债采取发行土地储备专项债券的方式。
业内人士认为，允许专项债用于土地储备，既有利于促进土地市场供需平衡，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
中诚信国际研究院研究员梁蕴兮认为，“运用专项债资金回购土地有助于盘活闲置土地，优化土地供应结构，促进房地产市场止跌回稳。”
中国银河证券首席宏观分析师张迪表示，通过发行土储专项债的方式可将城投公司闲置土地转化为现金流。伴随城中村改造项目正式实施，仍需以当地城投公司为实施主体。因此，城投公司通过出售闲置土地获得的资金便可用于城中村改造项目，再配合政策性银行贷款支持，使城中村改造工程得以落地。
收回的土地怎么使用呢？
按照规定，运用专项债收储存量闲置土地，原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。
收回土地当年不再供应用于房地产开发，主要目的还是为了防止市场供需失衡，避免因供过于求导致房地产市场进一步波动。
不过这里有一条值得注意，即运用专项债收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。也就是说，专项债收储的存量闲置土地，可以即时用于基础设施或公共设施建设，或者保障房（包括人才公寓）建设。
按照市自然资源局先前发布的《关于公开征集收回收购土地的公告》，申报收回收购的土地应具备以下条件：
◆2024年3月31日之前供应，企业无力或无意愿继续开发的住宅用地和商服用地，已供应未动工或已开工未竣工的住宅用地和商服用地，以及其他用途的土地。
◆进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地。
之所以首批收购地方国企居多，其中一个重要原因便是国企持有的闲置土地往往没有复杂的债权债务关系或司法纠纷，符合专项债收购的条件。
相比之下，民企拥有的“净地”很少，很多都处于抵押状态或有复杂的债权债务关系，且很难筹集到足够的资金解押土地，所以收储过程相对复杂很多，短期难以落地。
不过，既然迈出了第一步，接下来的路想必就会顺畅许多，楼市去库存道阻且长，行则必至。
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