如何看待楼市新变化
编者按今年的《政府工作报告》提出，有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。随着供需状况、政策环境、行业标准、产品品质等方面发生重大变化，楼市呈现出新特点、新趋势、新变化。本期地产周刊聚焦楼市新变化。
楼市热点
■中国经济时报记者 周雪松
第四代住宅（以下简称“四代宅”）开始放量上市了。近日，严先生在朋友圈发了一条珠海首个“四代宅”即将上市的消息，引发围观。中国经济时报记者注意到，该项目集智慧社区、绿色建筑、超高得房率和空中庭院等于一体，既美观又智慧。
这是全球首例无人机配送社区，特别是该项目规划了大型空中泳池、户户专享的私人停机坪，加上楼盘采用环绕式无干扰错层设计，视野开阔，家家还有可以活动和养花种草的大露台，宛若“天空之城”。
中国经济时报记者从多家房企了解到，其实，这样的“四代宅”不只在珠海出现，大量“好房子”正在批量上市的路上，从产品到市场，都已经发生了很大变化。
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新房子更好价格还不贵
种种迹象显示，如今的楼市已经不是以前的楼市了，无论从供需状况、政策环境，还是行业标准、产品品质等方面来看，都发生了重大变化。
作为房地产业内人士，严先生告诉中国经济时报记者，今年，开发商合理降价带来了一大波销量。在户型选择方面，购买者更加青睐高得房率的户型，所以，目前，珠海迭代的新产品比较受购房者欢迎。有些开发商拿地之后还没开发完的，又重新提交了方案，以开发更受大家欢迎的新产品。
他说，“四代宅”的主要特点是高得房率，该公司的此类产品还未正式发售，目前已经在建了，预计在价格和性价比方面都有优势，房子更好价格还不贵。
近年来，楼市供需关系发生了重大变化，优惠政策密集出台，今年全国两会期间，住房和城乡建设部表示，将住宅层高标准提高到不低于3米，加上“四代宅”等好房子也将逐渐大量上市，新楼市值得期待。
保利发展有关人士对中国经济时报记者表示，去年，保利发展在北京、上海、广州等城市拿了一些非常优质的地块，将全力打造高品质的住宅。
在今年全国两会上，“好房子”首次出现在《政府工作报告》中，为“住有所居”的民生工程提供了政策导向。
对于如何打造“好房子”，保利发展的答案是“人文”理念。保利发展将“好产品、好服务、好生活”三好房子作为核心战略。
美的置业有关负责人表示，目前，楼市还没有完全止跌回稳，而是出现了分化，一些地方还在打“价格战”，一般是以一个极低的特价房去吸引购房者的关注，往下“卷”价格是恶性循环，美的置业更多是向上“卷”产品和服务。
美的置业上述负责人表示，“四代宅”与以前的住宅最大区别在于公摊低、得房率高，体现在绿色、节能、智能等方面，现在很多地方的“四代宅”都在上市，老的住宅只能快速出清。
“现在房地产市场回到产品至上的逻辑之后，产品会不断升级。我们也在陆续建设‘四代宅’，老的项目能调整规划的都会申请‘四代宅’。”美的置业上述负责人告诉记者，预计今年“四代宅”会迎来集中上市的高峰。
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02
房企去库存速度有所上升
当前，楼市分化明显，有的房企开始建设“四代宅”，有的甚至开始探索“五代宅”，与此同时，还有不少企业生存艰难，很难在创新上有所突破。
有业内人士对中国经济时报记者坦言，“现在，大多数企业都在保交楼，市场回暖只是局部现象，企业要想方设法活下去。”这道出了楼市和部分房企面临的挑战。
多位业内人士在接受中国经济时报记者采访时表示，尽管楼市出现止跌企稳迹象，好地段好项目成交有所好转，但楼市整体还谈不上乐观。就像“凤凰涅槃”一样，还处在“浴火重生”之中，构建房地产发展新模式无法一蹴而就。
相比性价比高的“四代宅”，一些还没有销售的新房库存已经成了“落后的老房子”，去库存压力不小。有房企负责人也强调，要深刻洞察客户需求，为客户创造超越预期的惊喜，推动销售目标实现。
值得一提的是，层高超过3米的好项目，最近成交不错。有房企相关负责人对记者表示，最近感觉市场明显转好，主要是因为大家预期发生了变化。虽然市场还在调整，但整体企稳回升，市场信心开始恢复。
中国金茂相关负责人对中国经济时报记者表示，现在的新趋势是产品越来越好，后期开发商会“卷”服务。谈到如何更好地顺应市场需求，该负责人表示，主要还是做好改善型客户期待的产品，价格上不能上涨。从目前来看，住宅价格还是微降的趋势。
优客工场创始人毛大庆对记者表示，目前，二手房交易比去年四季度活跃，没有进一步出现比较明显的下跌，但是上涨的趋势也还没有看到。一手房销售速度略有提高，价格仍然没有太多的变化，开发商去库存的速度有所上升。
3月份开发商拿地的热情在大城市得到体现，拿地的企业以国企为主，地方政府土地出让的速度在加快，很多地方在3月到4月准备卖出一批土地，地方需要加快资金回流。
“随着交易活跃度的提升，市场出现回温，但人口老龄化、经济回升向好的压力仍存在，这一轮经济政策传导到消费端还不是特别明显，也需要时间。”毛大庆说。
合硕机构首席分析师郭毅则告诉记者，其实，今年北京楼市“小阳春”成色还不错，2月份新房和二手房网签量都是去年同期的2倍左右，关键是能不能持续下去。在她看来，成交好转的主要原因是“预期转好+价格到位”，但整体来看分化严重。
为促进楼市平稳健康发展，毛大庆建议，第一，要控制楼市供给，少盖房，尤其是三、四、五、六线城市要少盖；第二，要有拆有盖；第三，政府要大力收储存量滞销的房子；第四，应全面放开“商改住”二手房的销售限制；第五，大力实施城市核心区老旧小区城市更新。
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