目前最好的投资就是高杠杆购买上海、深圳周边附属城市的住房

未来五年，最好的投资就是高杠杆购买上海、深圳周边附属城市的住房

在“丁彦皓聊投资”公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商

一、目前中国房地产已经总体具备进入第四轮行情的基本条件，市场也必然逐步从低谷进入上行期

其实，房地产与所有的投资标的一样，投资都有相似的规律，事实决定一轮行情主要看四点，即

1、周期，任何行业都会经历周期，而目前房地产已经进入从低谷到上行的初期，正在呈现复苏的景象

2、基本面，决定房地产基本面的关键因素有四，即

（1）产业附加值的高低，表面看，中国经济在全面崛起，但是真正最高附加值的行业整体聚集在长三角与珠三角一带，其他地区产业的附加值远不及珠三角与长三角

（2）人口净流入，虽然目前中国人口整体呈现老龄化与总量下滑，但是长三角与珠三角却面临来自全国的人口的净流入，呈现存量再分配的特征

（3）基础设施建设的完善与提升，虽然国家在全国持续整体提升与完善基础设施建设，但是长三角与珠三角的密度与频率远高于全国的平均水平

3、估值，中国房地产经过8年的调整，各地区的房价都呈现了一定程度的下跌，总体已经已经回归至基本面的合理范畴内，2015年以后虚估的泡沫得到了有效出清的现实决定房地产行业总体估值合理，甚至被严重低估

4、国家的态度与政策取舍直接决定供给与需求的匹配以及增量的货币的流入，事实目前除上海等少数城市外，国家已经整体取消了限购、限售以及限离等，大幅降低首付、房贷利率以及税收，全面鼓励社会消费住房

综上所述，目前中国房地产已经总体具备进入第四轮行情的基本条件，市场也必然逐步从低谷进入上行期

二、从房价、地王与交易量上能够得出第四轮房地产行情已经来临，只是呈现结构化特征，更多拘泥于长三角与珠三角

真正确定第四轮房地产行情来临主要有三大指标，即

1、房价是否进入上行期，这个最关键，目前上海、杭州、深圳以及成都的房价都已经呈现不同程度的上涨

2、地王是否频出，决定地王频出的参与者是地方政府与开发商，这两类群体对房地产的敏感度远超市场，事实上海、杭州以及深圳开始地方频出，开发商敢于高溢价拿地，这是地方政府与开发商对这一轮行情认同最好的行为体现

3、交易量，通常财富阶层对市场的敏锐度要高于一般的社会群体，上海、杭州与深圳的一手房与二手房交易量都开始放大，这是财富阶层对这一轮房地产行情的来临的认同

但是，第四轮房地产行情与前面三次最大的不同是呈现了“结构化”的特征，前面三次房地产行情的特征是全国城市房价普涨，农村房地产市场崩盘

而第四轮房地产行情却是大多数城市与所有农村的房价持续下跌支撑极少数核心城市的房价上涨，中西部目前也仅有成都呈现了上行的态势，其他城市依然有明显的动向，但是长三角与珠三角的上海、杭州与深圳房价已经动起来了

基于产业附加值、人口净流入以及基础设施的完善度能够发现，第四轮房地产行情主要聚集在长三角与珠三角的部分地区

准确的说，长三角的房地产行情主要聚集在上海以西、无锡以东、苏州以南与杭州以北一带，尤其杭州这次以黑马的形式取代曾经的深圳成了这一轮房地产行情的风向标

三、上海与杭州房地产行业的致命软肋就是房价已经严重高估，最终透支了投资收益率与很难获取高比例的银行杠杆，可投资的空间极为有限

虽然目前上海与杭州的房地产行情炒的比较热，但是上海与杭州房地产行业的致命软肋就是房价已经严重高估，虽然地王频出与房价屡创新高，持续引起舆论哗然，但是房价基数太高的现实决定收益率极为有限与很难获取高比例的银行杠杆

诸如，上海核心地区的房价本就已经15万/平米，但是即使涨到25万，收益率也仅仅为67%，且银行杠杆比例有限，最终导致收益有限，投资价值不高

其实，真正大的投资机会都潜藏在悄然无声中，一旦引起舆论哗然注定投资价值极为有限，更多是忽悠大众接盘

任何地区只要持续发展最终都会面临基础建设饱和与高房价排挤增量产业、资本与人才涌入的困境，形成产业、资本与人才进出稳态的态势，很难再有增量净流入

寻找低成本是资本获利的必然选择，产业、资本与人才是沿着低房价逐步向外迁移的

诸如上海陆家嘴的基础建设早已饱和，再提升的空间极为有限，且高房价已经严重的遏制了大规模增量资本、产业与人才的涌入，尤其房价不但已经完全体现了其内在价值，甚至高估

由此得知，陆家嘴地区的房价再大幅上涨的空间极为有限，远不及周边地区，2007年媒体报道汤臣一品的房价是24万每平，偶尔媒体爆出以32万每平成交的，事实目前也依然是这个价，但是2007年上海的平均房价约为9000元，但现在是6.5万每平，汤臣一品的房价上涨幅度远不及上海的平均值

