各位注意了，2025年可能会让不少中产家庭返贫，会有很多人买房买在高位，就像在山顶上一样，大家明白我意思吧。昨天我就讲过，2025年我们很可能大力拉动内需，特别是在房地产方面，力度或许更大。
昨天中午我发布提醒，下午3点20分央行新闻发布会通告就出来了。我给大家挑几个重点：
第一，实施更加积极有为的宏观政策；
第二，落实适度宽松的货币政策；
第三，加强逆周期调节。
各位，这简直是下猛药啊！货币政策有几个维度，像从紧、适度从紧、稳健、适度宽松以及宽松。在和平年代，适度宽松就是最大力度的放水，是很强的刺激政策。再加上更加积极有为的宏观政策，两者配合起来，可想而知2025年的刺激力度有多大。
大家还记得上一次提出适度宽松的货币政策是什么时候吗？
是2008年，时隔16年，国家再次提出。但我还是得提醒各位，现在已经不是2008年了。如今的房地产跟股市一样，越是牛市越容易站在山顶上。而且买房不像炒股，今天买明天卖。楼市的被迫持有周期很长，交房、办证不得花时间吗？增值税缴纳时间也得等吧？所以我们不能只看2025年，得从长远角度看待房地产的本质。
想跟风买房的人，我劝你们自己掂量掂量，有没有能力从这个市场里赚钱。为什么这么说呢？因为房地产行业已不是08年那个朝阳行业了。现在房地产行业压力巨大，到去年年底，融创到期未支付的借款本金达1155亿，没钱还；世贸集团直接被分化；联盛投资集团在香港提起清盘申请。万科2025年一季度要偿还4笔境内债务，共90亿；二季度要偿还2笔境外债，金额36亿人民币。整个2025年，万科除了要偿还330亿境内债务，还要偿还215亿境外债务。
按理说，2024年对房地产的刺激政策不少，尤其是9月份上面喊话要止跌回稳，之后几个月新盘销量都在增长。可奇怪的是，在这种各方面利好的情况下，这些地产公司不管是销售情况，还是接下来要偿还的债务压力，似乎都更大了。这是为什么呢？
我觉得原因很清楚，就是买房的人大幅减少了。跟2023年、2022年甚至更早几年相比，买房人数明显下降。
一方面，该买的都买了；
另一方面，这几年房价下跌，让很多人绝望，不再有当年非买房不可的执念，房地产只涨不跌的神话也破灭了。
咱们再来看几组数据。今年12月份，万科销售面积172万平米，同比下降32%；销售金额233亿，同比下降29%。全年累计销售额1800万平米，同比下降26%；销售金额2460亿，同比下降34%。万科可是房地产行业的优等生，成绩都节节败退，其他地产公司日子的艰难程度可想而知。
再看二手房情况，12月份百城数据统计中，只有成都和深圳这两个城市二手房价格环比上涨，而且涨幅只是零点零几的微涨，其他城市都还是下降的。有人说自己所在地方房价涨了，这只是个案，不能用个案代表整个市场的普遍情况。
咱们再看看几个代表中国楼市风向标的城市，它们的二手房成交量。深圳12月份成交量9100多套，环比上涨3.9%；上海12月份二手房成交约29000多套；北京12月份二手房成交量突破2万套；广州大概11000套；成都大概28000套。虽然这些城市成交量都在上涨，但奇怪的是，二手房库存量并没有大幅下降，这说明还有不少房源正在挂牌出售的路上。
从现实角度看，我们得理性分析中国房地产市场。
第一，房地产市场持续走高十五二十年，这本身就不正常。
第二，很多人看到房地产市场持续低迷，核心原因是供求关系发生了质的变化，已经不是08年那个朝阳时代了。
而且现在我们面临严重的就业问题，这严重影响了大家的收入和消费能力。未来制造业可能不再是高密集就业行业，大量流水线工作会被人工智能取代，不再能带动大量就业。从供需关系来讲，房地产已经供过于求了。并且很多房子价格这两年涨了不少，消费也受到影响。
咱们再看房住不炒这句话，如果真理解它的意思，就该明白，现在用来居住的房子已经足够了。要是房子全面性、普遍性上涨，那就是一种病态，供求关系明显已经改变，未来分化是必然的。
好的产品、好的地段，价格肯定会逐渐持续上涨，说不定明年三四月份，北京、上海、深圳这些城市，包括成都一些核心位置的项目，价格都会涨。但普通商品房价格就应该回落，这类房子早就供过于求了。要是再推动普遍性上涨，后果可能更严重，我不知道大家能不能理解，我只能说到这儿了。
所谓的资产投资不是普通人能随便玩得起的，所以我再次提醒大家谨慎行事。即便明年考虑买房，也一定要往一二线城市的核心区域选，北京、上海、深圳、成都、重庆购房的安全边界越来越明显，安全红线内外房价落差以及未来降幅会越来越大。要是普通刚需够不着核心区域，就别为难自己了。
