不仅仅是化解城投债！
NO.1 | 壹
下场回购土地
有一条消息
始终被行业内的各方
和大家所忽略
那就是2024年12月3日
开封市自然资源和规划局
发布的一条
《公开征集收回收购开封市市本级存量闲置土地公告》
文中明确显示
运用地方政府专项债券资金
收回收购存量闲置土地
将成为这项政策的基本盘来推进
说句大白话
这就好比家长给一帮孩子们发钱
帮助他们向开发商手中
回收回购曾经已经出让过的闲置土地
以解决各方眼下的困难
所以，自从2024年11月开始
自然资源部印发了相关政策和通知后
河南各地就已经开始积极推进
截止到2025年4月初
河南已有至少9地
公布专项债收储土地清单
涉及土地118宗，收购价格总额超97亿元
具体到开封
虽然省里能批下来多少专项债额度？
给到开封这个孩子多少钱？还未明确
但开封的前期准备工作
已经做得非常扎实
根据近期官方公布的
《开封市2025年拟储备地块清单》显示
拟收购存量用地登记量
已达39宗
且94.8%集中于城投平台公司
其中，示范区31宗地块
龙亭区3宗地块
鼓楼区3宗地块
顺河区2宗地块
仔细浏览后不难发现
这些地块几乎成为了
各家城投平台公司这些年
在开封土拍市场拿地成绩单的真实写照
换句话说
这些城投平台公司在之前所拿的地块
只要没有开发
基本上在市场上兜兜转转一圈后
又再次回到了政府手中
因此
在理解了底层逻辑之后
就不难理解会有人发出
“这就是化解城投债”的感叹了!
城投平台公司前期因“托底拿地”
或被动承接土地开发任务
持有大量未开发或闲置土地，造成资金沉淀
而土储专项债通过政府回购收储这些土地
可为城投平台公司提供资金回笼渠道
缓解短期流动性紧张
NO.2 | 贰
影响
事实仅仅如此吗？
显然
化解城投债只是其中的一环
最重要的
还是调整市场结构
保障土地出让收益率
进一步稳定房地产市场的供给
根据本次开封回购土地的条件来看：
一、须在2024年3月31日之前供应，纳入土地市场动态监测与监管系统存量闲置土地清单。 二、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。 三、其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地。 四、已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
收购的对象
前期首要集中于
城投平台公司和国企手中的地块
原因在于：
一方面，国企、城投平台公司的地块
资产负债关系较为清晰
另一方面，民企地块
很多在抵押状态，或有复杂的债权债务关系
不符合当下快速见成效的收储隐性条件
当然，这并不意味着民企没有机会
只要地块干净，条件符合
都可以申请
*一大街西，海马公馆一期北侧
拟收购存量用地，已经开始对外招商推介
那么，回收价格如何界定？
根据其他省市已经收购的案例来看
肯定会“折价收购”
比如广州
第一批拟收购的土地
约70%的地块拟收储价格
与成交价的比值在0.8-1.0之间（八折-原价）
接近50%的地块比值在0.9-1.0之间（九折-原价）
约10%的地块比值在0.7-0.8之间（7折-原价）
如果当初500万/亩的开封某地块
现在回收价格肯定要低于500万/亩
毕竟市场大环境不一样了
家长也需要低价抄底
来重新获取土地的掌控权
而这些地块回收储备之后
将再次包装，投放市场
等待有意向的房企再来咨询，按时价拿地
如此以来
既可以稳定市场
减少市场存量土地规模、改善土地供求关系
进而扭转房地产市场供大于求的现状
也可以缓解房企资金压力
通过土地变现
让房企集中资金保交楼、保民生
最为重要的是
还可以抑制土地价格不稳
避免国有资产流失
*二大街东，东京大道以南，海马公馆三期西侧
拟收购存量用地，已经开始对外招商推介
从目前开封市场行情
这么多拟收购存量用地（39宗）来看
并非一把抓全部通要
而是优先选择部分
地段优、配套好的优质地块进行推进
等收购的地块再次出让盈利了
再接着收购其他地块
形成“滚动开发”，这才是理想状态
但目前的开封市场行情大家也都知道
也有可能优质地块回收后
存在卖不出去的风险
这一切都要看市场的反馈而定
但归根到底
家长为了让楼市“止跌回稳”的目标
始终在不断释放、付出实践
这才是专项债
对于市场所呈现出的信心与能量！
NO.3 | 叁
市场的真实面
说实话
现阶段的开封楼市
基本上处于“冰冻期”
在朋友们的聚会中
“买房”和“楼市”这两大话题
已经很少会提及
饭桌上
人们也不在讨论房价
甚至在楼市中
生存的房企和在售楼盘
也没有了之前的激情与活力
市场宛若步入静寂无声
甚至“欠薪”
近乎成为地产人的标配
成为他们苦笑之后的心酸与无奈
说到底
还是大家对于楼市的信心，缺失了
往深一步来说
更是对收入预期的信心，底气不足
说实话，现在的房价贵吗?
当然不贵！无论是新房市场
还是二手房市场
开封的房价一直处于低位走势
反而这种现状，更让大多数人陷入观望
一方面，是政策不断出台
以及自己是否踩在高位的担忧
让“现在买房就成冤大头”的观念，普遍存在
另一方面，好房子固然有市场
但买入就要衡量自身的薪资收入
家庭的承受力，以及每月还贷的从容力
迟疑不决、再三斟酌犹豫之下
买房，就成为一道难解的心结
因此，在“经济决定一切”的真理下
买房的确定性
正在变得模糊
进而影响着开封楼市的各个层面
这才是市场的真实面
------The end------
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开封楼市内参 法律顾问：河南潘胜超律师事务所 张浩律师
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