2025年的楼市,就像一部情节跌宕的电视剧,充满了不确定性,让人感觉像雾像雨又像风。不同的人对楼市有着截然不同的看法,有人看到的是一片光明,仿佛金光万丈;有人却觉得危机四伏,如同万丈深渊。
就在前些天,一边有人发布广州某楼盘暴跌50%的消息,另一边却有人为楼市松绑即将起飞而欢呼。面对这种现象,不禁让人感叹“不识庐山真面目,只缘身在此山中”。2025年的楼市风云变幻莫测,股神巴菲特说过,“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”,可在这迷雾重重的楼市面前,又有谁能真正看清贪婪与恐惧背后的玄机呢?
如今,两种相反的声音此起彼伏。有人天天喊着房子白菜价的时代来了,甚至恨不得赶紧卖房断供;也有人坚信核心区域依旧寸土寸金,哪怕砸锅卖铁也要投身其中。到底谁在危言耸听,谁又在夸夸其谈呢?今天咱们就来深入探讨一下中国房地产市场。
先看一组数据:全国商品房销售面积同比下降13%,销售额下滑17%,北上广深等一线城市房价从2021年的巅峰跌去了28% - 40%。曾经的炒房赢家,如今不少都处境艰难,进退两难。更有甚者,一些家庭一夜之间资产缩水百万甚至千万。曾经被视为财富密码的房地产,是否已成为压垮骆驼的最后一根稻草呢?
这个曾经承载着中国人财富梦想的行业,为何会跌入谷底,变得风雨飘摇?主要有四大原因:
第一,人口断崖式下降。2023年全国出生人口仅902万,相比2016年锐减近50%。人少了,未来买房的人就少,没有长远的需求,房地产行业自然难以持续向好。
第二,供需失衡。全国存量房高达6亿栋,能容纳30亿人口。东西多了,需求却没跟上,价格自然就会下降,这“物以稀为贵,物以多为贱”的道理,小学生都懂。
第三,城镇化受限。我国目前城镇率已达66% - 67%,发达国家城镇化水平也不过70%,而且人口红利在2023年消失殆尽。
第四,居民负债严重。当下社会大部分家庭负债前行,居民杠杆率从十几年前低于30%飙升到如今的63%。家庭资产大多压在房子上,还得举债度日,已经没有多余的消费能力了。
曾几何时,有专家说不买房不行;如今,又有专家说买房会穷得彻底。回顾房价暴涨的20年,那只是特定历史阶段的产物,并非常态。对于2025年的房地产市场,不能简单用涨或跌来概括,楼市最大的趋势是分化加剧。
一线城市核心区域,房子不仅是居住的地方,更是身份和财富的象征。即便价格有所回调,也不会断崖式下跌,依然是富人的游戏场。
强二线城市,像杭州、成都、南京等地,经济基本面还行,但供应过剩问题严重,短期内难大幅反弹,不过底部支撑较强,大概率能止跌回稳,呈现稳中有降、量价齐跌的态势。
三四线城市就比较糟糕了。人口流出、产业空心化的小城市,房价暴跌已成定局,甚至可能出现房子不如一辆车值钱的尴尬情况。
除了城市分化,房型分化也很明显。曾经备受追捧的高层住宅,如今面临维修难题。33层高楼的电梯,十几年后就需大修,可维修基金不足,业主意见不一,物业费还难收。而且火灾发生时,消防云梯只能到15层左右,15层以上住户安全堪忧。相反,低密度、高品质的改善型住房,正成为市场新宠。这就是为什么会出现“一城一策,一楼一价,黄金地段金不换,偏远郊区白菜价”的现象。
对于房地产市场的未来,几位大佬早有预警。王健林曾说,没有哪个地方的房地产能兴旺超50年,他在2018年就开始大规模清售房产,这仅仅是未雨绸缪,还是对行业的洞察呢?曹德旺更是直言,房子不过是钢筋水泥,不值那么多钱,还建议尽快出手多余房产。
高盛也预测,2025年中国房地产将继续下跌20% - 30%,回调期可能持续到2027年。这些资本大鳄都对房地产持谨慎态度,普通人又该如何抉择呢?现实中,富人在悄悄卖房,穷人却在拼命买房,这到底是悲剧还是喜剧?
作为普通人,面对2025年楼市,需要明白四个问题:
第一,买不买房,要根据自身需求和经济能力决定。房子首要功能是居住,若租房花费高,且自己有稳定收入和首付能力,可以考虑买房。但要清楚,现在房子已不是财富自由的捷径,更不是一夜暴富的工具。
第二,什么时候买?房贷利率降到2.4% - 2.6%时可考虑。房贷利率是购房成本的关键,从历史经验看,利率降到这个水平,大城市房价往往会反弹。但前提是自身财务状况良好,月供不超过收入的40%。
第三,买什么样的房?优先选择低密度改善型物业,这类房产品质好、保值能力强。避开超高层、公摊大、物业管理差的楼盘,这类房子看似便宜,实则会带来长期负担。要选容积率低、绿化率高、配套设施齐全的社区。
第四,在哪里买房?选择人口净流入和产业升级的城市,这些城市有活力。判断一个城市房价潜力,要看人口流向和产业结构,人口增长、产业兴旺的城市,房价不会长期低迷,购买力也充足。
从国家层面看,房地产关乎十几个上下游产业,影响着千万人的就业和民生,其健康发展对国家经济至关重要。国家也一直努力让房地产市场止跌回稳,在全球经济动荡的背景下,房地产是国内经济的压舱石。中国楼市的每次调整,都是一次转型升级,并非简单的兴衰。
2025年房价走向难以精准预测,但市场往往比人聪明,趋势胜于预测。当大家都悲观时,或许该冷静思考;恐惧情绪蔓延时,也许正是投资机会出现的时候。无论房价如何波动,关键是要理性面对,量力而行。在这个变革时期,要像明智的人一样,因时而变,顺势而为。