观点网 上海浦东楼市延续着高热度。
近期，浦发莲园开始认购，推出房源共计112套，户型涵盖建面约100-133平方米的3-4房，均价9.18万元/平米。有数据显示，浦东北蔡的浦发莲园首批房源5日认购累计超365组，认购率326%，确认触发积分制，将于4月21日开盘。
该项目是北蔡老集镇城市更新后首个商品房，其背后的浦房集团，涉及着保障房建设、城中村、地铁上盖等固定资产投资。
在城中村改造方面，浦房集团采取以农村集体经济组织为改造主体，引入合作单位共同改造开发的方式。截至2024年末，浦房集团承接了唐镇项目和北蔡三林项目2个城中村改造项目。
这种项目的投资是巨大的，周期也较长，这体现在了浦房集团的财务报表上。
北蔡新房热度
浦发莲园地处北蔡老镇的核心地带，位于莲中路与莲园路的交界处，项目周边有轨交7、13、18号线三轨环绕。
北蔡市场热度不低，此前在上海三批次土拍中，绿城以40%的封顶溢价率拿下北蔡楔形绿地地块，楼板价高达71412元/平米。
近年来，花木生活圈新房供应不足，导致二手房价格居高不下。浦发莲园作为浦东花木地区首个高端改善新盘，受到较高关注度。
值得关注的是，浦发莲园也是北蔡老集镇城市更新后首个商品房。但也正因为此，目前城市界面来看，浦发莲园周边以老小区为主。
根据目前施工招标文件，该地块将要建造9栋小高层，提供518套住宅（包含5%保障房）。项目总建筑面积约8.5万平方米，其中地上建筑面积6.05万平方米，地下建筑面积约2.5万平米。
浦发莲园地块是北蔡老镇城中村改造2-01a-11地块的一部分。
浦发莲园的开发主体为上海浦发御湾房地产开发有限公司。2024年4月，浦发御湾以26.72亿元摘得浦东新区北蔡社区Z000502编制单元2-01a街坊2-01a-11b地块（“城中村”改造项目北蔡镇老集镇地块），楼面地价45442元/平米。
这些年来，浦开集团陆续介入了不少城中村改造项目。浦发御湾也是2022年4季度大卖热盘“浦发仁恒有园”的开发主体，该项目同样属于城中村改造地块，拿地时间为2020年10月20日，成交总价19.3亿元，成交楼板价4.02万元/平米。该项目于2022年一次性推出337套房源，有效意向认购超700组。
截至2024年末，浦发御湾资产为113.35亿元，负债为100.63亿元，净资产为12.72亿元。2024年，浦发御湾实现营业收入52.80亿元，同比增长219.75%，主要系确认房地产项目开发收入所致。
掘金城中村
城中村改造是浦房集团的重点业务之一。观点新媒体了解到，浦房集团作为合作单位，参与了浦东新区北蔡镇老集镇、同福村和三林镇东明村“城中村”改造地块项目（以下简称“北蔡三林项目”）和浦东新区唐镇虹一村、一心村“城中村”改造地块（以下简称“唐镇项目”）。
浦房集团参与上海城中村改造的方式，是以农村集体经济组织为改造主体，引入合作单位共同改造开发，其参与的北蔡三林项目和唐镇项目均采用合作改造模式实施改造。
北蔡三林项目由镇所属上海北蔡资产管理有限公司及上海三林房地产开发经营有限公司为改造实施主体，引入浦房集团进行地块合作改造。
也就是浦发莲园的开发商浦发御湾。企查查显示，浦发御湾由上海市浦东新区房地产（集团）有限公司、上海三林房地产开发经营有限公司、上海北蔡资产管理有限公司分别持股70%、15%、15%。
唐镇项目则是由镇所属上海唐镇投资发展（集团）有限公司为改造实施主体，引入浦房集团进行地块合作改造。上海唐镇投资发展（集团）有限公司和发行人对应按照49%：51%的出资比例，共同成立项目公司--上海浦发虹湾房地产开发有限公司。
在这种模式中，由项目公司负责城中村改造地块的建设工作，开展一、二级联动改造。
据规定，城中村改造地块由农村集体经济组织开发建设，或引入合作单位开发建设的，经营性土地形成“净地”后，可采取定向挂牌方式出让，由受让人按照规划开发建设。农民动迁安置房建设纳入保障性住房建设计划，采取定向挂牌方式供地。
因此，项目公司后期可采用定向挂牌方式拿地，用于保障性住房、经营性住宅、经营性商办用房等项目建设。保障性住房通过指定的用房单位收购，实现回款；经营性住宅、经营性商办通过销售实现回款。
观点新媒体获悉，截至2024年末，浦房集团承接了唐镇项目和北蔡三林项目2个城中村改造项目。
截至2024年末，唐镇项目已投总投入106.02亿元，其中一级开发投入40.34亿元，唐镇项目建设内容包括5个地块的31.89万平方米经营性住宅。截至2024年末，唐镇项目土地一级开发尚未完成，预计完成时间为2026年12月。
北蔡三林项目开发流程与唐镇项目类似。截至2024年末，北蔡三林项目已投总投入97.41亿元，其中土地补偿、拆迁等前期土地费用已投入96.37亿元。据相关报告，北蔡三林项目总建筑面积为54.07万平方米，项目投资为两部分，建设投资159.31亿元，配套工程投资100.03亿元，项目内部收益率6.36%。
截至2024年末，北蔡三林项目土地一级开发尚未完成，预计完成时间为2026年6月。
住宅销售是“主轴”
整体而言，目前浦房集图的收入和利润来源主要为保障房销售业务、商品住宅销售业务和租赁业务。
