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博学区价值而投资购房,最后剩下一地鸡毛。这样的案例,又一次在温州上演。

春节前,位于南湖板块的未来之星,在延期近半年后,终于交付了。

如今,该小区交付已有一个多月。那么,这些投资学区房的购房者,如今能以什么价格卖出?我们一起来看看。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

未来之星位于瓯海区南湖板块,是南湖未来社区的组成部分,由华鸿、华宇联手打造,共1208套住宅,面积段为建筑面积约89-139㎡,主要针对刚需、首改客群,开盘时毛坯均价约23000元/㎡,装标1500元/㎡

当时楼市火热,地价、房价一路飙升,购房者热情高涨,几乎每个新盘都成了香饽饽。

由于温州中学附属初中落户南湖板块,作为距离该校最近的新盘之一,大量投资客涌入未来之星,导致该盘尤为火爆。


未来之星

2021年2月起,未来之星分四期开盘,均能售罄,火爆程度尤为夸张。

第一期,356套房源,吸引了约2300组购房者摇号,中签率仅约15.5%。

第二期,392套房源,吸引了3643组购房者摇号,中签率仅约10.8%。

第三期,280套房源,吸引了3655组购房者摇号,中签率更是低至约7.6%。

然而很快,楼市逆转为下行通道,持续至今。这批本以为幸运中签的客户,都买在了房价高点。

即便如此,未来之星最后一期180套房源,还是吸引了451组购房者摇号,中签率约40%。

加起来,曾有一万余人次,参与过未来之星的摇号。

未来之星原计划去年8月交付,但受工程进度影响,拖延了近半年,直到今年春季前才勉强交付。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

然而,交付才是这个知名小区名声崩塌的开始。

因为交付品质差,又遇上前所未有的楼市低迷期,很多业主便选择在交付后迅速清仓,于是一大批房源挂牌出售。

据南湖板块一中介经纪人称,当前未来之星已挂牌近400套房源,占全小区近三分之一。

刚交付,挂牌量就这么大,且占比如此之高,非常罕见。

挂牌价格,从约17500元/㎡,到20000元/㎡以上,都有。

目前,未来之星仅有少量成交,成交价大多约17000元/㎡。

具体价格,还需视楼层、楼幢、面积段、视野内有无宗教建筑等因素而定。


未来之星

这样的成交价,比周边其他二手商品房,要便宜一点。

比起开盘的含装约24500元/㎡,未来之星房价跌去了约三分之一

这些年楼市下行,房价跌去三分之一很正常,不算惨。

不过,由于成交数量少,当前的成交价,未必能代表小区今后的整体价格

尽管当前楼市有筑底迹象,但鉴于未来之星挂牌量如此之大,今后价格仍不排除继续走低的可能性。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

未来之星当初主打学区房,当时温州中学附属初中尚未建成投用,并未公布施教区,其他稍远的小区,确定性不高,而未摸文、交付、领证安置房存在交易风险,从而购房者一窝蜂冲向未来之星。


霞庭湾

后来,温州中学附属初中公布了施教区,范围较大,再加上周边安置房交付后,二手房挂牌量也不小,且价格更低,未来之星也就不再那么紧俏了。

而对于一些只想读书、不追求居住品质的购房者来讲,隔壁霞庭湾、霞坊锦园两个安置房小区,价格更低,仅约10000元/㎡出头,甚至部分低楼层不足10000元/㎡。

当前,温州中学附属初中开学不久,尚未有中考成绩来证实学校的教学成绩。比起瓯海的其他初中,温州中学附属初中参加市直中考,重点率、普高率更高。

也就是说,温州中学附属初中有一定的优势,但未经检验。


温州中学附属初中

此前,南湖板块的购房者,以居住为主,投资客不多,以至于在这一轮楼市下行期间,下跌幅度不算大。

然而,随着金澜云邸、未来之星两个投资客占比高的新盘交付,大量投资客抛售,或许未来南湖板块的房价还会面临一些压力。

除了市场下行恐慌情绪、学校教学质量未经检验外,部分购房者抛售未来之星的另一个原因,在于对小区品质不满意

就部分购房者反馈的意见看,未来之星园林景观普通,外立面未做到全铝板,部分房源装修中质量不佳,等等。


未来之星

这样的交付品质,也让投资客失去了信心。继续持有,不如尽快割肉抛售。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

当一座新盘投资客占比过大,一旦交付或市场下行,就会出行抛售潮,价格自然卖不高,原先想要的投资受益也就落空了。

而当这类名字好听的新学校越来越多,也就失去了稀缺性,很难再有大批接盘侠。

从七都岛的鹿岛万象天地、金悦澜湾,到南湖板块的金澜云邸、未来之星,都如此。


未来之星

尽管未来之星存在这样或那样的问题,令投资客很失望,但站在购房者角度,若是用于自住,似乎又是一个合适的选择。

二手购房者对小区眼见为实,无论品质高低,只要自己看完能接受即可。

不管怎么说,比起霞庭湾、霞坊锦园两个开放式、破坏严重的安置房小区,未来之星作为商品房,还是封闭、有管理的。

作为未来社区,未来之星在空中花园加持下,户型也不错。

未来之星以北就是社区商业未来ONE,当前已开业。

此前南湖板块的生活过度依赖万象城,而万象城作为商业综合体,偏向于改善消费,尤其是Ole’超市物价高,难以满足周边居民日常基本生活需求。

未来ONE开业后,尤其是超市的价格相对不高,对周边居民来讲更合适。而未来之星,是南湖板块前往未来ONE最近的小区之一。


未来ONE

从未来之星前往温州中学附属初中,仅200多米,比起施教区内的多数小区,相对近一些,上学还是比较方便的。

未来之星以南,是科教智城的重点建设区域,当前已有商务楼正在建设中,就在未来之星正南。根据规划,在建商务楼以南将挖一个湖泊。

不管去万象城,还是附一医,就车程而言,未来之星也都很近。

从这个角度看,倘若价格继续下探,作为当前南湖板块价格较低的二手商品房,未来之星还会呈现出一定的性价比

与其在开盘时抢破头、找关系、加价,还不如等交付后,在二手房市场上捡漏。

部分信息来源:

平安易居铂金店(南湖) 阿明 13857738540

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