作者：余飞
01
杭州楼市，捅破了天花板
当年阿里带热了杭州楼市，现在deepseek是否又要带一波？
3月25日，杭州新单价地王诞生。
当天，推出了四宗地，三宗位于核心区的滨江区、上城区、下城区，一宗位于外围区的萧山。
杭州本地国企滨江成为最大赢家，豪掷73.5亿元包揽水电新村、钱江新城二期两宗宝地。
其中位于滨江的西兴单元地块（水电新村板块）， 经过72轮凶猛角逐，最终由滨江拿地，成交总价52亿元，楼面价77409元/㎡，溢价率69.86% ，不仅登顶杭州最贵地价宝座，在全国 仅次于上海、北京、深圳。
也就是说，从最高地价角度来看，杭州已经位居内地第四城，超越了广州。
不急，三天后的3月28日，才当三天的地王，又被掀翻了。
当天，杭州推出宗地块，其中位于西湖区蒋村地块，经过102轮竞价，被建发 以34.35亿元的价格摘得，成交楼面价88029元/平方米，溢价率115.39%。
成为杭州新单价地王。而且，一举超越了深圳最高地价。
制图：城市财经；数据：公开报道
滨江水电新村、西湖蒋村这两块地挂出来的时候，市场就预测了其大概率高价卖出，但没料到会以捅破天花板的价格成交。
客观来说，两块地的确优质。
位出水电新村板块，也就是现在的奥体滨江国际商务区， 城市阳台、莲花碗及钱塘江一线江景，为杭州第一梯队的地段。
周边围绕的都是均价超10万的楼盘，比如壹号院、金茂府。
最关键的是，这块地是该板块的压箱底存货。
按照目前的成交价，市场预估， 该项目将成为杭州新房价格的天花板，套均价格预计要几千万，将吸引到全省乃至全国的塔尖人群。
而西湖蒋村地块，文一西路和崇仁路交叉口，斜对角就是西溪诚园，往南两个路口就是西溪湿地，拥有西湖群山一线山景资源。
关键问题来了？滨江、建发为何敢拿？
02
滨江、建发的底气何来
作为杭州本土的国企，滨江一直都是杭州地王的制造机。
去年杭州本土房企绿城制造的位于奥体板块的单价地王，今年1月份就被滨江在拱墅区拍下的地块中超越。
这一次，是滨江自己刷新了自己的纪录。
滨江何来如此大的勇气？
首先从财报角度来看，底气并不总。
目前滨江集团尚未公布2024全年财报，只能看到去年前三季度的财报数据。
去年前三季度，滨江营业收入同比下降了12.09%，净利润下降了33.94%。 经营活动产生的现金流量净额为-14.07亿元，上年同期为278.95亿元。
来源：滨江集团2024年三季度财报
有人总结说，这是滨江交出的最差的一份三季度财报。
而建发是厦门的国企，对于厦门来说，这也是一家地王制造机，之于杭州可是外来者。
从财报数据看，建发比滨江好不到哪儿去。
建发发布的业绩预告显示：
预计2024年度实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）为24亿元至35 亿元，与上年同期相比，将减少约96亿元至107亿元，同比减少约73%至82%。
来源：建发2024年业绩预告
如此业绩，居然敢于一而再再而三制造地王，只能落子到：
第一，杭州需要地王来调动市场氛围。
第二，滨江、建发对杭州楼市有信心。
第三，杭州的豪宅不愁卖。
去年四季度以来，受一线城市行情拉动，杭州的房地产行情的确有了好势头。
数据层面上看， 10月份杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房9120套，环比涨幅高达51%，同比去年上涨了45%，创下19个月以来的新高，也是7年以来成色最好的“银十”。
11月，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%，创下20个月来的新高。
进入2025年，整体行情也比去年好很多。
一二月份整个市场的成交量是大概在12000套，跟2024年比较起来大概是增长了30.8%，还是有一个明显的增幅。
但分化，仍是杭州楼市的主流，旱的旱死涝的涝死是杭州以及北上广深目前房地产行情最好的注脚。
钱江晚报披露，部分小区二手房成交价出现微涨：
比如“亚运村三兄弟”中，日耀之城环比涨幅4.18%，桂冠东方微涨0.04%，两个小区签约均价4.7万元/㎡出头；亚奥城2月份才有网签记录，二手成交均价50200元/㎡，已然高于前两个小区。
世纪城非核心区有部分早些年交付的小区，因总价相对低，近月来成交量大，价格有所上浮。像春和钱塘，2月成交7套，均价环比涨8.3%；万科大家世纪之光2月份同样签约7套，均价环比涨7.55%，顺发美哉美城上月成交8套，成交均价环比涨5.87%。
