贸易战背景下，楼市是否会重启，重回其经济支柱功能，成了当下大家最为关注的事。若要楼市重回支柱地位，似乎房价就得上涨，毕竟不涨价就没有上涨预期，购房者大概率不会进场。话题还是回到 2025 年房价究竟会不会涨上来。
其实，当众人将目光聚焦于楼市涨跌之时，一场决定中国楼市未来十年走向的变革早已悄然开启，土地市场更是发生了翻天覆地的变化。去年，稳楼市首次被写入顶层设计。今年，两会期间万亿级别的政策刺激也在蓄势待发。种种迹象表明，中国楼市正迈入一个新纪元，这绝非普通的市场波动，而是关乎 14 亿人财富命运格局转变的关键节点。
为何说是财富命运的转折点呢？
这里面有着颠覆性的变化。用最真实、难以造假的数据来剖析这一颠覆点：2021 年之前，房地产市场昌盛，拿地主力军是民营企业，占比超过 70%，国有企业仅占 30%；然而 2022 年之后，形势急转直下，国企拿地占比超过 80%，民营企业基本退出了这场“游戏”，而这个时段也恰恰是房价开始震荡下跌的起点。
仔细分析就会发现问题所在，这些拿地的央企中，不少是各地的城投公司。它们拿到土地后，既未及时支付土地款，也没有迅速投入开发建设，项目推进如蜗牛爬行般缓慢。那它们拿地做什么呢？原来是将土地作为抵押物，向银行贷款，贷来的款项交给地方，城投公司变相成了融资平台，而非专业的房地产开发商。
为何城投公司要拿地抵押融资呢？
根源在于此前土地出让金收入锐减，出现了巨大的财务缺口。2021 年之前，全国土地出让金高达 8.7 万亿，到今年已降至 4.8 万亿，近乎腰斩。如今收入减半，支出却分毫不减，对于那些依赖土地财政的地方而言，瞬间陷入困境。产业转型又无法迅速带来收益填补缺口，显然，在资金告急的情况下，地方政府还是得依赖土地这根“救命稻草”。但民营企业手头积压着大量已建好的房子，不敢再贸然拿地，甚至一些大品牌央企也有所退缩。在这种情形下，只能让城投公司出面拿地，以维持土地出让金收入。从 2022 年开始，基本都是这种运作模式。
但今年情况有变，今年的主基调是化解地方隐形债务，而城投公司的债务正是隐形债务的典型代表。为何要化解隐形债务呢？逻辑很简单，城投公司拿地后不开发，只贷款，没有经营收入却背负高额利息，这类贷款年化利率基本在 8%左右。贷款到期后，往往只能再拿一块地去还贷，如此循环，类似“以贷养贷”，导致隐性债务越积越高。地方政府很快意识到其中风险，必须控制隐性债务规模，否则后果不堪设想。从去年年底开始，城投公司就不能像以往那样随意借钱了。
而且，从去年开始，房地产投资同比下降 10.6%，土地出让金收入相比高峰时直接缩水 58%，商品房库存增加 10.6%，不过土地财政仍占地方综合财力的 30%。更不容忽视的是，房地产行业遇冷后，无论是地方政府、银行资产质量，还是居民财富，都在这条财富链上受到不同程度的冲击。据统计，中高收入家庭，如资产 600 万、千万级别以及过亿资产的家庭数量，分别减少 0.3%、0.8%和 1.7%。
另一方面，2021 年房地产产业链增加值占中国 GDP 比重约在 16% - 17%之间，总产值达到 18 万亿以上；2024 年，我国房地产产业增加值占 GDP 的比重为 6.3%，产业增加值约为 8.5 万亿元，连续三年的调整，对经济形成了持续的负向拉动。所以，稳楼市成为 2025 年政策重点发力方向。
但依靠城市化推动楼市发展的老路基本走到尽头，毕竟没有人再来填充楼市需求，外星人不会来地球居住，至少目前没发现外星人有这意向。在经济转型尚未成功之际，资金缺口由谁来填补呢？现阶段只能靠城投公司和央企来堵漏。
所以，今年 12 月份的土地市场看似又活跃起来，甚至出现“地王”，不少不明就里的人以为房地产的春天再度来临。然而，现实是不动产市场依旧低迷，甚至继续下滑。此时有人会问：央企高价拿地，难道不怕房子卖不出去赔钱吗？答案是不怕，因为央企拿地核心目的不是卖房盈利，而是替城投公司解围，为地方财政“输血”。
具体做法如下：央企高价拿地并交纳定金，做大交易金额。之后，地方利用每年的地方专项债资金回购开发商的闲置土地，也就是把央企高价拍下的土地再买回来。央企拿到回购资金后，返还给地方，完成对地方财政的支持。地方专项债和国债一样安全，属于地方自行举借的债务，即地方的显性债务，相较于城投公司年化 8%左右的贷款利息，地方专项债利息仅为年化 1.6%，安全性极高。
说到这儿，关于房地产还能否重回支柱产业，相信大家心里已有答案。当看到土地市场火热，房价是否就会上涨呢？其实，房价能否上涨，关键要看收入。只有收入增加了，人们才敢贷款买房。房价上涨并非单纯依靠收入增长，而是靠人们在收入提升后敢于加杠杆撬动。
当下贸易战局势下，是增加了民众收入，还是削减了收入，是让企业蓬勃发展，还是濒临倒闭，不用多说，大家看看银行卡余额便知。如今别说加杠杆贷款买房，能把现有负债杠杆去掉且分文不剩，就算是这个时代的“幸运儿”了。收入和房价就如同磁铁的正负极，要么收入增长匹配房价，要么房价下降适应收入。
