杭州土拍市场疯掉了！
3 月 25 号，杭州奥体滨江板块出让一块宅地，经过 72 轮激烈竞价，最终楼面价拍出 7.74 万元每平米，创造杭州史上最贵单价，溢价率高达 70%。
拍卖结果出来之后，整个杭州地产界为之轰动，关注楼市走势的全国民众也为之震惊。
杭州这是怎么了？要 “上天” 了吗？
其实不然，近段时间老杨已经多次分析过杭州楼市。
首先，春节之后杭州的 “科技六小龙” 引发全国甚至全球关注，有几个外地粉丝陆续问我是不是可以去杭州买房。
近两周，杭州楼市的二手住宅成交量连续两周创出近几年的周度新高。相关数据不仅大幅超过了 2024 年小阳春，也超过了 2023 年小阳春，还超过了去年底九月新政之后在四季度形成的成交高位。
其成交量能跟上海差不多，放在全国来看，杭州和上海可谓 “二龙戏珠”。
从市场微观层面来看，过去的两个月确实有一些外地人去杭州买房，他们多数是以投资升值为目的。
从新房市场来看，杭州市区的新房供应量比较少。自从去年 11 月放开新房限价以来，大部分新房项目都在涨价，而远郊地区的新房价格虽还未上涨，但房企已有惜售心理，不愿意再继续降价促销。
土拍土地市场是一级市场，新房交易是二级市场，二手房交易是三级市场，它们是房地产市场体系中重要的三个组成部分，相互影响、相互促进。
杭王坐上全国地王第四把交椅
此次土拍价格非常火爆，7.74 万元的单价直接跃升至全国历史上的第四高地王。
全国单价地王楼面价 13 万多，是去年八月份绿城在上海徐汇滨江拍中的。
排名第二高的是中海地产在今年 3 月 18 号在北京海淀区拍得的一块宝地，单价 10 万元。
排名第三的是泰禾，在 2015 年 12 月（将近十年之前）于深圳宝安区拍得的一块地，楼面价将近 8 万元。
当年那块地拍出之后，我还调侃说泰禾太冲动了，将会被套住。
不幸的是，后来的事实证明我这张嘴 “乌鸦嘴” 还真说准了。
之前排名第四的是，越秀在 2023 年 12 月份在广州海珠区拍的那块地，单价 75000 元。
现在复盘来看，拿地时机最好的是绿城，它是在去年九月底新政之前拿的地。如果现在重新拍卖，楼面价肯定会超过 13 万元。
拿地时机最差的是泰禾，在深圳楼市最热的时候拍下地块。越秀拿地时机也不太好。
杭州楼市进入新一轮上升周期
再回到杭州这块地王，它并不是个偶发事件，而是近期多个地王中的最新一个。
自从去年 11 月份杭州取消新房限价，土拍溢价率就开始大幅上升，已经连续出现了三个地王。
我们可以通过监测杭州土拍市场的景气指数，来观察目前杭州土拍市场的走势以及在历史上所处的位置。
今年二月份杭州的土拍景气指数是56，三月份估计更高。其实过去一年，杭州的土拍市场一直在逐步升温，最近两个月明显走热。
从房地产周期来看，目前的热度已经超过了 2021 年初，类似于 2012 年的四季度和 2016 年的一季度。
而上述三个时点都是楼市短周期上升的初期，其中后来发展成大行情的是 2016 - 2018 年。
我对 2016 年初的情况印象最深刻，因为那时我提出了房地产板块轮动理论，并预言杭州将成为未来几年全国最耀眼的明星。
而且我的理论还指导了实践，2016 年的一季度我在奥体中心板块买了一套房子。
巧合的是，当前这块地王离我的小区非常近，当年我买房的时候，地王所在的水电新村还没有拆迁，九年前整个杭州的奥体中心板块还未热起来，连莲花碗都还没有建成，由此证明我当时选的板块非常合适。
近几年，奥体中心板块已经成为全杭州最热门的房地产板块。
土拍市场火爆之后，会对新房价格形成预期。
按照过去的规律，一旦出现高价地王，会对周边的新房和二手房产生房价上涨的预期，在 2016 - 2017 年的时候这种效应特别明显。
全国很多城市都连续出现地王，进而与房价上涨形成了相互拉扯、相互哄抬的效应。
最后，总结一下：
杭州的土拍市场过去一年已经在稳步升温，近两个月在加速升温，必然会推动整个杭州的房价止跌回升、持续上涨。
上海、深圳、北京、广州、成都等其他热门城市也有类似情况，只不过近期的热度不如杭州。
各位老铁们，我们就盯着这些高能级城市，关注土拍市场，从而预测和推断它们的房价变化。