严格意义来讲，上海与杭州的房价受前三轮的上涨，目前已经到了高位，当然依然上涨，只是提升幅度不及周边地区，导致这一现象产生的关键是社会平均收入的上涨远滞后于房价上涨的幅度，最终遇到了天花板，制衡了房价的上涨

四、高收益的房地产投资应该选择紧靠核心地区，发展规划已定，但是基础设施存在严重不足，房价远低于核心地区的现实导致大量的产业、资本与人才持续大规模增量涌入的地区

其实，任何城市的房价上涨主要分为两个阶段，即

1、基础设施建设大幅提升叠加增量的产业、资本与人才受低房价的吸引而大规模的涌入，持续提升基本面，从而推高房价

2、当发展到基础设施建设基本饱和，产业、资本与人才受高房价的排挤而呈现进入总体对等的稳态期后，房价的上涨就主要受M2的投放、社会收入的提升等因素推动，自然涨幅有限

基于此，高收益的房地产投资应该选择紧靠核心地区，发展规划已定，但是基础设施存在严重不足，房价远低于核心地区的现实导致大量的产业、资本与人才持续大规模增量涌入的地区

即赚取基本面与M2的投放、社会收入持续共同大幅提升的“双击”收益

目前中国经济面临消费不足与地方政府、开发商前期巨额债务聚集导致土地财政陷入休克与房地产产业链严重萎缩等因素掣肘，其实破解之道就是激活房地产产业链，人为推高房价，扩张社会资产负债表以及让财富阶层高位接盘地方政府与开发商前期积累的巨额债务

基于此，已经全面放开房地产的各类限制政策，推出史上最宽松的鼓励政策，2月10日，在李强总理主持召开国务院常务会议上再次强调更好满足住房消费需求，其实一切的一切就是要激活房地产产业链与人为推高房价

只是，这一轮房地产行情仅拘泥于长三角与珠三角的部分地区，即长三角主要聚集在上海以西、无锡以东、苏州以南与杭州以北这一带，其他地区不但与该轮行情无关，更多是这一轮行情的旁观者，甚至牺牲者，而曾经三次行情的牺牲者是广大农村

五、房产投资必须考虑租售比，通过租金覆盖按揭贷款的本息

目前处于历史上房贷利率最低的时期，且在未来的三年内还将持续下降，预估最终房贷利率会降至1.5-1.8%之间，目前是3.0%，大概率下周，最迟下个月央行将5年期LPR下降25BP

这一轮中美欧集体货币货币宽松必然会形成迭代效应，导致未来5年全球必然陷入恶性通胀与资产泡沫的困境中

基本面持续提升的优质房地产是最佳的货币载体，只要央行货币宽松，房价上涨则是必然

恶性通胀时代，低息的房贷则是妥妥的国家发钱与“抢银行”，通胀率与房贷利率之差乘以房贷总额就是国家给购房者发的钱

资产泡沫就是社会财富的零和分配，是房产增值者对未购房或未增值者的财富收割

曾经城市房价的上涨是以农村房地产的崩盘为代价的，而这一轮是长三角、珠三角以及少数核心城市的房价上涨是基于全国房地产的价格下跌

这就意味着，接下来长三角、珠三角以及少数核心城市的房地产将会出现三大特征，即

1、房价大幅上涨

2、恶性通胀导致租金上涨

3、持续降息导致每月的按揭贷款下跌

在这一背景下，购房者应该考虑用租金覆盖每月的按揭贷款，然后赚取房价上涨的资产增值收益

实现这一预期必须基于三点，即

1、房价要足够低，房价过高很难拿到银行足额的贷款，且租售比极低，租金很难完全覆盖每月的按揭贷款

2、租金要相对较高，导致这一现象产生主要取决于两点，即

（1）新房子有限，且周边未有老房子

（2）紧邻学校

3、银行杠杆要足够高，由于房贷利率低于通胀的现实决定买房赚钱的秘诀就是高杠杆，如果没有足够高的银行杠杆，房产的收益远不及股市，可投资的价值就极为有限、

守财靠买房，发财靠贷款，只要房价上涨的幅度超过房贷的利率，房产投资的收益就能够呈指数级放大

在国家全面推行适度宽松的货币政策与大规模积极财政的背景下，布局基本面持续提升的优质资产，应贷尽贷，最大化的利用银行杠杆

在1949年到2013年这64年里面，人民币的发行量首次突破100万亿，但是从2013年到2020年的7年里，人民币的发行量达到200万亿，从2020年至2024年3月末的4年左右，广义货币（M2）余额达304.80万亿元，首次突破300万亿，2024年2月，M2已达到320万亿，预估在2026年末M2将会突破400万亿

基于M2的扩张态势，恶性通胀与资产泡沫已是必然，而应对这一经济现象的唯一之策就是高杠杆购买上海、深圳周边附属城市的低估优质房产，不但以低成本的巨额房贷来应对恶性通胀与资产泡沫，而且还能通过房租来覆盖按揭贷款，零成本赚取资产增值的收益

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