2022-2024年度，浦房集团分别实现营业收入84.68亿元、66.85亿元、和111.67亿元，综合毛利率分别为33.12%、12.38%和15.57%；房地产板块毛利率分别为33.91%、8.24%、15.28%，毛利率波动主要是每年确认收入对应的房地产项目不同所致。
保障房销售业务、商品住宅销售是浦房集团主营业务中最重要的组成部分。在房地产业务方面，浦房集团的房地产业务包括保障性住宅开发和商品住宅及商业物业销售。
2022-2024年度，浦房集团房地产业务的收入分别为83.55亿元、62.53亿元和108.26亿元，占当期营业收入的比重分别为98.66%、93.53%和96.94%，是其最主要收入来源。
当中蕴含着房地产行业下行的走势，而浦房集团因业务集中于上海，具备一定韧性。
2024年，浦房集团新开工面积22.22万平米，竣工面积112.64万平米，截至2024年末，土地储备占地面积38.42万平米，规划建筑面积73.2万平米，均位于上海区域。
近年来，浦房集团也积极储备项目资源。2022-2024年，该公司共计拿地10幅，合计土地出让金139.81亿元。观点新媒体获悉，其中2024年签约的是浦东新区唐镇PDP0-0403单元W13-01地块和御湾2-01a-11b地块，土地出让金合计约为41.25亿元。
据了解，浦房集团是浦东新区保障性住房建设的重要主体之一，仍主要负责川沙、惠南、唐镇和周浦镇等镇域的保障性住房建设业务。截至2024年末，浦房集团主要在建保障性住房项目19个，已投资额合计133.81亿元，累计回款80.14亿元。
商品住宅销售业务方面，截至2024年末，浦房集团主要已完工在售商品房项目共4个，总投资额合计143.65亿元，累计确认收入（含税）合计155.51亿元，建筑面积合计49.72万平方米，可售面积合计20.06万平方米，已销售面积合计20.01万平方米。
观点新媒体获悉，浦房集团积极拓展中高端商品住宅和商业物业项目，以现有的“盛世天地”、“盛世宝邸”、“盛世荟庭”为基础打造“盛世”中端品牌线；以滨江歇浦路项目、唐镇虹湾、三林北蔡御湾、新杨思等项目为基础，打造高端品牌线。
截至2024年末，该集团主要在建商品房项目共6个，建筑面积合计61.30万平方米，总投资额合计214.98亿元，累计已投资额合计163.87亿元，可供销售面积32.17万平方米，已回笼资金87.61亿元。
另外，浦房集团还有一部分租赁业务，主要系自建持有和收购的商业用房、租赁住宅等项目的出租经营。截至2024年末，可供租赁资产面积近17万平方米。
财务管窥
作为浦东新区保障房建设、城中村、地铁上盖的开发运营主体，浦房集团承担了大量的项目开发建设职责，在建拟建项目较多，投资额较大，负债规模也相应较高，其最近三年末的资产负债率分别为67.24%、69.12%和64.14%。
与绝大多数房地产企业类似，正因为浦房集团主营业务是对保障房和商品房的投资建设及后续经营，项目建设规模较大，周期较长，在开发过程中的项目形成了公司的期末存货。
截至2022-2024年末，浦房集团存货账面价值分别为377.74亿元、409.34亿元和367.28亿元，占当期末资产总额的比例分别为49.64%、49.68%和47.46%，持续保持较高占比。
负债方面，2024年末，浦房集团一年内到期的非流动负债为31.46亿元，占总负债比例为6.34%，主要为一年内到期的应付债券、一年内到期的长期借款和一年内到期的长期应付款；长期借款为10.82亿元，占总负债比例为2.18%；应付债券为62.17亿元，占总负债比例12.53%。
2024年末，浦房集团的有息负债余额为193.19亿元，占期末总负债的比例为38.92%。其中银行借款余额为10.82亿元，占有息负债余额的比例为5.60%；银行借款与公司债券外其他公司信用类债券余额之和为21.79亿元，占有息负债余额的比例为11.28%。
现金方面，2022-2024年末，该公司货币资金金额分别为89.19亿元、76.46亿元和43.7亿元，占当期总资产比例分别为11.72%、9.28%和5.65%。2024年末，货币资金金额较2023年末减少32.76亿元，降幅42.85%，主要是2024年度支付工程款所致。
另外，因为房地产项目经营周期较长，地价等前期投入和销售回款间存在一定的时间错配，浦房集团有时候的经营活动产生的现金流量净额为负值。
2022-2024年，该公司经营活动产生的现金流量净额分别为-7.18亿元、-21.26亿元和3.43亿元；投资活动产生的现金流量净额则分别为30.88亿元、887.57万元和-19.6亿元。其中，2024年度，浦房集团投资活动现金流入29.82亿元，投资活动现金流出49.41亿元，净流出19.6亿元，主要系增资浦惠投资所致。
筹资活动产生的现金流则一定程度补充了经营活动与投资活动现金流之间的缺口。2022-2024年，浦房集团筹资活动产生的现金流量净额分别为-10.23亿元、11.2亿元和-16.47亿元。
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