广州土拍又有猛料！
今天，楼市君收到爆料：黄埔将挂出一宗12万方滨湖宅地，容积率仅1.01！
它就是知识城ZSCN-C2-2地块，是广州近7年容积率最低的稀缺宅地。
像这样的超低密宅地，过去大多在从化、增城出现，这次黄埔会带来什么惊喜？
| 黄埔知识城航拍
| 广州楼市发布 摄
知识城这宗地初次“露面”，可以追溯到去年8月广州土地推介会。
当时官方推介地块中，这宗超低密宅地被列入「山水系」，与天河世界大观四期并列名单上，主打依山傍水的优越生态。
如今它挂牌在即，有望成为今年广州第6宗上架宅地，透露两个重要信息。
| 2024年广州土地推介会文件实拍图
| 广州楼市发布 摄
1）广州中心区罕有的超低密宅地：容积率1.01，创近7年新低！
资料显示，这宗地位于知识城南起步区、毗邻凤凰湖，性质为二类居住用地，占地面积约12万平方米，总建面约12.2万平方米。
重点是，容积率低至1.01！翻看近7年，广州从未挂牌过这样的超低密宅地。
| 知识城ZSCN-C2-2地块航拍图
| 广州楼市发布 摄
即便拉到近10年来看，广州出让超700宗宅地里，容积率低于1.5的仅有6宗。
他们占比仅约0.8%，大多位于从化、增城等远郊区域，好比沙漠里的一滴水。
| 广州楼市发布 制图
换句话说，全市每增加100个新盘，才有可能出现1个这样的超低密社区。
在广州历史上，中心区容积率1.2以内的楼盘，基本都是千万级豪宅，比如帝景山庄、大一山庄等 ， 黄埔这宗宅地含金量还在上升。
2）黄埔响应高层定调稳楼市：掏出压箱底的“新规宅地”，提振市场信心
我们都知道，过去3年黄埔一直在着力控库存，仅出让过12宗宅地。
这组数字，在同期全市187宗宅地里，占比仅约0.6%。其中知识城只出让3宗宅地，南起步区核心始终“0供应”。
| 广州楼市发布 制图
如今，高层频频提出持续用力推动“止跌回稳”，甚至首次把高品质的“好房子”写进政府工作报告。
黄埔响应市场趋势，今年就计划推出3宗压箱底的好地。负责打头阵的知识城ZSCN-C2-2地块，也有昭示性意义。
一来，低容积率本质上也是降低供应，有效减少库存量对市场的影响。
二来，低容积率+新规宅地可塑性更强，给房企更多产品创新空间，激发更多房企积极拿地，增强市场信心。
至于挂牌总价、楼面价等，目前尚未公布，欢迎添加楼姐提前获取更多信息~
坦白讲，现在楼市有多卷，大家再清楚不过。
但并非没有机会，一个“别人挤不进”的赛道，才是房企应该重仓的蓝海。
在我们看来，如果房企拿下这宗稀缺宅地，来规划差异化产品，为知识城带来全新的“超低密社区+新规产品”，会是多方共赢的局面。
｜知识城航拍图
｜广州楼市发布 摄
要知道，近年来知识城一直在默默发育，酝酿庞大的市场需求。
这一点，其实很多业内朋友都洞察到了。
知识城15年，价值成长性高
我们和房企朋友交流过，现在房地产金融属性变弱，市场回归居住属性，无论是房企拿地或买家选房，逻辑早就变了。
他们普遍有个共通点——更倾向于地段好、最成熟的片区。
如今在知识城南起步区核心，时隔多年将推出稀缺宅地，内行人都懂其含金量。
毕竟，知识城“光环”很多，但官方钦定中新国家级合作项目，在大湾区是独一份，更被纳入活力创新轴关键节点，代表广州科创未来。
| 广州国土空间规划示意图
它不但站位更高，还跑得更快、更远。
出道15年的知识城，已集聚百济神州、粤芯半导体、小鹏汽车等多个高端产业，引进西安电子科技大学、广州大学等高等研究院。
龙头企业天团集聚，更拉动真金白银的投资。
截至去年底，知识城固定资产投资累计超5300亿，近5年年均增速16.24%；现有引进市场主体5.03万户，注册资本超7607亿...
