根据上市房企公开数据汇总，2023年房地产开发行业利润增长率为 -215.65% 。到了今年一季度，在去年超低基数背景下，房企利润增长率依旧为 -100.98% 。今年开年以来，一手房市场交易遇冷，各大房企销售收入直接腰斩。就连行业内表现较好的万科，都接连爆出较大负面舆情。这让原本决心与房地产“断舍离”的决策层陷入两难。
为避免系统性金融危机，5月17日，持续一年多的严控政策稍有放松，救市政策如降利率、降首付比例、降门槛等集中出台。然而，两个月过去，市场在短暂的情绪高潮后，又重回阴跌状态。在我国第4轮房地产周期下行阶段，救市政策已不像前三轮那般神奇有效。
原因其实不难理解，买房人群主要分两类：投资客和刚需客。投资客买房是为资产保值增值，如今国家明确要从房地产经济转型，他们嗅觉灵敏，作为曾经房价上涨的主要推手，现在反而反手做空、竞相离场。救市政策越多，他们离场决心越坚定。
而刚需客这边，数据显示，除一二线部分城市近两年有人口流入，全国90%以上城市人口已停止增长，全国总人口也出现拐点，人口减少趋势不可逆。2023年我国城镇化率达到66% ，虽然与发达国家平均80%有差距，但我国人口普查会把在城里工作却住农村的人统计为农村人口，实际城镇化率估计早已超70% ，城市化增长空间已然不大。这些数据表明，刚需客存量严重不足，基数不够，政策再多也难起作用。
综合来看，未来我国房价长期走弱是大趋势，国家调控在这种大周期下作用有限。比如2000年前后第一轮房地产热潮，即便政策不断加利率、提高首付比给楼市降温，也挡不住房价上涨，当年越调越涨与本轮越调越跌形成鲜明对比。
在房价长期走弱预期下，大家都想知道房价到底跌到多少才算底。接下来通过两种精确算法，看看回归商品属性后房子的价值。
随着投资客在房地产市场受挫，房价永远涨的观念被打破，房子逐渐回归居住属性。由于租房也能满足居住需求，房子价值可通过与租房比价参考。
以北京海淀区五道口附近的华清家园为例，该小区目前实际成交价10万元每平，一套109平房子月租金14500元，年租金17.4万，房产价值1090万，租售比为17.4÷1090 = 1.6% 。这意味着1090万一年的年化收益仅1.6% ，还不如余额宝等货币基金，而且房东还要负担物业费、维修费、空租期租金损失、中介费等成本，还有房屋老龄价值折旧这一潜在成本，房价不涨时，这一成本会愈发沉重，可能几年房租都抵不上一次房屋大修支出。
目前我国主要城市租售比普遍不到2% ，大城市因房价高，回报率更低。扣除各种成本后，实际回报可能为负。仅今年上半年，各大城市房价下跌就不止2% 。所以从租售比看，目前在我国持有房产明显亏本，即便房价横盘，租房性价比也远高于买房。
那租售比多少才合理呢？
参考发达国家数据，租售比基本要高于4% ，即100万房子一年租金需4万以上。不过，发达国家这4% 的算法包含1% 左右房产税成本，扣除持有总成本和房产税后，实际年化收益率在1% - 2% 。
也就是说，100万房产一年扣除各种成本后，实际到手1 - 2万。这一收益率是市场定价结果，因为发达国家利率长期处于1% 左右低位，1% 是无风险收益，持有房产虽风险低但仍有风险，所以1% - 2% 的实际收益相对合理。若实际收益突然飙升到5% 甚至10% ，就会有人大量买房，促使房价上涨，最终使收益率回到合理区间，这就是房价市场化。
合理租售比 = 持有成本 + 无风险收益率 + 风险溢价收益率。以华清家园这套1090万房产为例，租金17.4万是市场真实价格，我国目前10年期国债收益率（无风险收益率）为2.3% ，房产风险较低，风险溢价收益给0.5% ，持有成本2% ，那么合理租售比需达到2 + 2.3 + 0.5 = 4.8% 才是市场真实底部。
反推这套房产真实市场底价格应为17.4÷4.8% = 363万。低于这个价格买入，通过租金就能获得超出国债和社会平均投资回报的收益，自然会有资本买入，房价底部也就有支撑。如此看来，目前华清家园房价泡沫还有2/3 ，远未跌到底。
大家可按此算法算算自家房子真实市场底价格，把结果发在评论区。算完估计很多人心里不好受，但也别太悲观。除了风险溢价收益0.5% 和持有房产成本2% 这两个硬指标，国债收益率2.3% 是可变的。
10年期利率从去年2.9% 已降至目前2.3% ，未来大概率还会下调。若能调到1% ，租售比只需3.8% ，华清家园这套房产市场底价格就升至17.4÷3.8% = 458万，泡沫只剩1/2 。若利率能到0 ，则升至17.4÷2.8% = 621万。
由此可知，持续降利率、拖延房产税出台，本质是防止房地产硬着陆。决策层原本思路是随着居民收入提高，提升公式中分子端租金，保证分母房价不跌或少跌，实现房价软着陆，就像飞机着陆时地面逐渐抬高。但现实是地面没升反降，导致购房者急于离场。
刚刚说的是房价市场底，在此之前还有政策底，即防止房地产大面积断供的底线。我国多数购房者使用杠杆贷款买房，以30%首付款为例，100万房产，30万首付，70万贷款，杠杆率100÷30 = 3.3倍。当房价跌到100万的30%以下，即卖出价不足70万，房主卖房无法还清70万贷款，就可能选择断供。
目前我国存量房贷利率约4.5% ，实际成本不止70万，为简化计算，按30%跌幅算，2020年后高位买房者若房价跌幅超30% ，就有断供意愿。大量断供会带来大量打折法拍房，进一步刺激房价下跌，形成恶性循环，这是国家和银行不愿看到的。所以近三年成交平均价格打7折就是房子的政策底。大家可结合此算法算算自家城市小区房子政策底，将两套算法结果及所在城市发在评论区，同城伙伴可交流。
通过这两种算法得出市场底和政策底，政策底往往高于市场底，说明我国楼市价格泡沫较大。高房价背后是高地价，高地价背后是城投和银行大量底层资产，地价下跌会导致城投和银行巨额亏损。所以尽管救市政策不断，但土拍地价即便流拍也未下降，地价通过资产负债表绑架了城投、银行乃至国家，短期内难以解决。
未来我国房地产可能走向新加坡模式，即房地产双轨制。有钱人消化高价改善商品房，政府开发廉租房保障普通人住房需求。既能维持高地价，又保障了低收入群体住房。目前很多城市已停止高容积率地块出让，后续土地建低容积率改善小洋房，城区独栋别墅用地限制也有所松动，各地城投也在收购存量房作为面向普通人出租的廉租房。
未来房产将出现分化，刚需楼盘因廉租房推出会贬值，改善性楼盘相对保值，但除位置极佳且周边土地开发殆尽的楼盘外，其他改善房会因产品迭代贬值，类似汽车，回归商品属性，随使用年限增长而折价。这就是我所说的中国房地产新常态，仅供大家参考。
