各位注意了,2025年可能会让不少中产家庭返贫,会有很多人买房买在高位,就像在山顶上一样,大家明白我意思吧。昨天我就讲过,2025年我们很可能大力拉动内需,特别是在房地产方面,力度或许更大。


昨天中午我发布提醒,下午3点20分央行新闻发布会通告就出来了。我给大家挑几个重点:
第一,实施更加积极有为的宏观政策;
第二,落实适度宽松的货币政策;
第三,加强逆周期调节。


各位,这简直是下猛药啊!货币政策有几个维度,像从紧、适度从紧、稳健、适度宽松以及宽松。在和平年代,适度宽松就是最大力度的放水,是很强的刺激政策。再加上更加积极有为的宏观政策,两者配合起来,可想而知2025年的刺激力度有多大。


大家还记得上一次提出适度宽松的货币政策是什么时候吗?


是2008年,时隔16年,国家再次提出。但我还是得提醒各位,现在已经不是2008年了。如今的房地产跟股市一样,越是牛市越容易站在山顶上。而且买房不像炒股,今天买明天卖。楼市的被迫持有周期很长,交房、办证不得花时间吗?增值税缴纳时间也得等吧?所以我们不能只看2025年,得从长远角度看待房地产的本质。


想跟风买房的人,我劝你们自己掂量掂量,有没有能力从这个市场里赚钱。为什么这么说呢?因为房地产行业已不是08年那个朝阳行业了。现在房地产行业压力巨大,到去年年底,融创到期未支付的借款本金达1155亿,没钱还;世贸集团直接被分化;联盛投资集团在香港提起清盘申请。万科2025年一季度要偿还4笔境内债务,共90亿;二季度要偿还2笔境外债,金额36亿人民币。整个2025年,万科除了要偿还330亿境内债务,还要偿还215亿境外债务。


按理说,2024年对房地产的刺激政策不少,尤其是9月份上面喊话要止跌回稳,之后几个月新盘销量都在增长。可奇怪的是,在这种各方面利好的情况下,这些地产公司不管是销售情况,还是接下来要偿还的债务压力,似乎都更大了。这是为什么呢?


我觉得原因很清楚,就是买房的人大幅减少了。跟2023年、2022年甚至更早几年相比,买房人数明显下降。
一方面,该买的都买了;
另一方面,这几年房价下跌,让很多人绝望,不再有当年非买房不可的执念,房地产只涨不跌的神话也破灭了。


咱们再来看几组数据。今年12月份,万科销售面积172万平米,同比下降32%;销售金额233亿,同比下降29%。全年累计销售额1800万平米,同比下降26%;销售金额2460亿,同比下降34%。万科可是房地产行业的优等生,成绩都节节败退,其他地产公司日子的艰难程度可想而知。


再看二手房情况,12月份百城数据统计中,只有成都和深圳这两个城市二手房价格环比上涨,而且涨幅只是零点零几的微涨,其他城市都还是下降的。有人说自己所在地方房价涨了,这只是个案,不能用个案代表整个市场的普遍情况。


咱们再看看几个代表中国楼市风向标的城市,它们的二手房成交量。深圳12月份成交量9100多套,环比上涨3.9%;上海12月份二手房成交约29000多套;北京12月份二手房成交量突破2万套;广州大概11000套;成都大概28000套。虽然这些城市成交量都在上涨,但奇怪的是,二手房库存量并没有大幅下降,这说明还有不少房源正在挂牌出售的路上。


从现实角度看,我们得理性分析中国房地产市场。


第一,房地产市场持续走高十五二十年,这本身就不正常。
第二,很多人看到房地产市场持续低迷,核心原因是供求关系发生了质的变化,已经不是08年那个朝阳时代了。


而且现在我们面临严重的就业问题,这严重影响了大家的收入和消费能力。未来制造业可能不再是高密集就业行业,大量流水线工作会被人工智能取代,不再能带动大量就业。从供需关系来讲,房地产已经供过于求了。并且很多房子价格这两年涨了不少,消费也受到影响。


咱们再看房住不炒这句话,如果真理解它的意思,就该明白,现在用来居住的房子已经足够了。要是房子全面性、普遍性上涨,那就是一种病态,供求关系明显已经改变,未来分化是必然的。


好的产品、好的地段,价格肯定会逐渐持续上涨,说不定明年三四月份,北京、上海、深圳这些城市,包括成都一些核心位置的项目,价格都会涨。但普通商品房价格就应该回落,这类房子早就供过于求了。要是再推动普遍性上涨,后果可能更严重,我不知道大家能不能理解,我只能说到这儿了。


所谓的资产投资不是普通人能随便玩得起的,所以我再次提醒大家谨慎行事。即便明年考虑买房,也一定要往一二线城市的核心区域选,北京、上海、深圳、成都、重庆购房的安全边界越来越明显,安全红线内外房价落差以及未来降幅会越来越大。要是普通刚需够不着核心区域,就别为难自己了。



ad1 webp
ad2 webp
ad1 webp
ad2 webp