近日,经开区皖投JK202306号地块以及合肥城投JK202402/JK202403地块规划公布,掀起楼市巨浪!合肥经开区楼市正经历一场"新旧对决":南艳湖板块惊现200万级小户型入场券,皖投顶奢大平层直逼3万+/㎡剑指政务东,山姆银泰双地标落子、地铁7号线贯通、实验高中+168名校集群成型……曾经的"价格洼地"以"低总价+高配置"的组合拳,向合肥改善市场发起双重攻势。这场新旧交锋背后,又暗藏哪些购房逻辑与机遇?

NO.1| 壹

低密、高配、低价

重塑经开居住版图


合肥城投JK202402/JK202403号地块:刚需的“曙光”,南艳湖板块价值再定义

规划亮点:地块容积率仅1.8,规划31栋11-17层洋房及小高层,主力户型113-158㎡,网传总价200万+起,刷新合肥新计容门槛。对比同区域置地松谷鸣翠(均价3万+/㎡)、龙湖央璟颂(均价3.2万/㎡),价格优势显著。



配套加持:紧邻南艳湖生态资源,地铁7号线(在建)、10号线(规划)双轨交汇,周边规划实验高中(60班,2027年投用)、银泰in Park 形成“教育+商业+生态”黄金三角。



皖投JK202306号地块:皖投顶豪“掀桌”,叫板政务东

产品力破圈:外立面玻璃幕墙+干挂石材、室内外双泳池、“六恒科技系统”、国际一线精装品牌,户型153-228㎡纯改善设计,放风价3万+/㎡,剑指合肥顶豪市场。

战略卡位:紧邻山姆会员店(预计4月开业),依托繁华大道主干道与地铁口,打造“顶奢生活圈”。皖投此举不仅填补经开高端市场空白,更直接挑战省府、政务东高价板块。



新规冲击波:老项目“得房率”成硬伤

当前经开区在售老规项目(如皖投云启锦上/锦悦、建发华润翡翠云璟)均是非计容新规项目,得房率普遍低,而新计容楼盘通过优化公摊,实际使用率接近100%。价格与产品力的双重碾压,或迫使老项目加速去化。



NO.2| 贰

经开“开挂”进行时

山姆、银泰、地铁、名校等,城市界面全面跃升

商业能级爆发:山姆+银泰in Park双核驱动

山姆会员店(4月开业):安徽首店,覆盖蜀山、包河等区域“极速达”,引流高端消费人群,提升板块商业价值。



银泰in Park:安徽首家景观地标商业,融合街区+Mall+微景观,定位“公园式购物”,填补南艳湖高端商业空白。



交通动脉升级:地铁7号线(2026年通车)

串联滨湖、政务、经开,直通合肥南站,激活沿线楼盘价值。

皖投JK202306号地块和JK202402/JK202403地块紧邻7号线站点,未来通勤效率大幅提升。



教育配套加码:实验高中+名校集群

实验高中(规划):60班规模,辐射南艳湖板块,缓解学位紧张。

168学校:公办九年一贯制名校,为区域项目注入强学区预期。



产业与生态协同:“中央绿谷”+两湖生态

明珠广场片区规划“中央绿谷”,保留工业烟囱改造为艺术地标,并建设体育馆、文体中心,推动“工业遗产”向“城市名片”转型。翡翠湖、南艳湖生态绿意环抱,进一步强化区域宜居属性。



NO.3| 叁

市场分化

非新计容项目加速去化

顶豪争夺改善

明珠广场板块一直以来被大家长期低估,但最近几年随着交通和配套的完善,周边发生了翻天覆地的变化。依托“两湖科创圈”规划,成为整个西南副中心,未来发展潜力不言而喻。

经开区土地稀缺性凸显,从2021年以来,经开区供应了27宗涉宅地块,主要集中在2021年和2022年这两年,2023年和2024年都成交3宗宅地。



去年以来,经开区新房供需整体来看相对平稳,月均销售180套房源,截止目前主要在售5个项目。去年年底以来市场成交一直保持良好势头,尤其去年经开新计容项目置地松谷鸣翠首开,市场关注度较高,改善型需求得到释放。




从价格来看,整体经开区价格波动式上涨,由于在售项目地段和产品都得到提升,导致价格不断拔高。比如翡翠湖板块建发华润翡翠云璟,整体备案价格接近3万/㎡,而明珠广场置地松谷鸣翠破3万/㎡,南艳湖板块龙湖亚伦央璟颂超3万/㎡。与去年相比,经开区价格上涨约1500元/㎡。

整体来看,经开区显性库存约1600套房源,其中部分房源位于空港,另外还有经开区人才公寓转商品房,目前主要在售的几个楼盘中,库存量其实并不多,即便如此,按照目前月均去化速率算,大概8.5个月去化周期。

龙湖亚伦·央璟颂

位置:繁华大道与芳庭路交汇处,紧邻骆岗中央公园、十五里河生态走廊,南瞰中央公园,东倚168玫瑰园北校区。

产品:143-223㎡低密洋房大平层,均价3.2万/㎡,折扣9折。项目规划超千平私享会所,配备泳池、健身房,容积率低至1.8,主打“公园里的家”。

优势:龙湖品牌背书,周边4公里内覆盖万象城、山姆会员店,教育资源密集,投资自住两宜。

皖投云启锦上/锦悦

定位:国企开发,均价2.4万/㎡,户型105-138㎡,毗邻规划地标商业,学区为168东校区,性价比突出。

置地·松谷鸣翠

标杆属性:明珠广场板块143-260㎡大平层,均价3.4万/㎡,配套168玫瑰园东校,稀缺性显著。

建发华润翡翠云璟:

双央企品质,精装交付,户型面积100-123㎡,高层2.9万/㎡、洋房3.3万/㎡,设计融合徽派与现代风格,适合改善客群。

NO.4| 肆

结语

经开“价值觉醒”,购房者如何抓住“窗口期”?

经开区的爆发绝非偶然——产业升级、配套兑现、新规红利三重驱动下,其楼市正从“价格洼地”向“价值高地”跃迁。

对购房者而言:

刚需:紧盯JK202402/JK202403地块,抓住200万+上车窗口,优先选择近地铁、小户型。

改善:皖投JK202306、置地松谷鸣翠等顶豪项目,需权衡产品力与长期溢价空间。

2025年的经开,既是刚需的“避风港”,也是改善的“竞技场”。在这场新旧交替的楼市变局中,唯有读懂规划、锚定红利,方能抢占先机!

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