钱江世纪城-亚运村一带房价回涨，还带动南侧萧山市北板块房价，部分次新小区2月份成交价上涨，比如滨江新希望拥潮府，环比涨8.18%；保利潮起云上府，环比涨8.95%。
当然，降价仍是杭州楼市的主流。这一点，可以从三个方面来看。
首先，贝壳杭州研究院数据显示，2月二手住宅成交均价2.95万元/㎡，环比降3.4%， 主要是刚需板块不少小区二手房价格还在下跌。
比如上城丁桥板块的武林九里、湾上风华，2月成交均价在26900元/㎡、20870元/㎡，环比跌幅分别为6.27%、9.1%。次新小区芳菲之城，二手房成交均价33400元/㎡，环比微降1.76%。
二手房价集中在“1字头”的临平区，2月份降价小区比例占比6成，超过一半的小区房价下跌。 其中位于临平山北的都市港湾，2月份房价跌至万元以内，成交均价9900元/㎡，环比1月份跌幅9.84%。
其次，从国家统计局披露的房价数据来看，杭州的新房与二手房价格仍在跌：
新房价格环比下跌0.1%，二手房价格环比下跌0.2%。
最后，外围区的临安仍在发放购房券推动市场成交。
3月18日，临安区房地产管理协会又联合多家开发商推出“暖临安家”购房补贴活动，将向广大购房者直接发放购房消费券，金额为每人1万元。
所以，杭州目前的房地产市场的底色可以用两个词概括：分化、降价。
所以，杭州仍需要地王调动氛围。
整体来说，滨江与建发带有很重的赌的成分，但作为国企，责任在身，也没办法。
不过，滨江与建发拿下的这两块地，未来打造的是豪宅，而豪宅在长三角是不愁卖。
毕竟，浙江有钱人太多了， 而且杭州吸引的客户是整个浙江乃至长三角客户。包邮区的有钱人太多了，这也是上海去年豪宅大卖的核心因素之一。
胡润研究院最新发布的2024年百富榜数据显示，中国拥有50亿元身家以上的富豪1094人，相比去年减少了不少。
这1094人，居住在包邮区的人数最多。其中上海112人、杭州68人、宁波27人、苏州25人、无锡12人、南京11人、温州11人、绍兴11人、嘉兴10人、南通5人。
浙江富甲天下，古有“钱塘自古繁华”，今有浙江省被钦定为全国第一个也是唯一一个共同富裕示范区。
这些都是豪宅，和普通人无关。
那么，与普通人相关的市场，杭州今年会怎么样？本号的观点是，仍难扭转。
03
杭州楼市，仍难扭转
过去两三年，杭州在托底楼市上其实是疲于奔命。
杭州楼市最高点在2016年，当年卖出了2327万平方米的商品房，之后一路下调，2021年再迎小高潮，卖出了2236万平方米。
然而2022年急转直下，只有1394万平方米，相较于2021年减少了37.7%。2023略有增长。
2024年降至1038万平方米，创十年来新低。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局
去年5月份，杭州全面解除限购，创造了短暂效益，将二手房的成交量8000+多维持了三个月。
但 8月份坚守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。
整个三季度来看，成交规模创近五年同期新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心明显不足。
土地端，三季度杭州市区土拍收金210亿元，同比下降63.9%，规模创近两年季度新低。9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地热情也在走低。
去年四季度之后这波行情的确很火热，但更多的是政策调动下，更多的人在降价解套，而不是忙着涨价。
这一点，第二部分列出的国家统计局披露的杭州房价数据，以及杭州本地媒体钱江晚报的报道，都在佐证。
杭州这座城市这几年调整的逻辑，有两个方面：
第一，和一线城市类似，杭州也不缺购买力，之所以调整，是大环境之下的信心和预期缺失。
第二，杭州高企的房价远远超越了这座城市本身的购买力。
杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。
所以，要想回答杭州楼市局势是否扭转，只要搞清楚以上导致杭州楼市调整的两个因素是否改变。
答案是，一个都没变。
国家统计局公布的前两个月经济楼市数据显示，当下的宏观环境、就业预期、经济预期都没有改变。
同时，杭州的房价与杠杆率仍在高位。
所以，无论从哪个角度来看，都看不出杭州楼市有重燃的可能性。
调整仍会是这座城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。
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