| 广州楼市发布 制图
而即将挂牌的 知识城南起步区宅地，周边形成中国纳米谷、奥飞文创中心、中新国际智慧产业园等科创产业集群， 未来有诸多利好会陆续兑现。
业内常说，这是“知识城最值钱的1公里”。
产学研商居，15分钟到天河
除了地段潜力，另一条市场主线也很明确：
不管是房企拿地，还是买家选房，都要看得见的成熟配套。
这恰恰是这宗新宅地的先天优势，周边3公里范围聚集知识城超80%核心配套！
| 广州楼市发布 制图
用一句话来形容就是，平时吃喝玩乐购，都是下个楼走几步的功夫。
附近就是绿地缤纷城、合景悠方（已开业），在建的约18万方超级邻里中心也在5分钟步行范围。
教育资源更不会少，周边就有黄埔区会元学校、华师附中等优质学校，还有约6000方青少年宫、图书馆...这点对“鸡娃家长”很加分。
｜知识城商业实拍
｜广州楼市发布 摄
此外，知识城获国家三星级绿色生态城区认证，生态宜居度远胜市区多数板块。
地块北临创新滨水公园，向南200米就到凤凰湖，这样的低密生态圈，「山水系」定位当之无愧。
｜知识城地块周边航拍图
更重要的是，以往知识城与天河、白云的时空壁垒，很快会被打破。
广州活力创新轴快速路正加速推进，黄埔区凤吉路段已立项，计划近期动工。
待开通后，从知识城到市中心仅需约15分钟，还是免费通道！
这条量身定制的广州版“硅谷高速路”，可见官方对知识城超乎寻常的倚重。
更不用说，南起步区这宗宅地约450米处，就是14号线何棠下站，3站换乘21号线，一次换乘即达天河公园。
| 广州楼市发布 制图
人口翻10倍，集聚效应突显
种好梧桐树，引来金凤凰。当其他新城还在抢人，知识城已有人才基底。
据统计，知识城常住人口已从当初3万涨至35万人，特别是南起步区，已成为板块人口最密集的地方。
| 广州楼市发布 制图
一个最能打动开发商的点是，知识城人口不但有数量，更有质量。
目前，知识城已形成5个研究院、42个创新平台，在新宅地周边就有国际领军人才聚集区、知识城广场、知识大厦等。
这里集聚超3700多名在校硕博研究生以及超35000名在校大学生，累计硕博研究生超7000名。
| 广州楼市发布 制图
随着人才加速流入，对于优质住宅的需求不断增加，都是看得见的潜在购买力。
但纵观整个知识城，多数新盘在售产品都是早期规划的社区和户型。
倘若知识城能出现“超低密社区+新规产品”的组合，有望带动更多买家去实现人居升级或置换。
这对房企来说，可以说是一次新机会。
那么，这宗地具体适合做什么产品？又要瞄准哪些人群？
这个值得和大家好好探讨，我们简单为地块做了SWOT分析。
这宗超低密滨湖宅地可塑性很强，基本没有什么硬伤，主要在于外部市场因素的考量。
近几年市场变化很快，知识城以往普通洋房客群，陆续被花地湾、老黄埔等主打300万内的不少新盘分流。
| 广州楼市发布 制图
但越是这种时候，对房企而言不是坐等优势出现，而是主动造势，让自己的优势在复杂局势中最大化。
楼市君认为，一个对抗市中心刚需、刚改盘的突破口在于——
让买房人用高层洋房预算，享受低密别墅生活体验，并且可以作为第一居所。这样的差异化赛道，将通过新规产品去填补市场空白。
具体展开说说，产品采用联拼别墅+小高层洋房或许是最优选。
按照行业惯例，如果采用均好性设计，1.01的容积率可以开发为叠墅类产品。
但如果进行适当的指标拆分，就可以做成联拼别墅+洋房的组合。
这种产品“高低配”可以在增加公共园林、配套面积的同时，适当增加货值，经常被房企采用。
比较典型的案例，像牛奶厂的龙湖天宸原著、华润天合等，都是类似产品思路。
｜牛奶厂航拍图
｜广州楼市发布 摄
事实上，黄埔真正的联拼别墅以及新规后的小洋房，都是稀缺的。
楼市君统计过，目前黄埔大多数在售的“墅级”项目，别墅类产品都是叠墅。
真正有天有地独立空间的联拼、独栋别墅，只有天健天玺和康大龙祥汇。
而知识城这两年的土地“断供”，也直接导致市场上新规产品的缺失。
｜ 广州楼市发布 制图
从本质上讲，联拼别墅和小高层新规洋房，都属于知识城的空白，是可以形成差异化竞争优势的。
因此，这种方案还有一个明显优点：
避开了货量最多的叠墅项目的直接竞争，新规后的小高层也会对高层产品形成代差优势。
价格方面，也会比现有产品更容易溢价。
可以肯定的是，地块未来规划的产品，会比现有的产品更加优秀，也就具有更强的溢价能力。
我们先来看看别墅产品。
事实上，即便整个广州楼市出现回调，但知识城的别墅产品价格却一直很稳定。
以凤凰湖旁边的龙湖双珑原著为例，最近成交的一套170.79平的联排别墅，总价660万，单价高达约3.86万/平。
类似案例还有康大龙祥汇，联排别墅甚至成交单价还能维持在4万/平以上，最高甚至也有5字头的成交！
参考二手价格来卖的话，别墅类产品未来的售价，大概率不会低于4字头。
｜截图来源：贝壳找房
而小高层洋房的溢价能力也会相对较强。
在建筑新规的加持下，地块的产品综合使用率大概率会超过了100%，相比二手房的80%左右，足足高了20%！
参考知识城的二手成交均价约1.86万/平，按20%的溢价幅度计算，就是房企可以快速出货的价格参考。
｜广州楼市发布 摄
总的来说，在今年市场环境下，知识城ZSCN-C2-2地块往联拼别墅+小高层洋房的方案去设计，或许是比较合适的方案。
我们了解到，目前已有房企表示有拿地意向。倘若这宗宅地最终定价合理，相信将会有更多房企在土拍市场露面。
毕竟知识城ZSCN-C2-2地块非常难得，它有望为广州带来首个真正的城央“墅级”新规产品。
地块预计很快就会挂牌，想要了解最新的消息，持续关注我们吧~
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